명도소송장 임차인에게 발송 예정이라면
안녕하세요. 다양한 부동산 법적분쟁을 성공적으로 이끌어본 경험을 토대로 의뢰인분들의 절박한 상황에 공감하고 상황에 적합한 솔루션을 제시하는 제이씨엘파트너스입니다.
상가건물을 소유하고 계신 임대인 분들의 경우 정상적으로 영업행위를 하고 있는 임차인을 내보내는 것은 쉽지 않습니다. 특히나 영업기간이 짧을수록 세입자가 시설에 투자한 비용이 많을 수록 더욱 어렵습니다. 보유하고 계신 건물이 노후되어 리모델링이나 재건축이 필요하다면 관계를 끝내야만 원활한 철거가 가능할텐데요. 상대방의 권리를 파악하지 못한채 임차인에게 무작정 명도소송장 부터 보내어 오히려 거액의 손해배상을 물어주는 소유주분들이 많으므로 주의하셔야 합니다. 합법적으로 점유를 회복하기 위해서는 상대방의 권리를 침해하지 않아야 하므로 현재 다양한 이유로 점유를 회복하셔야 하는 건물주분들은 이 글을 잘 읽어보시기 바랍니다.
상가임대차법에 따라 영세상인분들은 최대 10년까지 영업권을 보호받게 됩니다. 2018.10.16. 이후 최초로 체결된 계약이거나 갱신된 이력이 있다면 보호가 가능합니다. 이외의 상가는 5년까지만 적용받는 점도 기억해주세요. 이 때문에 재계약을 희망한다면 소유주는 정당한 사유 없이 거부를 할 수 없습니다. 또한 세입자는 영업기간 동안 쌓아온 유/무형적 가치를 회수할 수 있는 기회에 대하여 보호를 받을 수 있습니다. 많은 분들이 헷갈려하시는 것이 10년의 영업보호기간이 지나면 권리금또한 보호해주지 않아도 된다고 생각하시는데요. 그렇지 않습니다. 영업가치 회수는 총 영업기간과 무관하게 협조를 해주셔야 합니다.
그러므로 아무런 확인절차 없이 명도소송장 부터 제출한다면 패소와 더불어 상대방에게 끼친 손해까지 모두 보상하여야 하는 상황이 발생될 수 있으므로 건물인도 청구의 소송을 준비중이시라면 우선 전문가의 검토를 받아보시는 것을 권해드립니다. 관련 법률에서 영세상인을 보호하고 있더라도 적법하게 갱신을 거부할 수 있는 사유가 있는데요. 상가건물 임대차보호법 제10조에서 아래와 같이 총 8가지로 규정하고 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
가장 빈번하게 발생되는 것이 월세 연체입니다. 단 한번 밀렸다고 해서 계약해지가 가능한 것은 아니고 3기 연체를 기준으로 하고 있습니다. 이외에도 불법전대, 거짓으로 임차한 경우 등의 세입자에게 결격사유가 있다면 해당 사유를 근거로 거절 및 해지를 주장할 수 있습니다. 적법한 이유로 나가달라고 하였지만 불법적으로 점유를 이어나간다면 전문가와 함께 명도소송장을 보내어 법적으로 대응하여 볼 수 있는데요. 간혹 감정을 주체하지 못하고 승소 판결문 없이 단전 및 단수를 하거나 영업장에 찾아가 집기를 꺼내오시는 분들이 계신데요. 판결문없이 행하는 강제집행은 형사처벌의 대상이 될 수 있으니 반드시 법적절차를 통해 해결하여야 합니다. 이 외에 재건축의 사유로도 내보내기가 가능한데요. 다음과 같은 세가지 사유에 해당되어야만 합니다.
정당한 재건축 사유는 아래와 같습니다.
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
상대방이 모든 권리행사가 가능한 경우라면 명도소송장 매우 난이도가 높다고 할 수 있습니다. 쉽게 내보낼 수 없기 때문에 합의를 통해 관계를 종료시켜 볼 수 있는데요. 임대인 입장에서는 최대한 적은 금액으로 퇴거를 시키고 싶으실 것이고 임차인 분들은 높은 수준의 금액으로 합의를 하고 싶어할 것입니다. 이 때문에 합의의 과정에서도 많은 언쟁이 오고갈 수 있는데요. 법률전문가의 조력을 받는다면 적정수준에서 양측 모두 만족할만한 금액으로 합의를 성사 될 가능성이 높습니다.
사실상 철거를 희망하는 분들이라면 세입자가 한 두명이 아닐텐데요. 각각의 상가별로 계약기간도 다를 것이고 임차인의 주장가능한 권익도 모두 천차만별이기 때문에 스스로 진행하여 손실없이 성공하는 것은 거의 제로에 가깝다고 보셔야 합니다. 홀로 진행이 가능하다고 하더라도 막대한 시간과 비용이 발생될 가능성이 높습니다. 따라서 재개발 및 재건축을 하기 위해 명도소송장 준비중이시라면 우선 각각의 임대차현황에 대한 분석부터 부동산전문변호사의 도움을 받아보시는 것을 권해드립니다.
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