임차권등기 명령 신청은 언제 왜 하는 걸까?
임차권등기에 대한 궁금증을 풀어드립니다.
임대차 계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때, 많은 분이 착각하시는 게 있습니다. 바로 임차권등기를 무조건 해야 한다고 생각을 하는 거죠.
하지만 임차권등기는 현재 살고 있는 집이 아닌 다른 곳으로 전출을 해야 할 때만 진행하면 되고 현재 집에 그대로 점유하며 보증금을 받을 때까지 기다릴 것이라면 굳이 할 필요가 없습니다.
1. 임차권등기명령 신청은 언제부터 할 수 있을까?
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 다음날 부터 법원에 신청할 수 있습니다. 임대차 계약이 종료되지 않았다며 진행할 수 없으니 꼭 기억하셔야 합니다.
임차권등기 명령 신청을 하고 등기부등본 상 등기 설정이 되기까지는 약 2-3주 정도가 소요됩니다. 이 기간 동안에는 다른 곳으로 전출을 하시면 안됩니다.
2. 임차권등기는 왜 하는 걸까?
임차권등기를 하면 등기부등본 상 임차권등기가 설정된 것을 모두가 확인할 수 있게 됩니다. 임차권등기가 설정됐다는 뜻은 이 집의 주인이 과거 임차인에게 보증금을 돌려주지 않았다는 뜻이 됩니다.
그래서 당연히 새로 계약할 사람은 나 역시도 나중에 보증금반환을 못받을 가능성을 예상하기 때문에 이 집에 계약을 하지 않을 가능성이 높아지고 그에 따라 집주인은 새 임차인을 구하기 어려워지게 됩니다.
3. 임차권등기 했을 때 효과는?
임차권등기를 하는 이유는 현재 내가 이 집을 점유하고 있는 상태 그대로의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위함입니다. 최악의 상황, 이 집이 경매에 넘어갔을 때 점유하고 있는 상태일 적 그대로의 대항력과 우선변제권을 가질 수 있는 것이죠.
참고로 대항력이란 경매를 통해 새로운 임대인(낙찰자)이 생기면 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 됩니다. 우선변제권이란 다른 채권보다 앞서서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 뜻합니다.
임차권등기 했다고 무조건 보증금을 돌려받을 수는 없을 겁니다.
임차권등기를 하면 무조건 보증금을 돌려받을 수 있을 것이라 생각하는 분이 많습니다. 하지만 임차권등기는 말 그대로 등기부등본 상 임차인의 권리를 표시해 두는 것이지, 집주인에게 보증금을 달라고 강제할 권리가 생기는 것은 아닙니다.
따라서 임차권등기를 했음에도 집주인에게 보증금을 지속적으로 돌려받지 못할 가능성도 생각해 주셔야 하며, 이런 경우 보증금반환소송을 진행해야 겠습니다.
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