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by e분양캐스트 Dec 19. 2017

D-12일… 내년 1월 바뀌는 부동산 제도

2018년이 채 한 달이 남지 않았습니다. 올 들어 정부는 총 5차례에 걸쳐 부동산 정책을 발표했습니다. 내년부터 바뀌는 부동산 제도도 다양한데요 당장 다음 달부터 시행되는 부동산 제도를 알아보도록 하겠습니다.

금융규제 및 재건축 초과이익환수제 적용, 분양권 전매 양도세 강화 등 주택시장 수요에 큰 영향을 미치는 정책이 실행될 예정입니다. 때문에 투자나 내 집 마련을 원하는 수요자들이 바뀐 정책을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있습니다.

■ 재건축초과이익 환수제 재시행

지난 15일 국회와 국토교통부는 재건축 초과이익환수제 유예기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 내용으로 야당 의원이 발의한 개정안을 국토교통위원회 소위원회에서 폐기했습니다. 개정안들이 법사위 문턱도 밟지 못하고 폐기됨에 따라 더는 재건축 초과이익환수제의 부활을 막을 수 없게 됐습니다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만 원을 넘으면 그 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 2006년 이 제도가 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월 18일부터 2014년 12월 31일까지 2년여간 유예됐다가 연이어 올해 12월 31일까지 3년간 추가로 유예됐습니다.

이에 따라 재건축 조합은 초과이익환수제를 피하려면 내년 1월 2일까지는 관리처분 인가를 신청해야 합니다.

■ 분양권전매 양도세 강화

내년 1월부터 주정대상지역 내 아파트 분양권에 대한 양도세가 강화됩니다. 올해까진 조정 대상지역 내 아파트 분양권을 전매하면 분양권 보유 기간에 따라 양도세율이 차등 적용됩니다. 분양권 보유기간이 1년 미만이면 양도세가 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 일반세율(6~40%)입니다.

하지만 내년 1월 1일부터는 조정대상지역 내 아파트 분양권 전매 시 분양권 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받게 됩니다. 때문에 보유기간이 1년 미만이라면 분양권을 언제 팔아도 세율이 50%지만, 1년 이상이라면 올해 파는 게 유리합니다.

현재 조정대상지역은 서울 전 지역(25개 구), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2등 7 개시 입니다. 그 외 부산 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진구와 세종시가 포함돼 있습니다.

■ 신DTI 시행

내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 신 DTI가 수도권과 투기과열지구 등에서 우선 시행됩니다.

'가계부채 종합대책'의 대책으로 발표한 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값입니다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈데 반해, 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 반영하는 만큼, 대출 가능 금액이 줄어듭니다.

소득 증빙도 까다로워집니다. 2년 치의 근로소득원천징수 영수증, 소득금액 증명원 등의 서류가 있다면 소득을 100% 인정해 줍니다. 하지만 서류에 기재된 소득의 기간이 1년 미만일 때에는 1년 소득으로 환산한 뒤 10%를 차감하고 계산합니다. 또 증빙 서류가 없어 국민연금 납부내역 등으로 대체하면 95%만 반영합니다. 이자, 배당금, 카드 사용액 등을 통해 소득을 신고할 땐 90%만 인정해줍니다.

한편, 신 DTI 시행 이전에 입주자 모집공고를 낸 아파트 사업장에 대해선 입주 예정자들이 받은 중도금 대출이 신 DTI 시행 이후 잔금대출로 전환될 경우 신 DTI를 적용하지 않기로 했습니다. 입주자 모집공고가 없는 아파트 사업장은 착공 신고일 기준으로 적용 여부를 판단할 수 있습니다.

■ 내년 부동산 시장은?