신탁빌라 전세사기 위험성과 대응 방법
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Oct 28. 2025
전세사기 피해 유형 중 '신탁 전세사기'는 구조와 법리가 복잡해 임차인의 피해 규모가 크고, 회수 가능성도 상대적으로 낮은 편입니다.
신탁 부동산은 등기부등본상 소유자가 실제 임대인이 아닌 수탁자(신탁사)로 되어 있고, 해당 부동산의 관리/처분 권한이 위탁자(임대인)가 아닌 수탁자에게 있습니다.
이로 인해 임차인이 계약을 체결하더라도, 수탁자의 동의 여부, 신탁원부의 특약 내용, 신탁 해지 시점 등에 따라 임대차 효력이 제한되거나 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
특히 신탁 전세사기는 신탁등기 사실을 숨기거나 수탁자 동의 없이 전세계약을 체결한 뒤 보증금을 편취하는 방식으로 이루어집니다.
피해자가 계약 당시 위험을 인지하기 어렵고, 경매나 공매 절차에서 배당 순위가 밀려 보증금을 전혀 배당받지 못하는 경우도 적지 않습니다.
일반적인 전세금 미반환 사건에서는 임차권등기명령, 전세보증금 반환청구소송, 부동산 경매 등을 통해 전액 혹은 일부라도 회수할 가능성이 있습니다.
그러나 신탁 등기가 설정된 부동산은 권리 구조가 전혀 다르기 때문에 동일한 절차를 밟더라도 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
신탁 부동산의 소유권은 이미 수탁자(신탁사)의 명의로 이전되어 있고, 임대차 계약 체결 권한도 수탁자에게 있습니다.
따라서 수탁자의 서면 동의 없이 위탁자(실제 임대인)가 임차인과 계약을 체결한 경우, 그 임대차는 법적으로 무효로 판단될 수 있습니다.
무효가 되면 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권이 인정되지 않아, 경매 절차에서 보증금 배당을 받을 법적 지위 자체가 사라집니다.
신탁 부동이 경매로 넘어가면 매각대금은 신탁원부에 기재된 권리자, 채권자 순서에 따라 배당됩니다.
대부분의 경우, 임차인은 신탁사와 선순위 근저당권자 신탁 수익자보다 후순위에 배치됩니다.
이 구조에서는 매각대금이 선순위 채권 변제에 소진되어 임차인 몫이 남지 않는 경우가 대부분입니다.
대법원은 수탁자의 동의 없는 임대차를 사실상 무권한 계약으로 보고 배당 요구 자격 자체를 부정한 사례가 많습니다.
신탁원부의 특약, 신탁계약 해지 시점, 신탁 해지 이후 권리 변동 여부 등에 따라 임차인의 법적 지위가 수시로 변할 수 있습니다.
예를 들어, 계약 당시에는 신탁 상태였지만 신탁 해지 후 소유권이 위탁자에게 돌아온 시점에서 계약이 체결된 것으로 소명되면 대항력 인정 가능성이 높아집니다.
반대로 계약 시점에 이미 신탁이 설정되어 있고 특약에 신탁 해지 시 수탁자 권리 우선 조항이 있다면, 해지 이후에도 임차인의 우선순위는 제한됩니다.
신탁 전세사기 피해는 단일한 방법만으로 해결되는 경우가 드뭅니다.
민사, 형사 그리고 제3자(공인중개사)에 대한 책임 추궁을 병행 검토해야 실제 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
대부분의 임차인은 피해 발생 직후 임차권등기명령, 전세보증금 반환청구소송, 부동산 경매를 먼저 고려합니다.
이는 일반적인 전세금 미반환 사건에서는 실질적인 회수 수단이 될 수 있습니다.
그러나 신탁 부동산의 경우, 계약 자체가 무효로 판단되거나 배당 순위가 후순위로 밀릴 가능성이 높습니다.
이 경우 경매가 끝나도 단 한 푼도 배당받지 못할 수 있으므로 절차 착수 전 반드시 회수 가능한 금액이 남아있는 구조인지를 법률 검토를 통해 선행 확인해야 합니다.
민사 절차만으로 회수가 어렵다고 판단되면, 사기죄나 배임죄 등 형사 책임을 묻는 방향을 고려해야 합니다.
다음과 같은 정황이 입증되면 법원은 계획적 사기로 보고 실형을 선고하는 경우가 많습니다.
✅ 다수의 피해자를 상대로 반복된 유사 계약 체결
✅ 반환 능력이 전혀 없음을 알면서도 계약 진행
✅ 공모자(중개사, 명의자 등)와 함께 사기 기획
실제 판례에서도 징역 5년에서 13년까지 선고된 사례가 존재합니다.
이는 계약 불이행으로 끝나는 것이 아닌 사전에 치밀하게 설계된 사기 범죄로 평가되었기 때문입니다.
따라서, 계약 과정과 사후 정황을 면밀히 분석해 형사 고소 요건을 충족할 수 있는지 검토하는 것이 중요합니다.
신탁 전세사기 사건에서 종종 간과하는 부분이 공인중개사의 과실책임입니다.
공인중개사는 계약 전후 중개대상물 확인 설명서를 통해 신탁등기 여부를 정확히 고지할 법적 의무가 있습니다.
하지만 실제 사건에서 이를 누락하거나 사실과 다르게 설명하는 경우가 적지 않습니다.
법원은 이러한 중개사의 고지 의무 위반에 대해 40% ~ 70%의 과실 비율을 인정해, 일부 보증금 회수를 가능하게 한 판례를 다수 남기고 있습니다.
또한 공인중개사 협회 공제증서를 통한 배상 청구 경로도 활용할 수 있습니다.
다만 이는 선착순 지급 구조이므로, 다른 피해자보다 먼저 신청해야만 배상이 가능하다는 점에서 신속한 대응이 필수입니다.
신탁 전세사기는 계약 자체가 일반 임대차와 다르고 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 피해 발생 시 단순한 절차로는 해결이 어렵습니다.
계약 무효 여부, 배당 순위, 수탁자 동의 여부, 중개사의 고지의무 의반 가능성 등 다층적인 쟁점을 모두 검토해야만 실질적인 회수 전략을 세울 수 있습니다.
특히 민사, 형사, 보전 절차를 병행하는 시점과 순서, 그리고 제3자(중개사)에 대한 책임 추궁 여부는 사건의 성패를 가르는 핵심 요소입니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 신탁빌라 전세사기로 피해를 입었다면 관련된 경험과 전략을 설계하고 있는 법률 전문가의 자문을 요청하여 사건을 해결하시길 마무리드립니다.
