상가임대차보호법 개정,
계약갱신요구권이 10년으로 연장
상가임대차계약서 양식과 작성법
젠트리피케이션이라는 단어를 들어보셨나요? 상대적으로 임대료가 저렴하고 낙후된 지역에 이미 형성되어있던 소규모 가게들이 입소문 등을 통해 인기를 얻으며 유동인구가 많아지고, 이에 대형 프랜차이즈까지 들어서게 됩니다. 이로 인해 해당 지역의 임대료가 상승하게 되고 원래 있던 소규모 가게와 주민들이 치솟는 임대료를 감당하지 못해 동네를 떠나고 그 자리를 자본이 있는 이들이 대체하게 되는 현상을 뜻합니다.
뿐만 아니라 계약기간이 남아 있음에도 불구하고 임대인이 일방적으로 계약 해지를 주장하거나 임대료를 인상하는 문제로 인한 분쟁이 지금도 빈번하게 발생하고 있으며, 이러한 분쟁으로 최근 임차인의 건물주 폭행 사건 등이 발생하기도 하는데요.
최근 상가임대차보호법의 일부 개정되었습니다. 이번 개정안에서는상가임대차계약의 갱신기간을 5년에서 10년으로 확대하였는데요. 이전의 상가임대차보호법은 다소 건물주에게 유리하게 작용하는 것이 아니냐는 관행을 개선하고 한 곳에서 장사를 시작하여 단골손님 유치 및 영업 이익을 만들어 내기 위해서는 긴 시간이 필요한 만큼 임차인의 생존권과 영업권을 더욱 보장하기 위해 개정되었습니다.
알고 보자! 상가임대차보호법
적용 대상
사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 대하여 적용하며, 대통령령으로 정하는 보증금액 범위 내에 있어야 합니다.
임대차 기간
기간을 정하지 않았거나 기간이 1년 미만으로 정한 임대차 계약은 그 기간을 1년으로 보며, 임대차 계약이 종료되었다 하더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속됩니다.
대항력 및 확정일자
등기가 없어도 임차인의 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 또한 추후 보증금 회수 및 우선 변제권을 갖추기 위해 상가 건물 소재지 관할 세무서에서 확정일자도 받아야 합니다.
계약 갱신 및 묵시적 갱신
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 현재 상가임대차보호법에 따르면 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 넘지 못하며, 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 계약됩니다.
그러나 상가임대차보호법 개정안이 시행될 경우 5년이 아니라 10년으로 확대됩니다.
임대차 기간
만료 전에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않았을 때 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이때 기간은 1년으로 봅니다.
■ 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유
- 임차인이 3기 이상 임대료를 연체할 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
- 임대인이 노후, 훼손, 안전사고 우려 등으로 건물 일부 또는 전체를 철거하거나 재건축할 경우 등
(상가임대차보호법 제10조 1항)
차임 등의 증감청구권
임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 증감하거나 경제 사정의 변동으로 인하여 임대인이 임차인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 증액은 대통령령으로 정하는 5%를 초과하지 못하며 증액 사유가 발생하고 1년 이내에 또다시 청구할 수 없습니다.
권리금과 권리금 계약
권리금 계약은 신규로 들어올 임차인이 기존의 임차인에게 일정 금액을 지급하는 계약입니다. 권리금은 상가건물에서 영업을 하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용하는 대가로 새 임차인이 기존 임차인에게 보증금 외에 지급하는 금전 등의 대가를 뜻합니다.
임대인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위해 규정한 임대인의 권리금 지급 방해 행위금지 기간도 현행법상 종료 3개월 전까지였지만 개정안에서는 6개월 전부터 금지되는 것으로 확대되었고, 임차인은 신규 임차인을 주선할 수 있게 됩니다.
상가임대차계약서 양식의 작성
상가임대차계약서 양식 자세히 보기
■ 구성항목
- 상가건물 표시
- 계약내용
- 특약사항
- 계약 체결 시 확인사항
- 계약 종료 시 확인사항 등
상가임대차계약서는 임차인이 임대차 계약을 통해 일정 기간 상가 건물을 임대하고 그에 대한 대가로 금전을 지급하기로 한 내용을 서면으로 남기는 계약서입니다. 상가 건물에 대한 임대차 계약을 하기 전에 반드시 현장에 들러 건물의 전반적인 상태를 확인하고 계약 시 부동산 등기부를 열람하여 계약자가 실제 소유자인지, 저당금액은 없는지 등을 확인하는 것이 필요합니다.
임대차 계약서 작성 Tip
- 계약 목적물은 추후 분쟁이 발생하지 않도록 주소, 면적 등을 상세하게 기재하는 것이 좋습니다.
- 차임 액수는 정확히 기재하고 지급 방법, 지급 시기 등을 명확하게 규정합니다.
- 계약 당사자가 개인일 경우 주소, 성명 등 인적 사항을 기재하고 계약 당사자가 법인일 경우 회사명, 주소, 대표이사의 직함과 성명 등을 기재합니다.
- 쌍방이 각각 1부씩 계약서를 보관함으로써 위조 등의 행위를 예방하도록 합니다.
- 가능하면 자필로 기재하는 것이 좋으며, 인감도장을 사용하여 날인합니다.
[변호사 작성] 상가임대차계약서 양식_임대인에게 유리한 계약조항
[변호사 작성] 상가임대차계약서 양식_임차인에게 유리한 계약조항
[권리금·보증금 포함] 상가임대차계약서 양식
