다주택자 200만 육박.. 늘어가는 다주택자들의 고민
최근 다주택자들의 고민이 늘어가고 있다. 국토교통부가 임대등록 활성안 방안을 내놓아 집값 상승을 막고 전세시장의 안정화를 시도하려는 의도로 규제가 발표되고 있기 때문이다.
한국은행에 따르면 다주택자는 2013년도부터 지난해까지 연평균 5%씩 증가했는데 이는 1 주택자 증가율 2.2%의 2배가 넘는 속도다. 다주택자가 소유한 주택은 457만 호 정도로 보유 주택의 47%가 서울, 경기 등 수도권 지역이었으며, 지역별로는 제주, 세종, 충남, 서울, 강원 등 5개 시도〮의 비율이 전국 평균보다 높다.
다주택자는 내년 4월 1일 이후 장기보유 특별공제를 인정받지 못하고 양도소득세 과세표준에 부과된다. 또한 4월부터 서울 등 청약 조정대상지역 40곳(서울 전역 25개 구, 경기도 7곳, 부산 7곳, 세종시 1곳) 내 주택을 매매하면 기존 양도소득세율(6%~42%)에서 2 주택자는 10%를, 3 주택자는 20%를 추가 가산하여 적용받는다.
이로 인해 다주택자의 선택지는 크게 3갈래로 나뉘게 되었다. 첫째. 기존의 보유하고 있는 주택을 처분하는 방법 둘째. 세대를 분리하여 가정을 꾸린 자녀에게 주택을 양도하는 방법 셋째. 임대사업자 등록을 하여 임대소득을 올리는 방법으로 나뉜다.
기존의 보유하고 있는 주택 처분하는 방법
기존의 보유하고 있는 주택을 처분함으로써 다주택자 신분에서 벗어나는 가장 기본적인 방법이 있다. 처분을 할 때에는 양도차익이 적거나 투자가치가 낮은 주택, 양도세 면제를 받는 집부터 처리하는 것이 유리하다.
세대를 분리하여 가정을 꾸린 자녀에게 주택을 증여하는 방법
세대 분리가 가능한 자녀가 있는 경우, 자녀에 증여 시 5000만 원까지는 증여공제가 되고 증여세 신고기간 내 증여 시 7%의 신고세액공제 혜택도 받을 수 있다. 또한 대출이 있거나 전세를 낀다면 양도세와 증여세로 세금 분산 효과도 누릴 수 있다. 자녀가 증여세를 부담할 여력이 안된다면 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 통해 증여세를 납부한 후 해당 아파트를 임대주택으로 활용하는 방법이 있다.
임대사업자 등록을 하여 임대소득을 올리는 방법
임대주택 활성화를 위한 1213 부동산 대책이 발표되었다. 다주택자가 임대사업자 등록을 하게 된다면 지방세, 임대소득세, 양도소득세 등을 감면받게 되고 건강보험료 또한 감면해준다. 의무기간을 채우고 처분한다면 합법적으로 세금을 줄일 수 있다.
임대주택 등록 시 전월세 유형도 확인해봐야 한다. 수익률은 월세가 유리하지만 임대수입으로 인정된다. 2 주택자가 한 채는 거주, 한 채는 전세로 내놓을 경우 소득세 부과 대상에서 제외된다. 3 주택자가 2채를 전세로 내놓았을 경우 보증금에 대해 간주임대료로 환산해 소득세를 물린다. 소형주택과 60㎡ 초과 주택도 보증금의 3억 원까지는 과세대상에서 제외된다.
등록 임대 사업자는 전월세가 올라도 연 5%의 임대료 인상 제한에 걸려 시세만큼 받을 수 없다. 임대기간이 끝나면 양도세 감면으로 수익보전이 가능하지만 집값 상승률이 높지 않다면 이득이 없다. 전월세는 높아지고 반대로 집값 상승폭이 낮으면 손해를 볼 수도 있다는 의미이다.
정부는 임대사업 등록 활성화 대책에도 불구하고 실적이 좋지 않으면 2020년부터 2가구 이상 보유자는 임대주택 등록 의무화를 실시할 것이라는 소식도 나온다.
장기적으로 보유가치가 있는 주택(수도권 기준시가 6억 원 이하, 지방 3억 이하)은 임대주택 등록을 통해 다양한 혜택을 보는 것도 대안이 될 수 있다.
