전세보증금지급명령 못 받은 보증금 회수하기
전세보증금지급명령 못 받은 보증금 회수하기
안녕하세요. 전세사기변호사닷컴입니다. 주택도시보증공사에 따르면 작년에 보증금을 돌려주지 않아서 생긴 사고액이 4조 4896억원에 이르는 사상최고치를 기록했습니다.
피해자가 4만명 이상 발생한 문제로 최근 2년간 피해액이 9조 원에 달하는 큰 문제로 부동산 시장을 위협하고 있으며 특히 아파트보다 나홀로 건물이 많은 빌라형태는 주변 시세가 명확하지 않기 때문에 세입자들이 정확하게 파악하기 어려워서 주 타겟이 되었습니다.
받은 보증금을 다시 돌려주기 어려운 상황임에도 책임지지 못하는 계약을 다수 진행시켜 전세사기 위험이 높아질 수 있기에 부동산의 등기부등본을 확인하여서 이상유무를 확인하는 것이 중요합니다. 전세보증금지급명령을 진행할 일이 없도록 많은 압류가 잡혀있는 경우에는 해당 주택은 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다.
국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템과 주민센터에서 본인보다 더 높은 순위로 보증금을 변제받을 수 있는 사람이 있는지 등을 같이 확인합니다. 가장 좋은 방법은 문제가 생기지 않도록 예방하는 것이 가장 중요하고, 집주인이 작정하고 돈을 돌려주지 않으려고 한 상황이라면 개인으로써 막기는 힘들기 때문에 적극적으로 법률 대응을 하여서 모든 돈을 되찾아야 합니다.
소송을 진행해야 하는지?
보통 소송이라고 하면은 부담스러운 과정이라고 생각이 들 수 있습니다. 시간이나 비용이 소요되는 것 때문인데, 이럴 때는 '지급명령'제도를 고려합니다.
굳이 소송을 진행하지 않아도 되고 돈을 받을 수 있도록 집행권을 부여받기 때문인데 상황별로 어떤 방법을 진행해야 하는지를 확인하고 선택하면 됩니다.
●집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 생기는 것은 '계약이 해지' 되었을 때 발생합니다.
집주인과 세입자가 계약 조건을 변경하는 것이나 따로 말이 없었다면, 묵시적 갱신이 되었다고 간주합니다. 만기일이 되었음에도 갱신이 되었기 때문에 집 주인이 돈을 돌려줄 의무가 없는 것입니다.
전세보증금지급명령을 진행할 때 임대인이 나몰라라 하면서 아예 연락이 안되거나 잠적한다면 계약을 해지하겠다고 말하기 어려워서 난감한 경우가 생깁니다.
해지를 통보할 때
1. 기한을 준수 (만료 2~6개월 전)
2. 증거를 남길 것 (답장, 녹음)
3. 내용증명 발송
계약이 만료되기 전에 최소 2개월~6개월 안에 통보해야하고, 보통 구두로 말하거나 연락을 취하는 경우가 많기 때문에 녹음이나 증거수집을 해두어야하며
끝까지 연락이 오지 않는다면 내용증명을 발송합니다. 내용증명은 보낸 내용을 증명할 수 있기 때문에 이후 소송을 진행할 시에 증거로 활용할 수도 있습니다.
소송을 진행하기 전에 고려해볼 수 있는 방법으로, 반환소송을 진행하기에는 부담이 느껴질 때 유용합니다. 분쟁 기간을 줄여야 하며 돈을 돌려받기 위해서 사용할 수 있으며 돈을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 법원을 통해서 보증금을 주도록 명령합니다.
판결문을 받으면 소송판결문과 동일한 효력을 가지기 때문에 강제집행을 진행할 수 있으며 경매를 진행한다면 낙찰자에게 보증금을 돌려받는 방법이 있습니다.
⛔경매를 진행할 때 주의사항
권리분석, 압류, 세금체납 등을 먼저 확인하지 않으면 불이익을 당할 수 있기에
꼭 법률전문가의 확인 필요
아무래도 전세보증금지급명령은 소송에 비해서는 절차가 간소하기 때문에 들어가는 시간, 비용이 적은 편이고 집행까지 가능하기에 문제를 해결하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
하지만 정확한 상대방을 특정하여서 인적사항을 알아야하고 신청한 내용이 전달이 되지 않으면 현실적으로 진행하기 어려울 수 있습니다.
상대방이 어떻게든 돈을 주지 않으려고 버티거나 못 본척하는 경우가 있고 내용을 반박하면 어차피 반환소송을 진행해야 하기 때문에, 전체적으로 진행하는 시간을 줄이고 확실하게 끝낼 수 있도록 소송을 고려하는 것이 좋은 방법일 수 있습니다.
다만 집 주인이 얼마나 강경한지, 변제 의사나 경제적이 능력이 얼마나 있는지 등 상황을 다각도로 검토해야 하기 때문에 전세보증금지급명령과 반환 소송을 준비중이라면 부동산 전문 변호사의 검토를 받은 후 진행하시기 바랍니다.
