장사
007) 건물주와의 관계 대처법
매장을 얻고 창업을 하게 되면 가장 중요한 관계중 하나가 건물주인과의 관계이다. 임대인(주인)과 임차인(세입자)간의 분쟁은 끊임없이 이어지고 있다. 매장계약을 하고 인테리어에 몇 억을 들여서 매장을 오픈하였으나 건물주와의 관계로 인해서 명도 소송에 휘말려 결국 권리금을 하나도 받지 못한 채 쫒겨 나는 경우도 있다. 매장을 최초에 건물주와 계약서를 작성 할 때에 되도록 임차인에 유리하거나 권리를 보호할 수 있는 조건을 넣는 것도 좋다. 예를 들어 계약하면 계약 시작일로부터 바로 장사를 해서 수익이 발생되는 것이 아니므로 계약서를 쓰기전에 인테리어 공사기간동안 프리렌탈을 요구해서 허락 받는 것도 좋다. 그리고 자신이 하고자 하는 아이템이 장기간 확신이 드는 장사라면 계약기간을 너무 짧게 하는 것보다 3년이나 5년 정도로 길게 하고 대신 월세조건을 할인받는 조건을 제시하는 것도 좋은 전략이다. 또한 특약에 계약기간동안 월세를 인상하지 않겠다는 조항을 넣어달라고 요청하는 것도 좋다. 때때로 건물주의 성향에 따라 월세를 인상요구하거나 관리비 명분으로 추가 임대료를 요구하는 경우도 있다. 법적으로 는 계약서상에 월세인상을 하지 않겠다는 내용을 넣지 않았다면 매년 5%안에서 월세인상을 할 수 있게 된다. 월세가 비싼 경우에는 5%로도 너무나 큰 지출이 되기 때문에 계약기간에 월세를 인상하지 않겠다는 조항을 넣어서 계약서를 작성한다면 계약기간동안 만큼은 마음 편하게 장사를 할 수가 있게 된다. 또한 건물주가 계약기간이 끝나서 매장을 빼달라고 한다면 10년이 초과하지 않는 한해서는 임차인이 재계약 요구를 할 수가 있다. 이럴 때는 당황 하지말고 건물주에게 상가 임대차 보호법의 근거를 제시하고 재계약을 요구할 수가 있다. 여기까지는 건물주에게 세입자가 요구할 수 있는 권리를 설명했고 지금부터는 건물주와의 좋은 관계를 위한 노하우를 알려주고 싶다. 장사를 하면 어찌 보면 가장 껄끄러운 관계가 건물주와 세입자의 관계가 될 수 도 있다. 매번 법적 테두리 안에서 서로의 주장을 하며 권리행사를 하려고 하기보다 좋은 관계를 유지하고 서로에게 유익한 관계로 지내는 것 또한 비즈니스의 지혜이고 좋은 전략이다. 건물주와 좋은 관계를 유지하기 위해서는 첫 번째로 월세를 미루어 납부하면 안 된다. 월세는 건물주와의 신뢰관계를 이어주는 가장 핵심 연결고리와 같다. 아무리 장사가 안 되어 월세부담이 있다고 하더라도 월세를 미루어 내서는 안 된다. 월세를 내지 않으면 보증금에서 제하면 되겠지 라는 생각은 너무나 안일하고 어리석은 생각이다. 보증금은 장사를 마치고 폐업을 하는 그날까지 보존을 해야 하는 최소한의 생명 자본이라고 생각을 해야 한다. 월세를 내지 않아 보증금에서 제하는 것을 요구하더라도 건물주가 그것을 받아들이지 않으면 임대료 체납에 대한 이자를 청구할 수도 있다. 시간이 흐를수록 법적으로 가더라도 상당히 불리한 입장에 처하게 된다. 또한 월세를 3개월 이상 미납이 될 경우 건물주는 세입자에게 계약해지를 요구할 수 있게 된다. 이때는 매장의 권리금도 받지 못한 채 매장을 비워줘야 할 수도 있으며 비싼 인테리어비용까지 손실이 나게 되고 또한 원상복구까지도 해주어야 보증금을 반환받게 된다. 이처럼 월세를 체납하게 된다면 세입자에게는 이래저래 손해가 큰 것이 아니다. 반대로 월세를 하루도 미루지 않고 납부를 한다면 건물주와의 신뢰관계가 형성이 되어 나중에 작은 부탁을 하더라도 지금의 신뢰가 좋은 명분이 되어 그 부탁을 들어줄 가능성이 높아진다. 예를 들어 인테리어를 새롭게 하게 되어 매장 리뉴얼을 할 시에 공사기간 중 일부를 프리렌탈 요청을 한다든지 세입자의 특별한 사정이나 요구사항이 있을지 건물주가 허락해줄 가능성이 높아진다. 이처럼 건물주와 좋은 신뢰관계의 첫 번째 단추는 일정에 맞게 월세 납부를 하는 것이라는 것을 명심해야 한다.
건물주와의 좋은 관계를 위해서 두 번째는 자주 연락하지 않는 것이다. 장사에 경험이 많은 사장들은 내말에 공감이 갈 것이다. 건물주와 세입자의 관계는 무소식이 희소식인 것이다. 건물주에게 연락을 하지 않는다는 것은 건물 수선관련이나 여러 요구전화를 하지 않는 것이다. 장사를 하다보면 건물주와 통화를 할 일은 몇 가지를 제회하고는 거의 없다고 봐야한다. 그 몇가지의 경우는 월세가 미납되어 건물주에게 연락이 온다거나 건물의 하자나 누수가 있을 경우 세입자가 건물주에게 전화를 해서 고쳐달라고 하는 경우이다. 되도록 연락을 하지 않는다는 것은 서로에게 불필요한 요구를 하지 않는 것 과 같다. 건물주와 세입자가 자주 연락할수록 좋은 관계는 아니라는 것이다. 만일 건물의 구조적으로 위험한 상황이나 누수가 심해서 장사를 하는데 손실이 발생될 경우에는 당연히 정당하게 수리를 요구해야한다. 하지만 큰 이슈거리가 아닌 이상 건물의 하자가 조금 있더라도 직접 수리할 수 있는 부분이라면 건물의 구조가 변경되거나 큰 공사가 아니고서는 세입자가 고쳐 쓰는 것이 좋은 관계를 위해서는 좋다. 작은 불편함 하나하나 건물주에게 전화해서 수리요구를 한다면 건물주는 그것에 머리가 아파서 건물을 팔거나 계약기간이 지나면 세입자 교체를 목적으로 무리한 월세인상을 요구할 수도 있다. 무소식이 희소식이다! 라는 것을 명심하고 건물주와의 연락을 최소화하는 것이 좋다.
건물주와의 좋은 관계를 위한 마지막 세 번째는 건물주의 인품을 자주 칭찬하는 것이다. 심리적으로 라벨 법칙이라는 것이 있다. 상대에게 자신이 원하는 라벨을 붙여주면 상대는 라벨에 맡게 행동과 태도를 보인다는 것이다. 예를 들어 건물주와 마주하게 된다면 장사가 어려운 것을 함께 공감해주시고 여러모로 도와주시려고 애쓰시는 것에 감사드린다고 말한다면 이 말은 곧 장사가 어려우니 월세 올리지 말고 지금처럼 잘 봐달라는 라벨을 붙이게 된다. 그럼 건물주가 쉽게 월세를 올리거나 갑질을 하는 것에 작은 예방이 된다.
장사의 가장 소중한 가치는 지속가능함이다. 장사를 잘해서 좋은 매출을 만들어 나가는 것도 너무나 중요한 일이겠지만 그 장사를 지속가능하게 하는 것 또한 함께 중요한일이다. 건물주는 자신이 운영하는 매장의 연속성에 대한 거부권을 행사할 수 있는 권한자이기 때문에 평소 좋은 관계를 유지한다면 그 지속가능함을 지켜나갈 수가 있다. 사람도 장사도 브랜드도 특별한 하자가 없는 한 자주 바뀌는 것은 좋지 않다. 한자리에서 꾸준하게 좋은 장사를 해야 매출도 자산도 함께 가속도가 붙게 된다.
위의 방법으로 건물주와 좋은 관계를 잘 유지하는데 도움이 되었으면 한다.
♣부자가 되는 장사 철학
☞ 건물주와의 관계는 무소식이 희소식이다!
