깡통전세 걱정된다면?
■ 전세금 완전히 돌려받지 못할수도 있는 “깡통전세”
서울 노원구 중계동에 사는 박모씨는 전세 계약을 앞두고 고민에 빠졌다. 중계동 A아파트 전용면적 59㎡ 매매가 2억9000만원이나, 전세가는 2억5000만~2억8500만원으로 전세가율(매매가대비 전세가)이 80%에 육박한다. 부동산 대책으로 집값 하락 우려가 커지자 집값이 전세금 아래로 떨어질 수 있다는 우려 때문이다.
위 사례처럼 일부 지역에서 깡통전세에 대한 불안감이 커지고 있다. 깡통전세는 주택 경매 시 낙찰 가격이 전세금보다 낮아 세입자가 전세금을 완전히 돌려받지 못하거나 각종 대출을 제하면 부족한 경우를 말한다.
부동산 대책 여파로 매매 시장은 조정기에 접어들었지만, 전세 시장은 매매수요의 전세연장, 재건축•재개발 이주와 가을철 이사 수요가 겹치면서 가격상승 조짐을 보이기 때문이다.
■ 깡통전세 피하려면??
먼저, 깡통전세 피해를 보지 않으려면 매매가 대비 전세 보증금이 지나치게 높은 물건은 피해야 한다.
두 번째, 계약 전에 세입자가 내야 할 전세금뿐 아니라 선순위 근저당으로 설정된 금액도 살펴봐야 한다.
셋째, 집주인의 대출이 많은 경우는 될 수 있으면 피하는 게 좋다. 집값 하락이나 집주인의 경제 상황 악화로 집이 경매에 넘어가게 되면 자칫 보증금 일부나 전부를 떼이는 경우가 발생하기 때문이다. 만약 대출이 낀 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당 채권액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 연립은 60% 이하의 주택을 구하는 것이 안전하다.
마지막으로 다가구주택과 같이 세입자가 다수면 전체 세입자의 보증금을 확인해야 한다. 세입자 전체 보증금이 주택 매매 가격과 비슷하거나 낮으면 위험하다.
■ 전세금 반환보증 보험 가입 등 대비책 마련
또 다른 방법은 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것이다. 전세 보증금 반환보증은 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락, 집주인의 과도한 빚 등으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 집주인 대신에 전세보증금을 내주는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 이용할 수 있다.
HUG 상품은 전세금이 수도권에서 5억 원 이하, 수도권 외 지역에선 4억 원 이하여야 한다. 보증료율은 연 0.128%(아파트 기준)로 전세금이 3억 원이면 연간 38만 4000원을 보증료로 내야 한다.
서울보증의 상품은 보증료율이 연 0.192%(아파트 기준)로 전세금 반환채권을 서울보증에 양도하기로 하면 보험료를 20% 할인(보증료율 연 0.1536%) 받을 수 있다.
서민들에게 전세금은 사실상 전재산인 만큼 돌려받지 못하면 가정경제가 무너지게 되는 심각한 상황이 된다. 전세 계약 시 안전한 대비책을 마련해 두는 것이 필요하다.
