파산한 집주인에게 전세 보증금 돌려받는 방법
집주인 파산 소식을 들었다면 가장 먼저 내 전세 보증금을 돌려받을 수 있을까라는 생각이 드는 것은 너무나도 당연한 일입니다. 하지만 어디서부터 어떻게 대응해야 전세금을 돌려받을 수 있는지 방법을 모르는 분들이 정말 많은데요.
확실히 집주인이 단순하게 보증금을 안 돌려주는 상황에 비해서 돌려받는 절차가 더 복잡하기는 합니다. 그러나 임대인이 파산했다고 해서 기존 임차인의 권리까지 사라지는 것은 아니기에 너무 걱정하지 않으셔도 되는데요.
지금부터 파산한 집주인에게 전세 보증금 돌려받는 방법을 설명드리겠습니다. 잘 확인해 보시고 함께 대응해 보시기 바랍니다.
01. 집주인이 파산하게 되면 일어나는 일
집주인이 파산하게 되면 법원에서 보낸 파산 관재인이 재산을 관리하고 그 재산을 채권자들에게 나누어주는 절차가 진행됩니다.
파산 관재인이란?
법원에서 임명하는 사람으로 어떤 사람이 파산 신청을 했을 때 그 사람의 재산을 대신 관리하는 사람입니다. 선임된 이후 파산한 사람의 재산 처분 및 처분 후 나온 재산을 채권자들에게 공정하게 돌려주는 역할을 합니다.
(파산신청 이후에는 신청자의 모든 재산이 파산재단에 들어가기에 채권자가 소송을 걸어 강제집행을 할 수 없습니다.)
그렇기에 여러분들의 보증금도 파산재단에 편입되고 법원의 관리 감독 하에 파산관리인이 돌려주게 되는데요. 그렇다면 가만히 기다리기만 하면 전세금을 돌려받을 수 있는 것일까요?
그렇지도 않은 것이 만약 우선순위 채권자들이 많고 채권 반환 순위가 후순위로 밀린다면 온전히 보증금을 받지 못하거나 심한 경우 아예 돈을 못 받게 될 수도 있습니다.
예를 들어 임대인의 부동산을 경매로 넘겨 1억을 받았는데 모든 채권자에게 갚아야 하는 돈이 1억 5천만 원이라면 벌써부터 금액이 모자란 상황이 됩니다. 이 상황에서는 받아야 하는 돈 전액을 돌려받기는 어렵겠죠?
그렇기에 여러분들의 배당 우선순위를 파악해 주는 것이 매우 중요한데요. 이것을 직접 파악하기란 매우 어렵고 조금만 잘못 파악하면 그 피해가 너무 크기에 이 부분은 법률 전문가에게 맡기는 것을 추천드립니다.
2. 집주인 파산 후 세입자가 해야 하는 대처
만약 파산 소식을 들었다면 여러분들이 가장 먼저 해야 하는 것이 임대인의 파산이 진짜인지 아니면 파산인척하는 건지 확인을 하셔야 합니다. 가끔 재산 처분 이유로 고의적인 파산을 진행하거나 말만 하고 실제로는 파산을 진행하지 않는 사람도 있는데요.
파산을 확인하는 방법은 집주인의 등기부등본을 열람하거나 국세청이나 법원 홈페이지에서 파산 공고를 확인하면 됩니다. 이후 진짜인 것을 파악했다면 다음과 같은 대처를 해주셔야 합니다.
앞서 말씀드렸듯 보증금을 온전히 돌려받으려면 배당 우선순위가 되어야 합니다. 그렇기에 우선변제권이 있는지 대항력이 확보되었는지 확인을 해주셔야 합니다. 만약 이 상황에서 이사를 가게 된다면 우선변제권과 대항력이 사라지게 되는데요.
대항력 - 해당 집에 거주하며 집의 권리가 있음을 주장하는 힘, 전입신고 후 실제로 거주하면 발생하는 효력.
우선변제권 - 임대인 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 사람들 보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 전입신고 및 실거주 그리고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김.
이런 경우에는 임차권등기 명령을 신청하셔야 합니다. 그렇게 되면 이사 후에도 이전 전셋집에 대한 권리가 남아있기 때문에 대항력과 우선변제권이 사라지지 않고 보증금 반환에 매우 중요한 역할을 하게 됩니다.
다음은 채권신고 기간에 채권 신고를 꼭 진행해 주셔야 하는데요. 파산이 진행되면 법원에서 세입자들에게 채권 신고기한을 이야기해줍니다. 이때를 놓치면 임대인 재산 처분 이후 배당을 받지 못하게 될 수 있습니다.
그렇기에 고지된 채권 신고 기한을 놓치지 마셔야 하고 보증금을 돌려받는 것이 목적인 경우 임대차 계약서, 확정일 자부 임대차 계약서 사본, 등기부등본, 주민등록등본, 배당 요구서 등을 준비해 주시면 됩니다.
3. 도움을 받아 전세 보증금 돌려받는 방법
여기까지 파산한 집주인에게 전세 보증금을 돌려받는 방법에 대해서 설명드렸습니다. 파산 이후에는 개인이 직접적으로 돈을 받을 수 있는 방법이 전혀 없기에 진행되는 절차 안에서 최대한 금액을 돌려받으셔야 하는데요.
하지만 앞서 말씀드린 것처럼 대항력이나 우선변제권이 확보되어 있는 상황이 아니거나 선순위 채권자들이 많은 경우가 있을 수 있기에 손실 없이 보증금을 돌려받기란 어려울 수도 있습니다.
그렇기에 채권 신고 기한이 시작되기 전에 전문가의 자문을 받고 현재 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는 가능성이 얼마나 있는지 미리 파악을 해주는 것이 매우 중요합니다.
