적산가옥 재건축, 왜 나는 이 프로젝트를 포기했는가

짓지 않는 것이 최선의 설계일 때

동대문 인근의 한 적산가옥 재건축 프로젝트였다. 건축주는 들떠 있었다. "오래된 적산가옥의 느낌을 살리면서, 수익성 있는 신축 건물을 짓고 싶습니다."

겉보기엔 매력적인 제안이었다. 70년 된 건물의 스토리, 서울 도심이라는 입지. 누군가는 "무조건 된다"고 했을지도 모른다.

하지만 나는 현장을 둘러보고, 도면을 검토한 뒤 건축주에게 "이 프로젝트는 진행하지 않는 것이 좋겠습니다"라고 말했다.

이유는 단순했다. 내가 세운 네 가지 기준—구조, 법, 돈, 그리고 이야기—가 모두 충돌하고 있었기 때문이다.

<아이유 - 밤편지 중에서.. 부산의 적산가옥이다>

1. 구조 (Structure): 죽은 공간과 붕괴의 딜레마

이 현장은 구조적으로 두 가지 치명적인 결함을 안고 있었다.

첫째, 샴쌍둥이 같은 뼈대였다. 두 필지로 나뉘어 있었지만, 실제 건물은 하나의 뼈대를 공유하고 있었다. 70년 된 낡은 목조 주택은 옆 건물이 지탱해주던 힘이 사라지는 순간 붕괴 위험에 노출된다. 철거부터 난관이었다.

둘째, 이것이 더 결정적이었다. 바로 ‘죽은 공간(Dead Space)’의 발생이다. 이 땅은 두 개의 사선 제한(정북일조, 도로사선)이 동시에 걸리는 위치였다. 건물의 외관이 사선으로 깎여 나갈 수밖에 없는 상황. 문제는 건물을 지탱하고 사람이 오르내릴 ‘코어(계단실+엘리베이터)’였다.

건물의 뼈대인 코어를 배치하려 하니, 사선으로 깎인 외벽과 충돌이 일어났다. 코어를 피해서 방을 만들자니 모양이 찌그러지고, 억지로 반듯하게 만들자니 그 사이사이로 사람이 쓸 수 없는 ‘데드 스페이스’가 필연적으로 발생했다.

2편에서 나는 말했다. 구조는 곧 공간의 질이라고. 사선에 잘리고 코어에 밀려나, 가구 하나 제대로 놓을 수 없는 자투리 공간만 남은 건물. 안전(Safety)도 담보할 수 없고, 공간(Space)으로서의 가치도 잃어버린 구조. 그것이 내가 본 이 프로젝트의 실체였다.

2. 법 (Law): 필지를 나누는 순간 무너지는 사업성

이 프로젝트가 성립하려면 반드시 한 필지로 가야만 했다. 소유주가 다른 상황에서 억지로 필지를 분리하여 신축하는 순간, 법규가 칼을 들이댄다.

앞서 말한 두 개의 사선 제한이 건물을 난도질한다. 법규를 검토해 보니, 제대로 된 층수를 올릴 수 없는 기형적인 형태가 나왔다. 법을 지키면 건물에 데드스페이스가 과해지고, 건물을 살리려면 법을 어겨야 하는 진퇴양난. 법적으로 건강하지 않은 건물은 태어나지 않는 게 낫다.

3. 돈 (Money): 수익이 없는 예쁜 건물

건축주는 "서울시의 한시적 용적률 완화를 받으면 면적을 더 찾을 수 있지 않냐"고 반문했다. 하지만 내가 보는 '돈'은 단순한 용적률 숫자가 아니다. '실제로 팔거나 임대할 수 있는 유효 면적'이다.

첫째, 서류상의 면적은 늘어날지 몰라도 '돈을 받을 수 있는 면적'은 없다. 앞서 말한 구조적인 문제로 인해, 사선 때문에 층고는 낮아지고 사람이 쓸 수 없는 죽은 공간만 늘어난다.

둘째, 더 치명적인 것은 '주차장'이다. 용적률 완화로 면적이 늘어나면, 필연적으로 '주차 대수'가 늘어난다.

좁은 땅에 주차 한 대를 억지로 더 넣으려면 어떻게 해야 할까? 결국 건물에서 가장 임대료가 비싼 1층 상가 면적을 주차장으로 내어줘야 한다.

위층의 저렴한 주택 몇 평을 더 얻자고, 건물의 핵심 수익원인 1층 알짜 공간을 포기하는 꼴이다. 공사비는 철거 난이도 때문에 치솟을 것이 뻔한데, 정작 돈이 되는 면적은 줄어든다? 투자 대비 수익이 마이너스인 구조. 이것은 사업이 아니라 낭비다.

4. 이야기 (Story): 달콤한 독배, '역사성'

건축주는 꽤 영리하게 나를 설득하려 했다. 그는 건축사들이 무엇에 약한지 정확히 알고 있었다.

"소장님, 이게 그냥 건물이 아니잖아요. 적산가옥의 역사성을 살리는 프로젝트입니다. 건축사님들이 이런 아이템 정말 좋아하시지 않나요?"

그 말대로다. 건축사에게 '역사성'과 '재생'은 거부하기 힘든 달콤한 미끼다. 70년의 시간을 품은 벽돌, 오래된 목재 트러스... 그것을 살려내어 멋진 공간으로 만드는 상상만으로도 건축사의 가슴은 뛴다. 하지만 그 '이야기'는 현실 앞에서는 허상에 불과했다.

"적산가옥 신구의 조화." 말은 그럴듯하지만, 현장 상황은 냉혹했다. 한쪽이 철거되어 멸실되는 순간, 적산가옥의 역사적 맥락(Context)은 끊어진다. 남는 것은 반쪽짜리 낡은 남의 집과, 그 옆에 덩그러니 선 쌩뚱맞은 새 건물뿐이다.

이것은 도시재생도 아니고, 프리미엄도 아니다. 서로 다른 시간과 맥락을 억지로 붙여놓은 건물에는, 감동적인 이야기가 깃들 수 없다. 건축주가 내민 '역사성'이라는 카드는, 결국 실현될 수 없는 신기루였다.

5. 후일담: 화려한 포장지와 현실의 무게

나중에 알게 된 사실이지만, 건축주는 나에게만 의뢰한 것이 아니었다. 나를 포함해 외국 건축사 등 총 5명의 건축 전문가에게 이 난제를 풀어달라고 요청했었다.

건축주는 의욕적이었다. 소위 '스타 건축가'의 힘을 빌려서라도 이 프로젝트를 띄우고 싶어 했다. 들리는 이야기로는 세계적인 명문인 영국 AA스쿨 출신의 교수에게 디자인을 의뢰했다고 한다. 실제로 나는 그 결과물을 확인할 기회가 있었다.

도면은... 화려했다. 유명 대학 교수의 이름값에 걸맞은, 아주 실험적이고 학구적인 '작품'이었다. 하지만 현장을 아는 내 눈에는 그저 '종이 위에 지어진 신기루'로 보일 뿐이었다.

그 도면 안에는 옆집과 한 몸처럼 얽혀있는 오래된 목조 주택을 어떻게 잘라낼 것인지, 철거 과정에서 발생할 붕괴 위험을 어떻게 막을 것인지에 대한 고민은 전혀 보이지 않았다.

마치 이 땅이 아무것도 없는 빈 대지(Empty Lot)인 것처럼, 현실의 제약을 모두 지운 채 "이렇게 지으면 멋질 것이다"라는 건축적 상상(Concept)만 가득했다.

나는 묻고 싶다. "그 도면이 과연 땅 위에 설 수 있는가?"

종이 위에서 선을 긋는 것은 자유다. 학생이나 교수라면 그럴 수 있다. 하지만 그 선이 현실의 중력을 버티고, 사선 제한의 칼날을 피하고, 건축주에게 수익을 안겨주는 것은 완전히 다른 차원의 문제다. 화려한 포장지로 감싼다고 해서, 그 안에 든 '구조적 폭탄'이 사라지는 것은 아니기 때문이다.

<AI 생성 사진- 장소를 밝힐수가 없으니 유사하게 작성>

결론: 이 프로젝트는 과연 실현되었을까?

그로부터 시간이 꽤 흘렀다. 나는 가끔 그 땅의 안부가 궁금해지곤 한다.

과연 그 화려한 도면대로 착공이 되었을까? 현실적으로 쉽지 않았을 것이다.

아마도 건축주는 그 난해한 투시도를 앞세워, 이 땅을 ‘엄청난 잠재력을 가진 매물’로 포장해 시장에 내놓지 않았을까? 그리고 구조와 법규의 내막을 모르는 누군가가 그 화려한 그림에 현혹되어 그 땅을 샀을지도 모른다.

나는 그 뒷이야기를 알지 못한다. 다만 한 가지 확실한 것은, 나는 그 위험한 '폭탄 돌리기'에 내 도장을 찍지 않았다는 사실뿐이다.

건축주는 종종 묻는다. "조금만 더 밀어붙이면 방법이 나오지 않을까요?"

하지만 나는 안 되는 것을 된다고 희망 고문하는 사람이 아니다. 구조적으로 불안하고, 법적으로 불리하며, 수익성은 낮고, 이야기마저 성립하지 않는 프로젝트. 이런 건물을 짓는 것은 건축주에게도, 그리고 이 도시에 흉물을 남기는 나에게도 씻을 수 없는 실수가 된다.

그래서 나는 이 프로젝트를 하지 않기로 했다. 건축사는 무조건 짓는 사람이 아니다. 때로는 짓지 않기로 결정하는 것이, 가장 책임감 있는 설계가 된다.

이 냉정한 판단 역시, 나의 가장 중요한 설계였다.

이안(eAN)