다가구주택 전세사기 피해, 보증금 지키는 법적 대응
by
Nov 1. 2025
다가구주택 전세사기는 외형상 일반 전세 거래와 크게 다르지 않아 보이지만, 법적 구조와 경매 절차에서의 권리관계 차이로 인해 세입자가 입을 수 있는 피해 규모가 매우 큽니다.
특히 선순위 근저당이 설정되어 있는 경우, 후순위 세입자는 보증금을 단 한푼도 돌려받지 못한 채 주거지에서 퇴거해야 하는 상에 직면할 수 있습니다.
문제는 상당수 세입자들이 계약 당시 다가구와 다세대의 법적 차이를 인지하지 못한 채 계약을 체결한다는 점입니다.
등기부상 표기나 외관상 형태만으로는 구분이 쉽지 않아, 심지어 부동산 중개 과정에서도 위험성이 충분히 고지되지 않는 경우가 적지 않습니다.
다가구주택 vs 다세대주택
다가구주택과 다세대주택의 가장 큰 차이는 구분등기 여부에 있습니다.
다세대주택은 한 건물 안에서 각 호실별로 개별등기부가 존재하며 아파트와 동일하게 각 세대가 별도의 부동산으로 취급됩니다.
각 호실에 대한 권리 관계또한 독립적으로 설정됩니다.
그러나 다가구주택은 외관상 여러 세대로 나누어져 있어도 건물 전체에 단일 등기부만 존재합니다.
즉, 하나의 부동산으로 취급되며 모든 세입자는 동일한 등기부에 기재된 권리관계의 영향을 받습니다.
이 구조적 차이가 바로 전세사기 피해의 규모에 큰 영향을 미칩니다.
다구구주택 전세사기 피해가 발생했다면 시간을 지체하지 않고 법적 절차에 착수하는 것이 핵심입니다.
피해 상황이 경매 진행, 선순위 채권, 소액 임차인 배당 등과 맞물리면, 대응 시점을 놓치는 순간 회수 가능성이 급격히 떨어집니다.
임차권등기명령 신청
임차권등기명령은 세입자가 주택을 인도하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
쉽게 말해, 집을 비운 뒤에도 경매/배당 절차에서 기존 권리를 그대로 행사할 수 있는 장치입니다.
신청 전에는 전입세대 열람내역, 확정일자 부여일 등 권리관계를 입증할 수 있는 서류를 준비하고, 지체 없이 관할 법원에 신청해야 합니다.
보증금 반환 청구 소송
임대인이 보증금 반환을 거부하거나 경매로도 회수가 어려운 경우에는 보증금 반환 청구 소송이 필수입니다.
소송에서는 미반환 보증금 전액과 지연손해금까지 함께 청구할 수 있습니다.
승소 판결이 확정되면 이를 바탕으로 부동산, 예금, 급여 등에 대해 강제집행을 진행할 수 있습니다. 특히 다가구주택 사기 사건에서는 경매와 소송을 병행해 채권 확보를 시도하는 것이 효과적입니다.
형사고소 (사기, 배임)
형사절차는 처벌을 목적으로 하지만 민사소송과 병행하면 심리적 압박과 합의 유도 측면에서 유리하게 작용할 수 있습니다.
사기죄는 계약 당시부터 보증금 반환 의사나 능력이 없었다는 점을 입증할 수 있어야 합니다.
예를 들어 과도한 선순위 근저당을 숨기고 계약을 체결한 경우가 이에 해당할 수 있습니다.
배임죄는 선순위 채무를 은폐하거나 보증금 반환에 필요한 재산을 고의로 처분한 경우 성립 가능성이 있습니다.
다만 형사고소만으로 보증금이 자동 회수되는 것은 아니므로, 반드시 민사 절차와 함께 진행해야 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
공인중개사 손해배상 청구
최근 대법원은 다가구주택 전세 계약을 중개하면서 위험성을 충분히 설명하지 않은 공인중개사의 과실을 인정하는 판결을 잇따라 내리고 있습니다.
중개사가 반드시 고지해야 할 핵심 사항은 다음과 같습니다.
선순위 담보권(근저당) 설정 여부
선순위 임차인의 보증금 규모 및 계약 조건
국세 지방세 체납 여부
이 정보들이 중개대상물 확인/설명서에 정확히 기재되어 있는지, 서명이나 날인이 적법하게 이루어져있는지를 반드시 확인해야 합니다.
다가구주택 전세사기는 구조적으로 피해가 커질 수밖에 없는 유형입니다.
구분등기 부재, 경매 시 순위 경쟁, 선순위 근저당이라는 세 가지 리스크가 맞물리면, 보증금을 전혀 돌려받지 못하고 퇴거해야 하는 최악의 상황도 발생합니다.
피해를 최소화하려면 계약 전 등기부 확인과 선순위 채권 조사, 중개사의 고지 내용 검토가 필수이며, 이미 피해가 발생했다면 임차권등기명령, 보증금 반환 청구 소송, 형사고소, 공인중개사 손해배상청구를 지체없이 병행해야합니다.
전세사건은 시간이 곧 회수율과 직결됩니다.
저희 제이씨엘파트너스에서는 다가구주택 전세사기로 피해를 입었다면 충분한 경험과 전술을 그리고 있는 법률 전문가에게 자문을 요구하여 사건을 해소하시길 결론드립니다.
