경매로 넘어간 집, 보증금 반환 어떻게 받아내야 할까?
집이 경매에 넘어갔다면 임차인은 이렇게 대처해야 합니다.
평온한 나날을 살고 있었는데 느닷없이 법원에서 경매 배당신청을 하라는 통지서를 받는다면 뒷골이 오싹할 겁니다. 지금 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 거니까요.
이런 경우 일단 기한에 맞춰 법원에 배당 요구 신청을 하고 부동산이 낙찰될 때까지 기다리다가 낙찰금으로 보증금을 돌려 받으시거나 낙찰자를 통해 돌려 받으면 되는데요.
만약 내가 대항력이 없는데 후순위 채권자로 도저히 보증금을 돌려받지 못할 상황이 된다면 어떻게 해야 할까요? 혹은 배당을 받았으나 보증금 전액이 회수가 안됐다면 어떻게 해야 할까요?
1. 배당을 받았지만 보증금 전액 회수를 못한 경우
배당 요구 신청을 해서 낙찰금의 일부로 배당금을 받았음에도 보증금의 일부밖에 돌려받지 못했다면 보증금반환소송을 제기하여야 합니다. 나와 임대차 계약을 같이 했던 전 임대인을 상대로 말이지요.
보증금반환소송은 보통 4-6개월 정도가 걸리고 승소를 하면 변호사 수임료와 법원에 납부했던 여러 비용을 청구할 수 있으니 주저하지 마시고 빠르게 진행을 하시는 것이 좋습니다.
2. 배당 자체를 받기가 어려워 보이는 경우
워낙 후순위 채권자라서 배당을 받을 순서가 안 될 거 같은 경우 경매로 넘어간 집을 사유로 임대인에게 계약해지 통보를 하고 곧바로 보증금반환소송을 제기할 수 있습니다.
계약해지가 되는 시점은 임대인이 계약해지에 대한 통보를 송달받은 그 시점부터 시작입니다. 시간을 끌면 집주인이 다른 곳으로 본인의 재산을 빼돌리거나 할 수 있기 때문에 빠른 법적 절차를 진행하셔야 하겠습니다.
3. 임시 배당표에 있는 선순위 채권자가 허위인 경우
법원에 배당 요구 신청을 하고 집이 낙찰이 되면 임시 배당표를 받아 볼 수 있게 되는데요. 이 집에 살면서 한 번도 본 적 없는 임차인이 선순위 임차인으로 되어 있다던가 하는 식으로 이상한 점이 있을 수 있습니다.
아니면 이미 집주인이 변제를 했다고 들은 근저당권이 여전히 유효하게 잡혀있을 수도 있죠. 이렇게 되면 내가 받을 배당금이 줄어들기 때문에 배당기일에 이의신청을 해야 하고요.
이의신청을 한 뒤 배당이의소송을 진행하여 선순위 채권자가 허위임을 밝히고 배당금을 0원으로, 내가 받을 배당금은 증액할 수 있겠습니다.
경매로 넘어간 집 내가 낙찰받고 싶다면?
현재 집이 경매에 넘어갔고 대항력이 있을 때, 그리고 이 집이 상당히 마음에 들어 내가 낙찰자가 되고 싶을 때는 어떻게 하면 될까요?
이런 때는 법원 경매에 직접 참여하면 되는데요. 다만 현재 내 보증금은 누구에게도 돌려받지 못한다고 생각을 해야 하기에 그 보증금까지 고려하여 주변 시세에 맞게 혹은 조금 더 싸게 물건을 낙찰받을 수 있도록 해야겠습니다.
(대항력이 있으니 다른 사람이 쉽게 구매하지는 못하니 오히려 좋은 기회가 될 수도 있죠.)
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