악성 세입자 내보내기, 변호사 도움 필요하다면
안녕하세요, 제이씨엘 파트너스 부동산법률연구소 입니다.
주택 임대차 임차인이 월세 2회 이상 연체 시 혹은 상가 임대차 임차인이 월차임 3회 이상 연체 시 임대인은 계약을 적법하게 해지 가능합니다. 그런 경우 임대차 계약은 즉시 종료가 되며, 임대인은 보증금에서 밀린 월세 등을 공제한 나머지 돈을 반환하고 임차인은 해당 부동산에서 나가야 하는데요.
혹시 악성 임차인 세입자가 배 째라는 식으로 안 나가고 버티고 있어 큰 스트레스를 받고 계신가요? 악성 임차인들은 시간을 지체할수록 더 악성으로 변해가는 경우가 많아요. 특히 임대차 보증금에서 밀린 월세가 모두 공제되어 한 푼도 돌려받을 금액이 없는 경우 더욱 태도가 엉망이 되기 쉽습니다. 임대차 계약이 적법하게 해지가 되었으나 악성 임차인이 해당 부동산을 돌려주지 않는 경우 어떻게 적법하게 해결을 할 수 있을지 자세히 알려드리겠습니다. 감정적으로 대응했다가는 자칫 형사사건 가해자가 될 수 있으므로 전문 법률대리인의 도움을 받아 신속하게 사건을 해결하심이 현명합니다.
상가임대차의 경우 임차인이 폐업했거나 실제 영업 중이 아닐 경우에는 월 차임을 받아낼 수 없기 때문에 분쟁 기간이 길어질수록 몹시 불리해집니다. 상가임대차의 경우 분쟁 시 공실로 비워두거나 다른 임차인을 들일 수 없는 상황에 놓이게 되면 임대인 측의 경제적 손해가 매우 큰지라 신속한 해결이 필수입니다. 주택임대차라면 계약이 끝난 후에도 부동산 미반환 시 해당 부동산을 돌려받을 때 까지 월차임을 받을 권리가 임대인에게 있지만요.
반드시 기억하셔야 할 점은 아무리 억울하고 급하셔도 악성 임차인의 영업장이나 집에 무단 침입하시면 절대로 안 됩니다. 임대인께서 주거침입, 업무방해죄 등으로 형사고소를 당하실 수도 있기 때문입니다. 법적 절차를 따라야 하며 민사소송을 해서 집행권원을 얻은 후 집행관을 통해 해당 부동산을 인도받으셔야 뒷탈이 없게 됩니다. 이러한 절차를 명도소송이라고 칭합니다.
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명도소송은 등기부등본 상 소유자만이 신청 가능한 절차입니다. 임대차 계약 해지 사유가 있는데도 부동산 미반환시 임차인 세입자를 상대로 하여 건물주 임대인 집주인이 제기하게 되는 소송입니다. 명도소송은 비교적 간단하고 쉬운 소송이며, 증거가 명확하다면 항소로 가는 경우는 희박합니다.
명도소송을 제기하지 전 임대인은 반드시 부동산점유이전금지가처분을 해야 합니다. 이는 점유자인 임차인이 건물을 타인에게 점유이전 하지 못하게 하는 필수적인 절차입니다. 승소 판결의 효력은 소송 당사가가 아닌 제3자에게는 영향력이 없기에 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 없게 되기 때문입니다. 새로운 점유자를 상대로 또 다시 명도소송을 제기하여 승소판결을 받아내야 하는 번거로운 일이 생기는 걸 사전에 차단하려면 부동산점유이전금지가처분 반드시 하셔야 합니다.
만약 악성 임차인이 해당 부동산을 멸실, 훼손하여 계약 해지를 하게 된 경우라면 어떻게 될까요? 임대인은 임차인의 고의 과실로 인한 추가적인 손해에 대해서도 비용상환 청구를 할 수 있게 됩니다. 명도소송 후 확정판결을 집행권원으로 하여 악성 임차인의 재산에 대해 강제집행을 함으로써 비용을 추심할 수 있어요. 강제집행을 염두에 두고 계시다면 미리 임차인의 부동산이나 채권 등에 대해서 가압류를 해두셔야 합니다. 간혹 임대인 분께서 임차인의 동의도 없이 양측 변호사를 대리인으로 선임해 제소전 화해를 신청하는 경우가 있는데요. 이렇게 명백한 하자가 있는 경우에는 추후에 무효로 만들어버릴 수 있기에 임차인이 제소전 화해에 동의하지 않을 시 위와 같은 방법을 쓰시는 건 바람직하지 않습니다.
명도소송 등 부동산분쟁 사건 승소 경험이 풍부한 제이씨엘 파트너스 변호사들의 도움을 받으시어 최근 판례를 정확하게 분석하여 부동산 명도소송 관련 최선의 전략을 준비하시기 바랍니다.
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