세입자 명도소송 절차, 기간, 방법
월세도 안 내고 나가지도 않는 세입자 문제 어떻게 해결할까?
임차인이 월세를 내든 말든 내 생활에 전혀 타격이 없다 하는 임대인은 거의 없을 겁니다. 임대인도 결국 대출을 받아 부동산을 샀고, 임차인에게 임대료를 받아야 대출이자도 갚고 생활이 가능해 지니까요.
하지만 임차인이 월세를 몇 달 째 계속 미납하고 있거나, 임대차 계약이 종료됐음에도 퇴거를 하지 않으면 어떻게 해야 할까? 오늘 이 글을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 월세 미납 지속되면 계약해지 가능
주택 임차인이 월세 2개월 치 이상을 미납하고 있을 때, 상가 임차인이 월세 3개월 치 이상을 미납하고 있을 때는 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다.
계약해지가 되는 시점은 임대인의 계약해지 통보가 임차인에게 도달한 그 순간 즉시입니다. 다만 임차인이 계약해지 통보에 대해 순순히 응할지는 모르는 일인데요. 그러므로 변호사를 통해 내용증명을 보내서 자진퇴거를 요구해 보는 게 좋습니다.
2. 계약해지 통보 내용증명으로 해야 하는 이유는?
월세를 2-3개월 치 미납한 임차인에게 계약해지 통보를 한다면 대부분 중도 계약해지가 되는 걸 텐데요. 따라서 내용증명을 보내 누구의 과실로 계약해지가 된 것인지를 명확하게 하는 것이 좋습니다.
내용증명에는 계약 종료가 됐으니 언제까지 자진퇴거를 할 것 역시 요구를 하고 이대로 하지 않으면 명도소송을 제기할 것이라 분명히 밝히는 것이 좋겠죠.
3. 점유이전금지가처분+명도소송은 세트!
내용증명을 보냈음에도 임차인이 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 할 수밖에 없습니다. 이때 점유이전금지가처분이라는 절차도 꼭 신청을 해야 하는데요.
민사소송을 하면 보통 6개월은 소요가 되는데, 소송 중간에 점유자가 바뀔 수도 있기 때문입니다. 이렇게 점유자가 바뀌면 처음부터 소송을 다시 해야 하기에 점유이전금지가처분 신청을 꼭 해야겠습니다.
명도소송 했는데도 안 나가면 어떡해야 할까?
명도소송에서 패소를 했음에도 임차인이 끝까지 버티는 경우도 있습니다. 이런 경우 강제집행 절차를 통해 강제로 문을 따고 들어가 짐을 옮기고, 임차인의 짐을 매각하는 과정을 거쳐야 합니다.
이렇게 명도소송부터 강제집행까지 한다고 하면 약 1년 정도의 기간이 걸리게 되는데 이 시간동안 임차인은 높은 확률로 임대료를 내지 않을 겁니다. 따라서 보증금이 넉넉하게 남아있을 때 명도소송을 하셔야 합니다.
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