압구정 현대아파트 2조 5천억원 대지분쟁

50년 전 등기 오류가 불러온 법정 대전쟁

Jul 31. 2025

50년 전, 등기 하나 잘못된 게 지금 2조5천억 원짜리 소송으로 커졌다. 강남 재건축의 심장, 압구정 현대아파트 3구역에서 벌어지는 이 사건은 단순히 부동산 소송으로 치부하기엔 지나치게 복잡하고 거대하다.

민법, 행정법, 조세법, 상법이 끈끈하게 들러붙은 실전케이스로 볼 수 있고, 대한민국 사법 시스템이 과연 어느 선에서 실질적 정의를 구현할 수 있는지 구경하는 재미가 쏠쏠할 것 같다.

1. 대지지분이 100%를 초과?!

압구정 현대아파트 3구역. 면적 36만㎡에 이르는 이 구역은 현대 1~7차, 10, 13, 14차 등 3,946가구가 모여 있는 초대형 주거지라고 한다(열심히 구글링함).

그런데 이 중 현대 3·4차 아파트가 위치한 9개 필지(약 4만㎡)에서 누구도 상상하기 어려운 일이 벌어졌다. 입주민들의 대지지분과 현대건설, HDC현대산업개발, 서울시가 보유한 지분을 더하니 100%가 넘는다는 것이다. 이게 무슨 일이고 ;;;

즉, 누군가가 ‘없는 지분’을 등기해 소유권을 주장하고 있다는 건데. 심지어 평당 시가 수천만 원이 훌쩍 넘는 강남 알짜배기 대지에서 벌어진 일이다. 팝콘이 어디갔지.

2. 1970년대에 조용히 벌어진 등기 처리 실수

어쩌다가 이런 일이

강남 개발이 한창이던 1970년대. 당시 현대건설이 압구정 단지를 분양하면서 대지지분 정리를 제대로 하지 않았고, 서울시에 일부 지분을 기부채납하는 과정에서 무권한 처분이 발생했을 가능성이 높다고 본다.

이에 입주민들은 “현대건설은 당시 이미 처분 권한이 없는 지분을 서울시에 넘겼다. 무효.”라고 주장한다.

이 주장이 받아들여진다면, 50년 전 기부채납이 법적으로 무효가 되는 것이고, 서울시의 소유권은 호로록 날아가며, 해당 지분은 입주민 소유로 되돌아온다.

하지만 문제는 서울시는 국유재산법과 공유재산법을 근거로 “그런 일 없다”고 한다.

3. 무권한 처분부터 배임까지 골고루

이 케이스에서 다뤄질 법적 쟁점은 무려 네 갈래다(라고 나는 판단한다).

① 민법: 무권한 처분의 효력

현대건설이 입주민의 지분을 마음대로 서울시에 넘겼다면, 이는 명백한 무효다(민법 제103조). 입주민은 대지지분을 분양계약을 통해 취득했고, 현대건설은 그 시점 이후엔 처분권이 없었다는 주장이다.

물론 현대건설은 “당시 일부 지분은 여전히 우리 소유였다”고 주장할 가능성이 높다. 그리고 50년간 아무 문제가 없었다는 점에서 시효취득까지 들고 나올 수 있다.

② 공법: 국유재산법의 특수성

문제는 서울시가 들고 있는 카드다. “국유재산은 점유한다고 시효취득 안 된다니까??.”(국유재산법 제7조, 공유재산법 제10조)

이 조문 하나로 입주민은 서울시 지분에 대해선 법적으로 아무리 오래 살아도 자기 소유를 주장할 수 없게 된다. 입주민 입장에서는 억울해서 자다가도 벌떡 일어날 일이다. 이 더위에 바깥 날씨보다 더 펄펄 끓는 홧병으로 드러누우실만한 일이다.

③ 조세법: 그렇다 치고, 그럼 재산세는 누가 냈나?

등기상 소유자는 현대건설과 서울시인데, 실제 재산세를 수십 년간 입주민이 냈다면? 이는 조세법상 과오납이며, 경우에 따라선 환급 청구가 가능하다.

한편 현대건설 입장으로는, 대지분 소유권을 주장하지 않게 되는 경우 주주에 대한 배임이 성립할 수 있다. 게다가 밀린 재산세 납부 문제도 커질 것이고, 그렇다고 속 좋게 소유권 표기를 하면, 배임으로 소송 당해, 자산 손실이 추정 2조 5천억 이상? 이러면 곤란하다. 알았던 몰랐던, 소유권을 주장하지 않을 수 없는 처지다. 회계감사보고서만 생각해도 눈물이 날 걸?