집주인이 보증금 안주면 이렇게만 대처하세요
전세나 월세 계약이 끝나갈 때 가장 걱정되는 부분은 바로 보증금 반환 문제입니다. 대부분의 사람들은 정상적으로 보증금을 돌려받지만 일부 세입자들은 집주인이 연락 두절되거나 새로운 세입자가 들어와야 한다고 하는 등의 말로 반환을 미루는데요.
그럼 이 같은 상황에서 세입자분들은 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 기다리기만 해야 할까요? 그렇지 않습니다. 전세 및 월세 보증금은 계약기간이 끝나면 반드시 돌려줘야 하기에 반환 요구를 당당히 하셔야 하는데요.
만약 이를 따르지 않는다면 법적인 절차를 진행해 돌려받으셔야 합니다. 하지만 많은 분들이 어떤 법적 절차를 진행해야 하는지 잘 모르시는데요. 오늘 저희가 여러분이 빠르게 돌려받을 수 있도록 이 부분에 대해 설명드리려고 합니다.
집주인이 보증금을 안 주는 상황이라면 오늘 글에서 설명드리는 것처럼 이렇게만 대처하시기 바랍니다.
01. 대항력을 확보하고 지키기
여러분들이 가장 먼저 해야 하는 대처는 대항력을 확보하고 지키는 것입니다. 여기서 대항력이란 무엇일까요?
주택임대차보호법의 대항력이란?
대항력은 임차인이 새로운 집주인이나 임대차 권리를 넘겨받은 사람 등 임차주택과 관련해 이해관계를 가진 제3자에게도 기존 임대차 조건을 그대로 주장할 수 있는 법적 효력을 말합니다.
조금 더 쉽게 풀어드리면 세입자가 집을 다른 사람에게 팔거나 주인이 바뀌더라도 내가 이 집을 계약하고 여기에 살고 있으니 내 권리를 지켜줘야 한다고 법적으로 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
집주인이 보증금을 반환하지 않는 이유는 각양각색입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 연락이 두절되거나 다른 세입자가 들어와야만 줄 수 있다고 통보하는 등의 이유가 대표적이고요.
다른 경우는 집주인 사망한 경우 파산 또는 개인회생으로 인해 집이 경매에 넘어간 경우 심지어 전세사기로 인한 문제가 있을 수 있습니다. 그렇기에 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 대항력을 필수적으로 확보하셔야 하는데요.
그렇다면 이 대항력을 확보하고 지키려면 어떻게 해야 할까요?
대항력 확보는 매우 간단합니다. 세입자가 전입신고를 하고 실제로 그 집에 거주를 한다면 자연스럽게 생기는데요. 이때 문제는 이사를 가게 되는 경우입니다. 이사를 가게 된다면 실거주를 할 수 없기에 대항력이 사라지게 되는데요.
이를 방지하기 위해서는 임차권등기 명령을 꼭 신청해 주셔야 합니다. 이것을 신청하시면 이사 후에도 대항력을 유지하실 수 있는데요. 그렇기에 보증금을 못 받는 상황에서 가장 먼저 하셔야 하는 것은 대항력 확보 및 임차권등기 명령 신청입니다.
02. 내용증명 작성이 중요합니다
다음으로 하셔야 하는 것은 내용증명 작성입니다. 내용증명은 다음과 같은 두 가지 상황으로 나뉘게 되는데요.
먼저 전월세 계약이 끝나기 전의 상황입니다. 세입자는 집에 대한 계약이 끝나기 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 계약 해지 의사를 명확하게 전달해야 하는데요. 물론 문자나 카톡 또는 직접 구두로 말하거나 통화를 통해 전달해도 괜찮습니다.
그러나 나중에 집주인이 이 통보를 받지 못했다 거 주장하는 경우에는 일이 복잡해지게 되는데요. 이러한 상황을 만들지 않으려면 이 해지 통보를 내용증명으로 보내주시는 것이 좋습니다.
다음은 계약이 끝난 후 상황인데요. 이때는 언제까지 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 절차에 들어가게 됨을 경고하는 내용을 적어 보내주시면 됩니다. 나중에 소송을 진행하게 된다면 이 내용증명이 유용한 증거로 사용되게 됩니다.
사실 내용증명은 법적인 효력이 있지는 않습니다. 그러나 집주인을 압박할 수 있는 좋은 수단인데요.
그렇기에 계약이 끝난 후 내용증명을 보낼 때는 개인의 이름으로 보내는 것보다 변호사나 로펌 이름으로 보내는 내용증명이 더 효과적일 수 있습니다. 변호사 이름으로 받은 내용증명을 보게 된다면 집주인이 일이 더 복잡해질 것을 염려하여 빠르게 문제를 해결하는 경우도 많습니다.
03. 보증금 반환 소송 진행하기
내용증명으로 압박을 했는데도 안된다면 보증금 반환 소송을 진행하셔야 합니다. 이 절차는 다음과 같은 부분들이 진행되는데요.
보증금 반환 소송에 필요한 소장 작성 및 증거 수집을 진행하게 됩니다. 증거는 전세 계약서, 전세 걔 약 종료를 명시한 내용증명 및 문자, 카톡 내역, 보증금 입금 내역 등등이 있습니다.
그리고 이 절차와 동시에 가압류 절차도 들어가야 하는데요. 집주인의 재산을 소송이 끝날 때까지 묶어두는 절차입니다.
가장 중요한 부분은 소송에서 승소한 이후 진행할 수 있는 강제집행 절차인데요. 이 절차는 국가에서 집주인의 재산을 파악한 뒤 압류하거나 매각시켜 보증금을 돌려주는 절차입니다. 가장 실질적으로 돈을 돌려받는 방법인데요.
물론 소송의 영역이기에 이 부분을 셀프로 진행하는 것은 불가능하고 경험 많은 변호사의 도움을 받아 진행하셔야 합니다.
저희 제이씨엘파트너스에서 보증금 반환 절차를 도와드리고 있으니 도움이 필요하다면 언제든 편하게 문의 바랍니다.