마땅한 투자처가 없을 때, 리얼티 인컴(O)
1. 미국 증시 현황 및 추천 배경
빅 스텝이 있을 것 같던 3월 FOMC에서는 8%에 가까운 CPI로 인해 기준 금리가 0.25%p 인상되며 우려가 잦아들었으나, 다시 제롬 파월(Jerome Powell)이 금월 IMF 총회에서 빅 스텝 인상을 직접적으로 시사했습니다. 근원 CPI의 상승세가 꺾이며 9% 이상의 CPI가 발표될 가능성은 적어 보이지만, FED는 지속적으로 기준 금리 인상을 시도할 것입니다. 적어도 최소 한 번 이상의 빅 스텝을 동반하며 말입니다. 게다가 러시아발 전쟁 악재도 해소되지 않았습니다. 따라서 2022년 상반기는 신규 진입이 무리한 선택이 될 수 있는 상황입니다.
모든 섹터가 큰 조정을 겪고 있고, 특히 기술주 섹터, 장단기 금리 스프레드 축소로 인한 금융주 섹터 등이 급락하는 모습을 보이고 있습니다. 마땅한 투자처가 없어 보이는 상태입니다.
이런 와중, 조정을 겪고는 있지만 그래도 안정적인 추세를 보이고 있는 섹터가 있습니다. 바로 리츠입니다. 미국 대출 금리의 기준이 되는 30년 Mortgage 금리가 5% 이상으로 가파르게 상승하고 있습니다. 지난 1년 간 약 70%에 달하는 급등입니다. 인플레이션으로 인한 투자 수요, 코로나19로 인한 공급 감소, FED의 기준 금리 인상 기조 등의 요인이 영향을 주는 것으로 보입니다.
그러나 언급한 바와 같이, FED는 빅 스텝 한 번으로 끝나지 않을 것입니다. CPI는 쉽게 제자리를 찾아가지 못할 것이고, 원자재 가격 급등 및 전쟁 악재로 인한 스태그플레이션 우려 때문이라도 지속적인 인상을 추구할 것으로 보입니다. 따라서 30년 Mortgage 금리는 계속 상승 기조를 유지할 것으로 보이며, 이에 따른 임대료 상승 또는 시세 상승으로 인한 Exit 등에 따라 리츠 섹터의 이익이 성장할 것으로 전망합니다.
2. 리얼티 인컴(O) 특징
(1) 월마다 배당을 지급하는 리츠로 유명한 리얼티 인컴(O)입니다. 미국의 대표적인 소매업체 리츠로, 미국 49개 주 등의 부동산으로 구성한 안정적인 포트폴리오와 임차인을 가지고 있는 것이 특징입니다. 배당수익률은 4.5% 내외입니다.
(2) 제일 주목해야 할 점은 ‘월 배당 지급’, 그리고 ‘소매업체 리츠’, 두 가지입니다.
(3) 배당주인 것만 해도 매력적인데, 월 배당이라는 장점은 마치 듀레이션이 짧은 채권처럼 높은 환금성의 매력을 느끼게끔 합니다.
(4) '소매업체 리츠’라는 것은, 코로나19 악재의 소멸이 가까워짐에 따라 큰 도약을 기대하게끔 합니다. 물론 지금도 1~2%의 공실률을 자랑하고는 있지만, 세계적으로 코로나19의 엔데믹화가 실현된다면 소매업체는 눈에 띄는 역전을 도모할 것입니다. 즉, 공실률이 떨어질 걱정을 할 필요 없는 상태이며, 오히려 부동산 임대료 및 시세 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 상태라고 볼 수 있습니다.
(5) 따라서 안정성, 수익성, 환금성이라는 황금률을 가지고 있는 리얼티 인컴(O)를 추천합니다.
*위 글은 필자가 모 증권사 취업을 위해 작성한 리포트에서 발췌한 글입니다.
