전세보증금 돌려받기 진행 방법과 절차는

Mar 18. 2025

전세보증금 돌려받기 진행 방법과 절차는

안녕하세요. 전세사기변호사닷컴입니다. 서울 지역의 빌라의 매매가 대비 전세가의 비율이 점점 내려가고 있습니다. 아무래도 매매가가 많이 상승하면서 전세가가 그에 비해서 따라가지 못하는 것으로 보이고 있는데

한국 부동사원에 서울의 빌라의 평균 전세가율이 약 65%를 기록했는데 전년도 대비하였을 때 3%가 하락하였습니다.

전세보증금을 못 받을 수 있다는 인식 때문에 이러한 현상이 나타나는 것으로 해석할 수 있고 전세가율이 80%이상이면 주택을 매매하더라도 전세보증금 돌려받기가 어렵기 때문에 깡통전세가 됩니다.

전세가보다 매매가가 더 비싼 경우에도 온전한 보증금을 돌려받기 어려워서 문제가 생길 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

시간이 지난다고 해결되지 않는 보증금 문제

일반적으로 전세보증금 돌려받기위해서 가장 먼저 해야할 것은 계약해지 통보입니다. 계약이 만료되기 전인 2개월~6개월 전에는 더이상 계약을 연장하지 않을 것이고 언제까지 퇴거를 하겠다고 이야기하는 것입니다.

시간이 없거나 깜빡 잊고 한 달 전에 통보를 한 경우라면 이미 묵시적 갱신이 된 상황인지 궁금하실 수 있는데, 일반적으로 2개월 미만일 때 해지하겠다고 하는 것은 통보한 날로부터 2개월 뒤부터 효력이 발생한다고 이해하면 됩니다.

집주인과 세입자가 모두 아무 말 없이 계속 거주한다면 묵시적 갱신이 되었다고 보며, 이렇게 묵시적 갱신이 이루어진 다음에 해지통보를 하게 되면 3개월 이후에 효력이 발생한다고 보면 됩니다.

전세보증금 돌려받기

계약을 해지한다고 말했지만 임대인이 알겠다고 하거나 돈을 돌려주지 않으면 그 다음부터는 법률적인 대처를 하는 것이 좋습니다. 퇴거하는 날짜가 이미 정해진 상황이라면 어떻게 할지 알아보겠습니다.

1. 내용증명 발송
2. 임차권 등기명령 신청
3. 보증금 반환 소송

먼저 내용증명을 발송하여서 돈을 돌려주지 않는다면 적극적으로 대응할 것이라고 말하고, 계약을 해지하겠다는 의사를 분명하게 전달할 수 있습니다.

개인의 이름으로 발송하는 것이 아니라 부동산 전문 변호사의 법무법인 이름으로 발송하는 것이기 때문에 ✔심리적으로 압박을 받아서 집을 내놓는 경우도 있고 급하게 빌려와서 돌려주는 경우도 볼 수 있습니다.

소송 전에 심적 압박을 가하여서 빠르게 문제를 해결할 수도 있기도 함

이러한 고액의 문제일수록 개인적으로 대처하는 것은 불이익이 클 수 있어서 반드시 부동산 전문 변호사와 함께 진행하는 것이 좋습니다.

전세보증금 돌려받기가 미뤄져서 발생한 손해와 소송을 진행하면서 발생하는 비용은 모두 민사소송에서 청구가 가능하기 때문에 너무 부담을 가질 필요가 없습니다. 계약서 상으로 돈을 돌려주는 것이 맞기 때문에 임차인의 귀책 사유만 없다면 승소의 가능성이 높은 편입니다.

만기가 도래해서 새로 들어갈 집을 알아본 상황이라면 이사를 가야해서 난감할 수 있습니다. 이사를 가면 대항력을 잃어버리기 때문인데

대항력은 주택인도와 전입신고를 통해서 획득하는 권리입니다. 이런 경우에는 임차권 등기를 미리 신청해두고 이사를 가면 이전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 거주하고 있는 소재지의 관할 법원에 가서 주택임차권등기명령을 신청합니다.

등록세와, 대법원증지, 송달료, 인지비용이 발생할수 있으며 이 또한 나중에 임대인에게 청구를 할 수 있습니다.

이러한 과정을 통해서 소송을 진행하게 되면 보증금 반환 청구소송을 진행하게 되고 승소 후에 판결문을 가지고 민사소송을 진행할 수 있습니다. 피해입은 금액을 청구하고 소송에 발생한 것도 함께 청구하면 됩니다.

또는 해당 주택을 경매하여서 낙찰자에게 돈을 돌려받는 방법도 있습니다. 상황에 따라서 어떤 방법을 사용할지가 달라지기 때문에 섣부르게 행동하는 것보다는 가장 좋은 방법이 무엇일지 미리 담당 변호사와 상의를 하여서 불이익을 최소화 하시기 바랍니다.

임차권 등기명령 신청

또한 임차권 등기명령 신청을 하면 등기부등본에 이러한 내용이 기재가 됩니다. 그러면 새로운 세입자가 들어오기 힘들기 때문에 압박감을 느낄 수 있습니다.

또한 가압류와 가처분 등을 활용하여서 미리 부동산, 재산 등을 파악하고 마음대로 처분할 수 없도록 하는 방법도 있습니다.

이러한 방법은 부동산 담당 변호사를 통해서 진행하면 되고 여러가지의 방법들로 압박을 느낀 집주인이 소송 전에 전세보증금 돌려받기 해주는 경우도 있습니다.

가장 중요한 것은 손 놓고 가만히 있는다고 돈을 돌려주는 것이 아니기 때문에 적극적으로 대응하고 대처하는 것입니다. 이 내용을 통해서 도움을 받으시고 문제를 잘 해결하시길 바랍니다.

JCL&Partners 최성민 변호사의 브런치스토리입니다.