전세사기 당신도 피할 수 없다.(전세사기 안당하는 법)
전세사기 유형별 사례
요즘 언론에서는 전세사기 뉴스가 심심찮게 나온다. 사실 전세사기는 주로 빌라거래시 발생한다. 그래서 현재 빌라 매매량이 역대 최소로 급감했다. 빌라거래가 주춤하면서 서민들은 무리해서라도 아파트 전세 혹은 월세로 이동하고 있다. 서울 아파트 전월세 거래량은 급격하게 증가하고 있는 추세다.
빌라와 아파트의 양극화가 커지면서 서민들의 주거지가 불안정해지고 있다. 사실 빌라는 큰 주거비 지출없이 거주할 수 있어 신혼부부나 사회초년생들의 주거상품으로 각광을 받아왔다. 전세사기로 주거 사다리가 무너지면서 내집마련은 점점 요원해 지고 있다.
사실 그간 전세사기 사건으로 빌라도 안전장치가 많이 마련되었다. 정부는 매매가격과 같거나 높은 가격에 전세 계약을 하는 방식으로 빌라 수백채를 사들이는 '무자본 갭 투기'를 막기 위해 보증금이 매매 시세의 90%를 넘는 집은 보증보험을 발급하지 않고 있다. 또한 안심 전세 앱을 통해 악성 임대인 정보가 공개되어 있다.
그럼에도 불구하고 전세사기는 아직도 성행하고 있다. 지금까지 나온 전세사기 유형과 그에 따른 대처법을 알아보고 전세사기를 안당하도록 노력해 보자.
깡통전세사기
'대구 깡통전세사기 사건'을 한번 보자. 임대인 장모씨가 세입자 50여명에게 약 68억원의 보증금을 돌려주지 않았다. 장씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투기로 매입하였다. 이 주택을 전세로 놓고 나중에 세입자들에게 보증금을 돌려주지 않았다. 고작 7년형을 선고받고 세입자들은 돈을 돌려받지 못했다.
깡통주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갈때 보증금을 떼이게 되는 집을 통들어 말한다. 임대인들은 깡통주택을 '갭투기'를 통해 매입한다. 여기서 갭은 매매가-전세가 차이다. 이 갭도 대출을 받는다. 만약 전세가가 떨어지거나 대출상환이 안되면 집은 경매에 넘어가거나 전세만료시 보증금을 돌려받지 못한다.
깡통주택을 거르는 방법은 간단하다. 내가 고른 집의 실거래가를 반드시 확인한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있다. 만약 내 보증금이 2억원인데 실거래가가 2억2천만원이면 절대 선택하면 않된다. 또한 집에 대출이 많은 경우도 반드시 거른다. 그리고 전세반환보증보험이 가입되는지 확인해보고 계약체결 후 가입하도록 한다.
가짜 임대인과 계약
인천중구에서 모 임대인은 다른 사람의 오피스텔을 자신 소유라고 거짓말하면서 등기부등본을 위조하여 사기를 쳤다. 사회초년생들을 대상으로 가짜 임대인 행세를 하면서 24억원의 피해를 입혔다. '가짜 임대인'이 실제 임대인의 인적사항을 이용하여 건물주인척 전세계약을 맺거나 임대인의 위임장이나 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하기도 했다.
이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이 맞는지 확인해야 한다. 임대인의 인적사항과 등기부등본상의 정보가 일치하는지 확인해야 한다. 등기부등본은 가급적 본인이 직접 발급받도록 한다. 대리인의 경우는 임대인의 인감증명서를 확인하고, 유선통화를 반드시 해야한다. 계좌입금은 반드시 임대인 명의의 통장으로 한다.
사기 계약서 작성
경기도 안산에서 두명의 공인중개사가 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 70억원의 사기를 저질렀던 사례가 있다. 임대인에게는 월세계약이라고 알리고 세입자와는 전세계약을 맺은 후 그 차액을 가로챈 것이다. 공인중개사가 임대인과 임차인 모두를 속이는 유형이다.
이런 경우는 공인중개사가 정상적으로 등록된 공인중개사인지 확인해야 한다. 무자격자가 중개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차린경우가 많기 때문이다. '국가공간정보포털'에서 등록된 공인중개사인지 확인해 본다. 그리고 '부동산공제증서'를 꼭 발급받도록 한다. 이 공제증서는 중개사고 시 발생된 손해배상시 꼭 필요한 증서이다.
대구에서는 다가구 주택의 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속여서 전세계약을 체결하였다. 다가구 경우에는 보통 이미 많은 세입자들이 거주하고 있는 경우가 많다. 나중에 혹시 주택에 경매에 넘어갔을 때 후순위로 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수도 있다.
이 경우는 '다가구 전입세대 확정일자'라는 서류를 확인해야 한다. 이 서류를 통해서 '선순위 임차보증금' 즉 건물 전체 보증금들의 합이 얼마인지, '우선변제권' 나보다 돈을 먼저 받을 수 있는 사람이 얼마나 되는 지 꼭 확인해야 된다.
계약이후의 사기행태
계약서까지 다 썼다고 해서 안심해서는 안된다. 서울 동작구에서는 전입신고 당일날 임대인은 다른사람에게 주택을 매도하였고 이 매수자는 담보대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어간 사례가 있다. 내가 전입신고를 하고 확정일자까지 받았어도 나의 대항력은 그 다음날부터 생기기 때문이다. 주택임대차보호법의 빈틈을 악용한 사례이다.
이런 경우를 막기 위해서는 전세계약일날 잔금을 치루기 전에 등기부등본을 꼭 확인해봐야 한다. 만약 임대인을 변경하는 경우에는 '신청사건 처리중'으로 명시되기 때문이다. 이사후 2~3일 뒤에도 반드시 다시 한번 발급해서 확인하자. 그리고 특약사항에는 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않도록 명시한다. 마지막으로 전세권 설정을 하도록 한다.
다른 사례로는 임대인이 자기 주택에 2명의 전세계약을 맺는 경우다. 새로운 임대인에게 보증금을 받고 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적한 경우다. 이 경우 임대인은 배임 또는 사기죄로 형사소송까지 가게 될 수 있다. 이 경우에는 기존 세입자가 나갔는지 확인하고 잔금을 지급하도록 한다.
그리고 등기부등본상에 신탁등기가 되어있는 경우가 있다. 신탁부동산은 가급적 건들지 말자. 만약에 임대인이 보증금으로 말소하겠다고 했으면 계약서 특약사항에 반드시 명시하자. 이 경우에는 나중에 특약사항이 이행되었는지 확인해야 한다
계약이 종료되었는데 보증금을 안돌려준다면?
계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려주지 않는 경우가 있다. 이런 경우는 내용증명을 보내야 한다. 법적 효력을 가진 문서로 상대방에게 심리적 압박을 줄뿐만 아니라 전세금 반환 소송 등 법적진행 시 증거로서도 활용 가능하다.
만약에 보증금을 받지 못한채로 급하게 이사를 해야 할 경우라면 '임차권 등기명령'을 신청해야 한다. 내가 이사하더라도 대항력을 유지할 수 있으며, 차후 경매 진행시 보증금을 돌려받을 수 있다.
