상가임대차보호법 환산보증금 기준 및 초과시 문제
상가를 임대해 사용하고 있는 임차인들에게 상가임대차 보호법은 매우 중요합니다. 특히 임대차 계약을 진행할때 가장 중요하게 봐야 하는것은 상가임대차보호법 환산보증금인데요.
환산보증금이 중요한 이유는 이 기준을 통해 임차인이 법의 보호를 받을 수 있는 기준에 있는지 없는지를 판단하기 때문입니다.
오늘은 상가임대차보호법 환산보증금 기준에 대해 알려드리겠습니다. 그리고 만약 이 기준을 초과했을때 어떠한 문제가 생길 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
01. 상가임대차보호법 환산보증금 기준 확인하기
상가임대차보호법 환산보증금 기준에 대해 이야기하기전에 알아야하는것은 환산보증금 계산 방법입니다. 다음과 같은 방법으로 여러분의 환산보증금을 계산해주시면 되는데요.
환산보증금 계산법
월세 x 100 + 보증금 입니다.
예를들어 여러분이 월세 200만원을 내고있고 보증금이 2억이라면
200 x 100= 2억 + 보증금 2억으로 총 4억이 여러분의 환산보증금 입니다.
자 그럼 환산보증금 기준에 대해서 이야기해보겠습니다. 이 기준은 지역별로 달라지는데요.
서울의 경우 9억이 기준입니다. 9억 이하의 환산보증금으로 계산되어야만 상가건물임대차 보호법을 온전하게 적용받을 수 있고 만약 초과한다면 일부만 적용받게 됩니다.
그럼 서울 이외의 다른지역들은 어떤 기준을 가지고 있을까요?
서울 제외 수도권정비 계획법에 따른 과밀제억제권역 및 부산 광역시: 6억 9천만원
광역시(부산, 과밀억제권역 제외) 및 광주시, 김포시, 파주시, 안산시, 용인시, 화성시, 세종특별자치시: 5억 4천만원
그 밖의 지역: 3억 7천만원
위에서 계산한 환산보증금 4억으로 예시를 든다면 서울과 부산 그리고 광역시 등에서는 온전하게 상임법이 적용되지만 그 밖의 지역에서는 기준을 초과함으로 상임법을 온전히 적용받지 못하게 됩니다.
그렇게 된다면 아래와 같은 리스크를 떠안고 갈 수 밖에 없는데요.
02. 환산보증금 기준 초과시 생기는 문제
앞서말했듯 다행히도 환산보증금을 초과한다고 해서 보호를 받지 못하는것은 아닙니다. 다만 일부만 적용되기 때문에 어떤 부분에 대해서만 보호를 받을 수 있는지 정확하게 인지하고있는것이 중요합니다.
먼저 보호가 가능한 영역은 서울시 기준으로 대항력, 계약갱신요구권 10년, 권리금 회수기회보호 등이 있습니다. 하지만 다음과 같은 부분에서는 보호를 받지 못하게되는데요.
1. 상임법이 온전하게 적용되는 경우 임대인이 임대료를 연 5%이상 올릴 수 없습니다. 그런데 이 보호를 받지 못하면 단기간에 임대인이 주변시세에 맞게 5%이상 올려도 문제가되지 않습니다.
2. 계약이 끝난 후에 상가 건물주가 보증금을 돌려주지 않을때 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
3.상임법 적용시에는 계약이 끝나기전 묵시적 갱신시 계약기간이 1년 연장됩니다. 그러나 적용이 안되는 경우 묵시적 갱신시 가긴의 정함 없이 연장이 되지만 임대인이 계약 해지를 요구할수있다는 리스크가 생기게 됩니다.
4. 보증금에 문제가 생겼을 시 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권을 받을 수 없습니다.
환산보증금 기준이 초과된다면
이렇게 임차인에게 정말 치명적일 수 있는
임대료 증액 문제, 계약 갱신 문제가 생기게 됩니다.
더 나아가 보증금 문제까지 생길 수 있는데요.
하지만 여러가지 이유로 어쩔 수 없이
기준이 초과된곳을 임대 할 수 밖에 없는 상황이라면 법
률 전문가의 자문을 받은 뒤에 결정하는것이 좋습니다.
여러분들의 상황에 대비해 치명적인 단점은 어떤것들이 있고
이러한 리스크에 어떻게 대비해야 하는지
저희 제이씨엘파트너스에서 알려드리겠습니다.
03. 상가임대차보호법 및 환산보증금 관련 도움이 필요하다면?
물론 환산보증금 기준을 초과하지 않아 상가임대차보호법을 적용받는것이 가장 좋습니다. 그러나 어쩔수 없이 이 기준을 초과하는 상황이 생기는 경우도 있는데요. 이럴때에는 법률 전문가와 부족한 부분을 미리 대비하는것이 필요합니다.
즉 보호받지 못하는 부분에 대한 리스크를 어떻게 해결할지 전문가와 함께 전략적으로 관리해나가는것이 중요한데요. 위에서 설명한 우선변제권, 임차권등기명령, 임대차기간 1년, 묵시적갱신, 증액청구 한도등은 보호받을수 없는것은 사실입니다.
그러나 권리금회수기회보호, 대항력, 계약갱신 요구권 10년 등과 같은 보호받는 부분도 있고 이것이 큰 무기가 될 수 있기에 법률 전문가의 자문을 통해 보호받지 못하는 부분에 대한 리스크를 줄여나가시기 바랍니다.
횐산보증금에 대해 더 궁금한점이 있거나 상가임대차 보호법 관련 도움이 필요하다면 언제든 저희 제이씨엘파트너스를 찾아주시기 바랍니다. 친절하게 안내해드리겠습니다.
