토지보상금 공시지가가 올랐는데 보상금은 왜 그대로?
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Oct 16. 2025
공익사업으로 인해 토지를 수용당한 소유자들 중 상당수가 보상금 산정과 관련하여 가장 먼저 품는 의문이 공시지가가 올랐는데 왜 보상금은 그대로인지입니다.
공시지가는 매년 국토교통부에서 고시하는 전국의 땅값 지표로서 토지 가치의 기준처럼 여겨지고 있지만 실제 보상금 산정 과정에서는 단순한 참고자료에 불과한 경우가 많습니다.
그 이유는 보상금이 공시지가가 아닌 감정평가를 통한 시가를 기준으로 정해지기 때문입니다.
특히 감정평가 과정에서 적용되는 비교대상 산정, 입지요건, 개발 가능성 등의 요소는 공시지가의 단순 상승률과는 전혀 다른 논리로 작동합니다.
보상금은 어떤 기준으로 정해지나요?
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (약칭 공토법) 에 따르면 보상금은 정당한 보상을 원칙으로 하되, 협의 또는 수용 당시의 시가를 기준으로 평가하게 되어 있습니다.
여기서 핵심은 '시가'이며 이 시가는 감정평가사가 산정한 해당 토지의 시장가치를 말합니다.
그렇기 때문에 공시지가가 올랐더라도 감정평 결과에 따라 오히려 공시지가보다 낮은 보상금이 산정되는 사례도 존재합니다.
✅ 비교대상 토지의 선정 기준
감정평가사는 보상대상 토지와 유사하다고 판단되는 인근 사례를 기준으로 평가합니다.
그러나 이 비교대상이 현실과 동어져 있거나, 입지/형상/접근성이 현저히 다를 경우 보상금에 큰 왜곡이 생길 수 있습니다.
✅ 시점의 차이
공시지가는 통상 전년도 1월 1일 기준으로 산정되지만 감정평가는 보상 협의 또는 수용 당시를 기준으로 하며, 통상적인 시가 변동을 반영할 수 있습니다.
이 시차로 인해 체감과 불일치가 발생하기도 합니다.
✅ 개별토지의 특수성 반영 부족
진입도로, 가시성, 상업적 이용 가능성 등 실제 시장에서는 중요한 요소들이 감정평가서에 제대로 반영되지 않는 경우도 많습니다.
결과적으로 공시지가의 상승이 곧 보상금의 증가로 이어지지 않는 이유는 산정 기준 자체가 다르기 때문입니다.
이러한 차이를 이해하지 못하고 협상이나 이의신청을 포기할 경우 보상 절차에서 불리해질 수 있습니다.
공시지가 상승기에 꼭 챙겨야 할 대응 포인트
공시지가가 상승한 시기일수록 토지보상금에 대한 기대도 자연스럽게 커집니다.
하지만 보상금 산정이 감정평가 결과에 따라 결정되는 구조인 만큼, 실제 보상금이 기대에 못 미치는 경우가 적지 않습니다.
특히 다음과 같은 대응 포인트를 놓치면 자신의 권리를 충분히 주장하지 못하고 보상이 확정되어 버릴 수 있습니다.
보상 협의 당시 제공되는 감정평가서는 단순 참고자료가 아니라 보상금 산정의 근거가 되는 핵심 문서입니다.
많은 토지소유자들이 이를 전문가가 했으니 괜찮을 거라 넘기지만 실제로는 비교 대상이 적절치 않거나 중요한 가치 요소가 누락된 경우도 많습니다.
감정평가서를 통해 다음과 같은 항목을 점검해야 합니다.
비교 대상 토지와 내 토지의 입지, 도로접근성, 지목이 유사한지
건축물 존재 여부나 개발 가능성 등이 제대로 반영됐는지
보상단가가 과도하게 낮게 책정된 사유가 있는지
감정평가 결과가 부당하다고 느껴진다면 보상협의 단계에서 곧바로 이의신청을 제기해야합니다.
일방적으로 사업시행자가 보상계획 공고 및 열람을 진행한 날로부터 30일 이내가 이의신청 가능 기간이며 이 시기를 놓치면 행정소송 단계로 바로 넘어가야 하므로 실익이 줄어들 수 있습니다.
재감정 감정평가 결과가 명백히 잘못되었거나 비교 대상이 부당하다는 점을 입증할 수 있을 때 가능성이 높아집니다.
따라서 인근 실거래가 자료, 도면 및 현황사진, 개발계획 관련 공문 또는 행정 계획 문서 등 의 자료를 선제적으로 확보해두는 것이 중요합니다.
재감정 절차는 감정인의 교체 여부, 감정방식 등 결과가 크게 달라질 수 있으므로 변호사와 같은 전문가와의 사전 조율이 필수입니다.
토지보상금 문제는 감정평가 기준과 절차, 법적 타당성을 종합적으로 따져야 하는 문제입니다.
따라서 보상금이 적다고 항의하는 것만으로는 결과를 바꾸기 어렵고, 구조적인 분석과 설득력 있는 반박 논리가 반드시 뒷받침되어야 합니다.
바로 이 지점에서 실무 경험이 있는 변호사의 조력이 절실해집니다.
이의신청부터 행정소송까지, 토자보상금 분쟁은 복합적인 절차를 거치게 되며, 각 단계마다 제출해야 할 서류와 주장의 방식이 달라지기 때문에 처음부터 체계적인 전략을 세워 대응하지 않으면 오히려 불리한 상황에 처할 수 있습니다.
모든 과정을 스스로 감당하기에는 법령 이해, 절차적 전략, 문서 작성 등 여러 장벽이 존재합니다.
따라서 감정평가서를 처음 받아 든 그 시점에서부터 보상 실무 경험이 풍부한 변호사와 함께 움직이는 것이 권리를 지키는 가장 현명한 방법입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 토지보상금 문제로 피해를 받았다면 여러 가지 경력과 전략을 가지고 있는 법률 전문가에게 협력을 요청하여 사안을 해결하시길 마무리드립니다.
