상가 임대차 월세 인상 상한선과 차임증감청구권
타인의 목적 건물에서 영업을 하는 경우 소유주와 임대차계약을 체결하게 됩니다. 임대인은 임차인이 목적물을 사용 및 수익할 수 있도록 인도하고 세입자는 합의를 통해 결정한 임대료를 매월 지급하며 관계를 유지하게 되죠.
상가 임대차 계약의 경우 장기로 체결하기 보다 통상적으로 2년~3년의 단위로 갱신을 통해 연장하는데요. 한 번 결정한 임대료 조건을 지속하기 보다 물가 변동을 고려하여 차임증감청구권을 바탕으로 갱신 시 다시 결정하게 됩니다. 임차인 입장에서는 월세가 오른다면 부담이 될 테고 소유주 입장에서는 낮은 임대료 조건을 계속 유지하면 경제적으로 손실이 발생될 수밖에 없어 이 과정에서 수많은 이해관계 충돌이 발생되고 있습니다.
어느 정도 인상하는 것은 이해를 할 수 있지만 터무니없이 증액을 요구하면 임차인은 금전적 손해가 발생되기 때문에 분쟁을 예방하기 위해 법적으로 월세 인상 상한선을 규정하고 있는데요. 이에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
조정이 필요하기 때문에
여러 가지 사안들을 종합적으로 고려하였을 때 결정했던 보증금 및 차임 등 임대료 조건이 적절하지 못하다면 임대인이나 임차인은 차임증감청구권을 행사하여 적정 수준으로 변경을 요청할 수 있습니다.
자세히 설명드리자면 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세/공과금/ 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사 정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우 당사자는 당래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 상가 임대차 보호법 제11조에 규정되어 있습니다.
과거 코로나19로 인하여 영업시간 및 제한 등으로 정상적인 영업이 불가하였기 때문에 대부분의 업종에서는 월 매출이 큰 폭으로 하락하였던 적이 있었죠. 예상할 수 없었던 상황이었기 때문에 임대료 납입에 대한 부담이 컸을 텐데요. 이러한 경우 조정이 필요한 것입니다. 하지만 감액을 위해서는 현재의 조건이 부적합하다는 것을 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비하여야 한다는 점 참고 바랍니다.
무리한 증액을 요구한다면
가게를 꾸리게 되면 투자한 금액이 있기 때문에 무엇보다 오랜 기간 일하며 충분히 가치를 회수하여야 합니다. 상가 임대차법에서는 최장 10년간 영업이 가능토록 보호하고 있는데요. 임대차가 끝나기 6개월에서 1개월 전 사이의 기간에 소유주에게 더 영업하고 싶다는 의.사를 밝히는 것만으로 계약 갱신의 권한을 행사할 수 있으며 임차인에게 귀책사유 등 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 없다면 이를 거부할 수 없습니다.
건물주 역시 동기간에 차임증감청구권을 통해 임대료 조건 변경할 수 있는데요. 법적으로 5%까지만 올릴 수 있지만 세입자를 퇴거시킬 목적으로 월세 인상 상한선을 초과하여 증액을 요구해오기도 합니다. 관련 법률에 대한 이해가 낮다면 상대방의 요구에 응하지 않으면 쫓겨나는 것은 아닌지 불안하실 텐데요. 계약 갱신 요구권의 행사가 가능하며 환산보증금 이내의 상가라면 5% 법적 보호를 받을 수 있으니 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하여 볼 수 있습니다.
5% 보호를 받을 수 없는 임대차라면
계약 갱신 요구권 행사가 가능하지만 환산보증금을 초과하는 경우 월세 인상 상한선의 보호를 받을 수 없으니 상대방이 제시하는 인상폭에 대하여 모두 수용하여야 할지 궁금하실 것 같습니다. 통상적으로 이해할 수 없는 만큼 무리한 증액을 요구할 경우 그렇게만 받을 수밖에 없는 사유에 대하여 건물주가 스스로 소명을 해야 합니다.
일반적으로는 주변 시세나 경제 상황, 조세 등을 종합적으로 고려하여 상식적인 선에서 차임증감청구권 행사를 해야 하므로 터무니없는 금액을 강요해온다면 감정적 싸움을 지속하기보다는 전문가에게 검토를 받아보는 것을 권합니다.
가장 문제가 되는 상가 임대차는 10년을 초과한 분들입니다. 이 경우 환산보증금과 상관없이 월세 인상 상한선의 보호를 전혀 받을 수 없기 때문입니다. 조건을 맞추지 못하면 나가라며 강압적인 태도를 보이기도 하기 때문에 더욱 불안해질 수밖에 없는데 이때는 무리하게 조건을 들어주기보다는 권리금을 회수하는 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
상대방이 요구하는 대로 증액되었는데 추후 임대료가 3기 이상 연체되는 등 귀책사유가 발생되면 이 권리마저 행사하지 못하고 빈손으로 쫓겨나게 되는 최악의 결과를 마주할 수도 있기 때문입니다.
양도양수 과정에서 발생될 수 있는 문제는
권리금을 회수하고 나오기로 마음먹었다면 만기 6개월에서 영업종료일까지 인수할 사람을 찾아 양도양수 계약을 체결한 뒤 소유주에게 주선하여야 합니다. 여기서 문제는 신규 임대차 계약 체결 시에는 임대료 조건에 대한 제한이 없습니다.
즉 건물주가 받고 싶은 대로 받을 수 있는 것인데요. 상가 임대차법에서는 세입자가 주선하는 후속 임차인에게 고액의 보증금 및 차임을 제시하는 것은 방해 행위로 규정하고 있습니다. 그로 인하여 양도양수 거래가 파기되었다면 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 청구소송을 통해 대응하여 볼 수 있습니다.
이처럼 차임증감청구권에 따라 다양한 분쟁이 발생될 수 있습니다. 임차인의 경우 상대적으로 약자에 속하기 때문에 권리를 침해받고 있다면 관련 법률을 통하여 적극적으로 대처해야 하는데 법리에 대한 이해가 부족하다면 상대방의 말에 이끌려 다닐 수밖에 없습니다. 빼앗긴 권리를 되찾고 안정적인 영업을 이어나가기 위해서 문제상황이시라면 전문가와 함께 적극적으로 다투어보시기 바랍니다.
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