임대 보증 예금

만약에 이런 금융 상품이 있다면 전세 사기를 막을수 있었다

유독 작년 부터가 아니다

오래전부터 전월세 보증금을 돌려 받지 못할수 있는 가능성 때문에 세들어 사는 사람들은 불안해 왔다.

이에 대한 관련 법들이 난무 하지만 정작 피해 입은 사람에게는 완벽한 피해보상이나 피해 회복까지는 경매부터 시작해서 피해구제는 기간 등 오히려 사람들의 피를 더 말리게 한다

미국 펜실바니아 주도 임대차 보호법에 따라 임차보증예금을 실시하나 보다

내가 은행에서 근무할때

은행에서 상사들은 나에게  신상품과 신사업 개발 업무 지시할때가 많았다. 신상품을 고민하다가 어느날 은행이란 기구가 사람들이 어쩌면 겪을수 있는 피해를 사전에 방지 할 수 있는데 하며 고민하다가.. 몇가지 상품을 일년에 한두개씩 제안 하긴 했다. 내가 근무한 부서가 일반 영업점이 아닌 금융지주사 전략기획팀 과 은행 기획팀에 근무 하면서 였다. 상품은 은행에도 도움되고 고객의 손실을 막는 쪽의 제안이 많았던거 같다. 선진국 대비 차별화 규제 법안에 대응해서 제안 했던 상품은 대다수 감독당국 또는 국회 통과가 안된 경우도 있었고 은행 자체적으로 욕만 먹고 끝난적이 있다. (개인적으로 딱 1건의 상품기획만 성공 했지만, 본 글과 전혀 관계없는 상품 이었다)

개인적으로 난 은행에 은행원으로 시작하지 않았기 때문에 나의 말은 항상 외부인의 시각이란 시선이 많았다. 8년 넘게 일했어도 …

은행을 그만둔지 14년이 되었지만

나를 은행원으로 기억하는 사람 10%, 은행 전략 전문가 20%… 나머진 그냥 스쳐지나간 ' 계약직'으로 기억 한다. 아 그 계약직. ㅎㅎ

여튼 상품 기획 당시 눈물을 흘리며 썻던 (2000년대 초반)

전세, 월세 보증금 예금 tenant security deposit을 통해서 예금 유치와 세입자 보호 측면을 기획 했지만 기각..

기획했던 상품은 거창하지 않고 임대인 임차인이 서로 관여하는 유럽의 blocked account 와 단순한 escrow 계좌 였는데 인센티브로 정부가 예금보호룰 더해주거나, 비과세, 이를 가입한 임대인이 주택매매시 양도세 절감등등을 제안 했는데 막혔다.

누구도 고양이 목에 방울 달기 싫어서

만약 이 상품을 내가 아니더라도 누군가가 만들었고, 누군가 통과 사켜주고 법제화 되었다면

지금의 전세 사기 사태를 막거나 최소화 시키지 않았을까?

임차인이 임대인에게 보낸 보증금은 임차기간까지 임대인의 소유 돈 인가 아닌가?

나는 임차인이자 임대인인데, 나는 임대보증금을 내돈이라 생각해 본적이 없어서, 절대로 손을 안댄다.

그런데 정작 내가 세들어 사는 집의 집주인도 그렇게 생각 하는지.. 모르겠다

Block account 와 escrow for security depost은 미국과 유럽 일부는 이용 중이다.

우리나라.. 법으로 임대차보호법, 피의자에 대한 형벌강화 등등.. 법으로 덕지덕지해도 사기는 지속적으로 발생한다.

아마, 은행 상품으로 만드는 것이 지금 당장에 발 밑에 불떨어진 상황을 벗어나는 형태로는 매우 수동적인 일처럼 보여, 더욱 강력한 처벌, 더욱 커진 망나니의 칼을 들어야 한다는 관료들의 강박강념과 멋진 망나니가 되고 싶은 의원나리들이 쓸데없는 제안에는 구미가 안땅기겠지...

그러나 알아야 할건 칼이 커진다고, 멋있어 진다고 범죄가 사라지지는 않는다.

모두들 범죄가 사라지게 해야 하는데 말이죠

하나 바람이 있다면,

누군가 이 글을 보고 만들어 주기를 …

참고 : 미국 Connecticut 주의 임대 보증금관련해서 주요 부분만 번역 했다.

TENANTS' SECURITY DEPOSIT – ESCROW ACCOUNTS

(임대 보증금 예금- 에스크로 계좌)

This report summarizes the state laws that apply to an escrow account in which a tenant's security deposit must be held. (주법에 따라야 한다를 강조)

SUMMARY

Under Connecticut law, a landlord must deposit a tenant's security deposit immediately into an escrow account at a specified type of financial institution. The account must be maintained in the landlord's name but he or she may withdraw money from it only under limited circumstances. A landlord must pay interest annually at the rate published by the banking commissioner each year. All the funds in the account are exempt from attachment and execution. (코네티컷 법에 따르면, 임대인은 임차인의 보증금을 특정 유형의 금융 기관의 에스크로 계좌에 즉시 입금해야 한다. 그 계좌는 임대인의 명의로 유지되어야 하지만 임대인은 제한된 상황에서만 그것으로부터 돈을 인출할 수 있다... 후략)

Upon the written request of the commissioner and within a specified time period, the landlord must disclose the name of the financial institution and the account number of the escrow account. The commissioner may investigate complaints of alleged violations.

A landlord who knowingly fails to make interest payments or makes unauthorized withdrawals or commits other specified violations may be fined, imprisoned, or both depending on the nature of each violation. However, landlords have certain affirmative defenses under specified circumstances. (... 고의로 이자를 지급하지 않거나 무단으로 인출하거나 그 밖의 특정 위반행위를 한 임대인은 위반행위의 성격에 따라 벌금, 금고 또는 이를 병과할 수 있다. 그러나 임대인 들은 특정한 상황에서 확실한 방어책을 가지고 있다.)

ESCROW ACCOUNT

Escrow Deposit

Under Connecticut law, a landlord must immediately deposit the entire amount of all tenants' security deposits into one or more escrow accounts in a financial institution located in Connecticut. This can be a state bank and trust company, national bank, savings bank, federal savings bank, savings and loan association, or federal savings and loan association (CGS § 47a-21(h)). Deposits in such an escrow account are exempt from attachment and execution by the landlord's or his or her successor's creditors (CGS § 47a-21(c)).

A security deposit is any advance rental payment other than (1) an advance payment for the first month's rent and (2) a deposit for a key or any special equipment (CGS § 47a-21(a)). By law, a security deposit is the tenant's property, in which the landlord or his or her successor has an interest to secure the tenant's obligations. A security deposit is not part of the landlord's or his or her successor's estate (CGS § 47a-21(c)).  (...에스크로 계좌의 예금은 집주인이나 그 승계인의 채권자에 의한 압류와 집행에서 면제된다...)

Escrow Agent

The landlord is the escrow agent of the account. This means that the account is maintained in his or her name. He or she is prohibited from withdrawing the amount of any security deposit or accrued interest from the account except under limited circumstances (CGS § 47a-21(h)). For example, at the termination of tenancy, an escrow agent must withdraw and disburse to the tenant the amount of any security deposit and accrued interest, less the value of any damages. (... 임차 기간이 종료될 때 에스크로 임대은 보증금과 발생 이자의 금액에서 손해의 가치를 뺀 금액을 임차인에게 인출하여 지출해야 한다...)

Interest Payments

A landlord must pay interest annually on a tenant's security deposit. State law requires the commissioner to adjust the interest rate each year. The adjustment must be based on the average rate insured commercial banks paid on savings deposits (i.e., the deposit index), as last published in the monthly survey of selected deposits in supplement H.6 to the Federal Reserve Bulletin in November of the prior year. The interest rate for each calendar year cannot be lower than the deposit index for that year (CGS § 47a-21(i)).

The Banking Department publishes the new rate for the upcoming year in its weekly News Bulletin every December and on the department's website at: http://www.ct.gov/dob/site/default.asp. (임대인은 임차인의 보증금에 대해 매년 이자를 지불해야 한다. ...)

※ 난 개인적으로 반대하지만, 보증금의 발생이자를 커넥티컷은 임차인에게 돌려 준다라고 한다. 확실하게 임차인을 보호하는 법 같다. 하지만 전세와 같은 거래에선 비현실 적이다.

Commissioner's Oversight

By law, within seven days after the commissioner makes a written request, a landlord must provide the name of each financial institution in which he or she maintains an escrow account and the account number of each such account (CGS § 47a-21(h)).

The commissioner may (1) investigate any complaints of alleged violations and (2) order a landlord to cease and desist any practice determined to be a violation. (법률에 따라, 감독관이 임대인에게 서면 요청을 한 후 7일 이내에 임대인은 에스크로 계좌를 유지하는 각 금융기관의 이름과 해당 계좌의 계좌번호를 제공해야 한다(CGS § 47a-21(h))....)

Violations and Penalties

The penalties for violating of the laws pertaining to the maintenance of escrow accounts for tenants' security deposits include fines and imprisonment. A landlord who knowingly or willfully fails to make the appropriate interest payments on the security deposit is subject to a fine of up to $100 for each offense.

A landlord who knowingly and willfully fails to pay all or part of a security deposit due when the tenancy terminates is subject to a fine of up to $250 for each offense. There is an affirmative defense if the failure was caused by the landlord's good faith belief that he or she was entitled to deduct the value of damages.

A landlord who makes unauthorized withdrawals or fails to (1) immediately deposit the security deposit in an escrow account, (2) maintain the account as escrow agent, (3) disclose the account information requested by the commissioner within the required time frame, or (4) follow the appropriate steps when transferring the real estate to a successor, is subject to a fine of up to $500, imprisonment of up to 30 days, or both for each offense. There is an affirmative defense if at the time of the violation the landlord leased residential property to less than four tenants who paid a security deposit (CGS § 47a-21(k)).

(임대인이 임차인에게 이자 미지급 벌금 100불, 보증금 반환 지연 벌금 250불.

임대인이 무단으로 인출을 하거나 (1) 보증금을 에스크로 계좌에 즉시 입금하지 않는 경우, (2) 에스크로 계좌를 에스크로 대리인으로 유지하는 경우, (3) 청장이 요구한 계좌정보를 필요한 기간 내에 공개하는 경우, 또는 (4) 승계인에게 부동산을 양도할 때 적절한 절차를 따르거나, 각 범죄에 대해 500달러 이하의 벌금, 30일 이하의 징역이 양형기준).

생각보다는 큰 벌금은 아니라고 생각하는 사람도 있을 듯 하다.