상가 재건축 할때 권리금 보호 받으려면
임대인에게 상가 재건축은 좋은 소식일 가능성이 높으나 이 상가에서 오랜기간 장사나 사업을 하고 있는 임차인에게는 좋은 소식은 아닐텐데요. 왜냐하면 수년간 쌓아온 상권의 가치가 사라져 권리금을 받지못하게 되기 때문입니다.
하지만 재건축 이야기가 나온 상황에서도 권리금을 보호 받을 수 있는 경우가 몇가지 있습니다. 예를들어 건물주가 실제로 재건축을 하지 않았는데 임차인을 내보내려고 거짓으로 이야기한 상황이거나 아니면 계약갱신 요구권이 10년 이내인 상태 등등 다양한 상황이 있을 수 있는데요.
오늘은 이러한 부분에 대해서 말씀드려보려고 합니다. 상가 재건축이 추진될때 임차인의 권리금을 보호 받을 수 있는 상황은 어떤상황들이 있는지 자세하게 설명드리도록 하겠습니다.
01. 원칙적으로는 권리금 회수 불가능
권리금을 받는것은 상가에서 기존에 사업을 진행하고 있던 임차인이 다른 신규임차인을 주선하고 권리금에 대해 합의를 본 뒤에 임대인과 신규임차인이 임대차계약을 하게 된다면 이 시점에서 확실한 권리금 회수가 가능한데요.
하지만 현재 장사를 하고 있는 상가 건물에서 재건축을 진행하려고 한다면 신규 임차인이 들어올수가 없기에 권리금을 받는것이 불가능해집니다. 이같은 상황에 권리금 회수를 방해받은것이 아닌가 라고 생각하시는분들이 있는데요.
상가 재건축은 임대인이 일부러 계약을 방해하거나 임차인이 일군 영업재산을 가로채는것이 아니기에 원칙적으로 본다면 권리금 회수는 불가능 하고 이로 인한 손해배상 청구도 불가능한데요. 그러나 다음과 같은 상황이라면 재건축 상황에서도 권리금 보호를 받을 수 있거나 손해배상 청구 소송을 진행해 어느정도의 금액을 보상받으실 수 있습니다.
02. 계약갱신10년요구권 이내에는 재건축이 불가능 합니다
상가임차인에게는 환산보증금과 상관 없이 10년의 계약갱신 요구권이 있습니다. 이 시기에는 임대인이 재건축을 이유로 임차인을 내보낼 수 없는데요. 즉 계약갱신요구권이 있는 상태에서 재건축은 불가능하다는겁니다.
계약갱신요구권 - 상가 건물에 세들어 사업을 하는 임차인은 임대 계약 기간이 끝나더라도 계약을 다시 연장해 달라고 요구 할 수 있는 권리를 말합니다.
최초 계약일로 부터 10년동안 갱신을 요구할 수 있습니다.
예를들어 2025년에 상가 임대차 계약을 했다면 10년 후인 2035년 까지는 임대인이 원하지 않더라도 임차인이 원한다면 계약을 연장 하는것이 가능 합니다.
그래서 계약갱신요구권 기간을 확인하셔서 이 상황을 대응하실 수 있는데요.
그러나 임대차계약을 맺을 당시에 임대인이 재건축과 관련한 공사시기, 소요기간을 명확하게 고지했고 임차인이 이에 대해 동의 한 상황이라면 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있고 계약기간이 끝나면 임차인을 내보낼 수 있습니다.
계약갱신요구권 10년이 있는 상태에서도 임차인을 내보낼 수 있는 상황이 한가지 더 있는데요. 바로 건물의 노후화 또는 훼손으로 인한 안전사고가 우려될때 입니다. 건축물에는 A ~ E 사이의 안전등급이 있는데요. 여기에서 E등급에 해당한다면 안전사고 우려가 있다고 봅니다.
그러나 여기서도 한가지 확인하셔야 하는것은 아무리 E등급의 건물이라 하더라도 간단한 공사로 해결되는 상황이라면 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.
그렇기에 이와 같은 상황이 생기면 정확히 어느 부분에 문제가 생겼고 어느정도의 공사가 진행되어야 해결할 수 있는지 이에 대한 부분을 법률 전문가와 함께 꼼꼼히 확인해주셔야 권리금을 보호받기에 유리합니다.
03. 실제 재건축이 일어나지 않는다면
재건축의 이유료 임차인을 내보낸 임대인이 실제로는 재건축을 진행하지 않는 경우도 있습니다. 심지어 이렇게 내보내고 난 후에 임대인이 직접 다른 신규 임차인을 구해서 권리금을 받는 경우도 생기는데요.
이런 경우에는 손해배상 소송을 통해 피해를 보상받으실 수 있습니다. 이때 중요한것은 건물주가 재건축을 이유로 갱신 계약을 채결하지 않은것을 증명하는것 인데요. 이에 대한 이야기를 한 문자 내역이나 통화 내역, 녹음 파일등이 있으면 유리합니다.
그리고 결국 법적인 분쟁으로 넘어가기 때문에 처음부터 법률 전문가의 도움을 받아 증거수집 및 소송 전략을 준비하는것이 유리한데요. 저희 제이씨엘파트너스에서 이런 부분을 도와드리고 있으니 편하게 문의 주시기 바랍니다.
04. 재건축 권리금 보호 도움이 필요하다면?
수년간 고생하며 쌓아온 권리금 회수 기회를 놓쳐버리게 된다면 많이 억울하고 허탈하실것을 압니다. 그러나 위에서 보신것처럼 상황에 따라 권리금 보호를 받을 수 있기에 여러분의 정확한 상황을 법률 전문가에게 이야기하고 자문을 받아보시기 바랍니다.
저희가 혹시 모를 가능성을 찾아드려 여러분의 권리를 지키실 수 있도록 도와드리겠습니다.