집주인 파산 시 전세보증금 반환 방법
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Oct 26. 2025
전세계약 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상황에서, 집주인이 개인파산을 신청하거나 이미 파산 선고를 받았다면 사정은 한층 복잡해집니다.
파산 절차가 개시되면 집주인의 모든 재산은 파산재단에 편입되어 개별적인 강제집행이 제한되기 때문에 임차인이라 하더라도 마음대로 재산을 압류하거나 매각할 수 없습니다.
따라서 이 시점에서 임차인이 보증금을 지키기 위해서는 파산법상 채권자 절차와 주택임대차보호법상 우선변제권을 정확히 이해하고 법정 기한 안에서 필요한 조치를 취하는 것이 무엇보다 중요합니다.
특히, 파산관재인을 통한 채권 신고, 배당 절차 참여, 보증보험 청구 등은 타이밍을 놓치면 회수 가능성이 크게 떨어지는 절차이므로 초기 대응 전략이 곧 회수율을 좌우합니다.
집주인의 파산 소식이 알려지는 순간, 임차인의 보증금은 채권이 되어 수많은 채권자들과 함께 배당을 기다려야 하는 처지가 됩니다.
이때는 선순위 확보와 권리 보전이 가장 시급하며 초기 대응 속도가 회수 가능성을 좌우합니다.
다음은 파산 신청 또는 선고 직후 임차인이 반드시 검토해야 할 핵심 조치들입니다.
임차권등기명령으로 권리 보전
집주인이 파산 신청을 했거나 이미 파산 선고를 받았다면, 임차인은 우선 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 등기부에 명확히 표시해야 합니다.
임차권등기명령이 완료되면, 주택을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 이후 경매 절차에서 보증금을 배당받을 자격이 보장됩니다.
가압류, 가처분 가능 여부
일반적으로 파산 선고가 내려지면 집주인의 재산은 파산재단에 편입되어 개별적인 가압류나 강제집행이 제한됩니다.
그러나 파산 신청만 이루어지고 아직 선고 전이라면, 그 사이에 가압류/가처분을 통해 우선권을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.
다만, 이 시점에서의 보전처분은 법률상 허용 범위와 시급성을 엄격하게 따져야 하므로, 변호사를 통한 신속한 절차 진행이 필요합니다.
파산관재인 통보 및 채권 신고 준비
파산 선고가 내려지면 법원은 파산관재인을 선임하고, 채권자들에게 채권 신고 기한을 고지합니다.
임차인은 해당 기한 내에 전세보증금 반환 청구권을 채권 신고서 형태로 제출해야 하며, 이를 놓치면 배당 절차에서 제외될 수 있습니다.
또한, 계약서 원본, 확정일자부 임대차계약서, 전입세대열람내역 등 보증금 채권을 입증할 자료를 미리 준비해 두어야 합니다.
파산관재인과의 초기 소통에서 정확한 채권액과 권리 형태를 확인하는 것이 회수율을 높이는 첫걸음입니다.
채권 신고
집주인이 파산 선고를 받으면 임차인의 전세보증금 반환 청구권은 수많은 채권자들과 함께 파산재단 배당절차에 편입됩니다.
이 절차는 기한과 형식이 엄격하게 정해져 있으며 이를 지키지 못하면 배당 대상에서 제외되어 보증금 회수 가능성이 크게 떨어집니다.
따라서 임차인은 파산관재인의 공고와 법원의 고지를 주의 깊게 확인하고 채권신고부터 우선변제권 주장까지 정확히 진행해야 합니다.
파산재단 채권 신고 방법 및 기한
파산 선고 직후 법원은 채권 신고 기간을 지정하여 채권자들에게 고지합니다.
이 기한은 보통 선고일로부터 2~3개월 이내이며 기간 내에 채권 신고서를 제출하지 않으면 배당에서 제외됩니다.
신고서에는 보증금 채권의 금액/발생 원인/증거 서류를 첨부해야 하며 서류 누락이나 기재 오류는 불이익으로 이어질 수 있습니다.
임차인의 우선변제권 적용 범위
주택임대차보호법상 요건을 갖춘 임차인은 경매, 공매 절차뿐만 아니라 파산 배당 절차에서도 우선변제권이 인정됩니다.
다만 우선변제는 선순위 채권보다 뒤에 위치하므로 해당 채권액이 주택가액을 초과하는 경우 사실상 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
따라서 채권 신고 단계에서 자신의 권리 성격을 우선변제권이 있는 채권으로 명확히 표시하고 이를 입증하는 서류를 반드시 제출해야 합니다.
다음과 같은 경우 임차인의 배당 순위가 낮아져 회수액이 크게 줄어들 수 있습니다.
선순위 근저당권 채권액이 주택 시가를 초과하는 경우
동일 주택에 선순위 임차인이 존재하는 경우
국세/지방세 등 조세채권이 우선하는 경우
임차권등기 없이 퇴거해 대항력/우선변제권을 상실한 경우
이러한 상황이 확인된다면 배당만 기다리지 말고 전세보증금 반환보증보험 청구, 공인중개사/제3자 책임 추궁 등 우회 전략을 병행하는 것이 현실적입니다.
집주인의 파산은 임차인 입자엥서 보증금 회수 가능성을 위협하는 중대한 변수이지만, 법정 절차와 기한을 철저히 지킨다면 회수 가능성을 최대한 높일 수 있습니다.
임차권등기명령, 채권 신고, 우선변제권 주장, 보증보험 청구 등 각 단계에서의 신속하고 정확한 대응이 곧 결과를 좌우합니다.
특히 파산 절차는 일반 민사와 달리 채권자 전체를 대상으로 하는 집단 절차이므로, 단순히 기다리기보다는 전문가의 도움을 받아 적극적으로 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
초기 대응 전략이 명확하다면 불리한 배당 순위나 채권액 축소와 같은 불이익을 피하고 실질적인 보증금 회수로 이어질 수 있습니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 집주인 파산 시 전세보증금 반환으로 고민 중이라면 관련된 경력과 전술을 갖추고 있는 법률 전문가에게 자문을 요청하여 문제를 풀이하시길 결론드립니다.
