신탁등기 부동산 보증금 반환 절차
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부동산전문변호사가 소속되어 있는 제이씨엘파트너스 임차인닷컴 입니다.
전세 계약을 할 때 금액이 적지 않다 보니 보증금 대부분을 대출받아서 마련하는 경우가 많이 있는데요. 대출금과 이자를 매달 내야 하는데 전세보증금을 제대로 돌려받지 못한다면 임차인은 큰 손해를 입게 됩니다.
만약에 계약 만기가 되었어도 보증금을 돌려받지 못하게 되면 대출을 갚지 못해 추가 이자를 계속 부담해야 하고 이사 일정에도 차질이 생기게 되는데요. 금리도 오르는 추세에 보증금을 제때 돌려받지 못하게 되면 타격을 받을 수 밖에 없습니다.
신탁등기 부동산 보증금 반환 절차임대인의 부득이한 사정으로 인해 보증금 반환을 못 해주는 경우도 있지만, 이보다 더 심각한 건 전세 사기가 더 많이 있다는 것입니다. 전세 대출의 경우 다른 대출상품보다 대출이 쉽게 이루어지기 때문에 이 부분을 노리고 보증금 사기를 치는 사기꾼들이 늘어나고 있습니다.
보증금 사기 수법 중에서도 신탁등기가 있는데 일반인들은 신탁등기에 대해서 잘 모르기 때문에 이 부분을 악용해서 사기를 치는 경우가 많이 있습니다.
신탁 등기된 부동산에 전세 계약을 하게 되면 큰 손해를 볼 수 있어 각별한 주의가 필요합니다. 신탁등기 중에서도 흔하게 사용되는 유형으로 담보신탁을 들 수 있는데요. 예를들어 부동산을 매수할 때 자금이 부족할 경우 금융기관으로부터 돈을 빌려서 구입을 하게 됩니다.
이럴 때 금융기관에서 안정적인 채권 회수를 위해서는 담보로 해당 부동산에 근저당권을 설정하게 되는데요. 이는 주택매수를 위해 금융기관에서 돈을 빌려 갔는데 갚지 않으면 근저당 설정한 부동산을 경매로 넘겨 채권을 회수하기 위해서입니다.
하지만 부동산이 경매로 넘어갈 경우 채권을 회수하기까지는 몇 개월에서 길게는 몇 년까지도 걸리는데요. 이러한 상황에 낙찰자들은 가격을 계속해서 낮추기 때문에 낙찰이 된다 하더라도 채권 전액을 회수하지 못할 수도 있습니다.
또한 채권자 입장에서는 경매 절차가 시간도 오래 걸리고 채권 전액 회수도 불가능할 수 있습니다. 이때 담보신탁이라는 등기를 하게 되는데 담보신탁은 근저당권과 달리 아예 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨주고, 채무자가 돈을 다 갚게 되면 소유권을 다시 넘겨주는 방식입니다.
만약 전세 계약을 하려는 집에 담보신탁 등기가 설정되어 있다면 계약 여부를 다시 고려해 보시는 것이 좋은데요. 보통 저당권이 설정된 부동산은 계약을 하면 안 된다고 대부분 인지하고 있지만 실제로는 담보신탁 등기 설정된 부동산이 더욱 위험성이 높다고 보시면 됩니다.
이유는 담보신탁 등기를 함과 동시에 그 부동산에 대한 소유권 일체가 수탁자에게 넘어가기 때문에 임대차 계약을 할 때 수탁자가 아닌 위탁자와 계약서를 작성했다면 권한이 없는 자와 체결된 계약으로 인정이 됩니다. 그렇게 되면 전세보증금을 받지 못하게 될 수 있어요.
일반적으로 수탁자는 신탁회사인데 최근 신축 빌라에 관한 임대차 계약에서 전세사기를 치는 사건들이 자주 일어나고 있습니다. 사기 사건에서는 공인중개사나 중개보조원, 시행사, 시공사, 위탁자 등 다수의 인원이 동원되는 경우가 많기 때문에 의심이 가는 부분이 있다면 본인이 바로바로 확인을 해봐야 할 필요가 있어요.
만일에 신탁등기가 되어있는 걸 모르고 위탁자에게 보증금을 지급하였다면 손해를 최대한 줄이기 위해 신속하게 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다.
신탁등기가 되어 있는 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡하기 때문에 전세보증금반환소송을 진행하기에 앞서 서류들을 빈틈없이 검토해 봐야 하며 이때 중요한 것은 피고를 정하는 일입니다.
소송 상대인 피고를 잘못 설정하고 소송을 제기할 경우 당연히 패소할 수밖에 없기 때문에 예를 들어 보증금을 위탁자에게 주고 소송은 소유권을 갖고 있는 신탁회사에 제기하면 안 된다는 것입니다.
신탁 등기된 부동산일 경우 신탁원부에 따라 권리관계가 형성되기 때문에 잘 살펴봐야 하며 신탁원부에는 신탁회사의 동의를 받은 임대차계약이라고 하더라도 보증금 반환 책임은 위탁자가 부담한다는 내용이 일반적으로 포함되어 있습니다.
상황에 따라서는 위탁자가 자금력이 없을 경우, 신탁회사, 금융기관(수익자)에게 보증금 반환 책임을 청구할 수도 있는데요. 실제 저희 변호사 사무실에 신탁회사와 금융기관에 보증금반환청구소송을 제기해서 승소한 사례가 있습니다.
신탁 등기된 부동산은 피고의 설정도 신중하게 고려해야 하고 다소 복잡한 내용들이 많이 있기 때문에 혼자서 소송을 진행하기보단 실제로 이와 관련된 사건들을 담당해 다양한 경험과 노하우가 있는 부동산 전문 변호사와 상담을 받아보시는 것이 효율적입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 대한변호사협회에 공식 등록된 부동산전문변호사가 소속되어 있습니다. 신탁등기 및 부동산 관련 법적 도움이 필요하신 분들은 임차인닷컴에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
