신탁등기된 집, 보증금은 누구에게 받아야 하는 걸까?
신탁회사 동의 없이 임대차 계약을 했다면 누구에게 보증금 받을까?
요즘에는 워낙 전세사기 및 보증금 반환에 문제를 겪는 분이 많아 다들 등기부등본을 눈여겨 보십니다. 하지만 신탁 등기에 대해서는 잘 모르시는 것 같은데요.
신탁 등기가 되어있는 집은 계약서 상 형식적 소유자와 실제 이 집에 대한 관리 처분 권한이 있는 실질적 소유자가 다르다고 생각을 해주셔야 합니다.
그래서 신탁등기된 집에 들어가 살려면 명의자인 임대인이 아닌 실제 소유자인 신탁회사의 동의를 받고 계약을 체결해야 하는데 이 부분을 놓치고 향후 보증금 반환에 어려움을 겪는 분이 많죠.
1. 신탁등기된 집이지만 전혀 모르고 계약했다면?
등기부등본에서 신탁등기를 확인하긴 했는데 부동산 중개인으로부터 별거 아니라는 소리를 듣고 덜컥 계약을 하시는 분이 많습니다.
신탁등기된 집은 소유자인 신탁회사와 임대차 계약을 하거나, 동의를 받고 진행을 해야 하지만 그냥 명의자인 임대인이랑 계약을 하게 되는 것이죠. 그렇기에 계약자체가 무효이고 향후 임차권등기도 할 수 없습니다.
이런 경우 보증금반환 역시 임대인에게 받아야 하며 돈이 없다고 한다면 빠르게 보증금반환소송을 제기해 임대인의 재산을 강제집행하여 보증금 회수를 하셔야 겠습니다.
2. 임대인이 돈이없다고 보증금반환을 못해준다고 한다면?
신탁등기된 집의 허점을 이용하여 임차인에게 받은 보증금을 홀랑 다 써버린 후 돈이 없다며 돌려줄 수 없다고 하는 임대인이 많습니다. 이는 신탁부동산 전세사기에 해당합니다.
하지만 실질적으로 임대인이 무일푼이라면 소송에서 이겨도 보증금을 회수할 방도는 없으며 그렇다고 실제 소유자인 신탁회사에게 돈을 요구할 수도 없는 노릇입니다.
그러니 임대차 계약을 할 때 꼼꼼한 확인이 필요하며, 임대인이 무일푼이라고 해도 어쨌든 소송에서 이긴 후에 강제집행 혹은 채무불이행자명부등재 등을 통해 임대인을 압박해야 겠죠.
3. 계약 중간에 신탁등기가 되었다면?
처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 신탁등기가 되어 있지 않았는데 계약 중간에 신탁등기가 됐다면 신탁회사와 다시 임대차 계약서를 작성해야 하고요. 계약 해지 통보는 임대인, 신탁회사 모두에게 해야 합니다.
그리고 보증금 역시 신탁회사를 통해 받으시면 받으면 되죠. 만약 신탁회사가 보증금 반환을 하지 않는다면 임차권등기 역시 신탁회사를 상대로 진행하시면 됩니다.
신탁원부를 꼭 확인하세요!
신탁등기된 집은 형식적 소유자인 신탁회사가 관리 처분할 권리를 갖는다고 하였습니다. 그러니 임대차 계약 역시 신탁회사랑 해야 하는 겁니다. (혹은 동의를 받던가요)
그래서 부동산 등기부등본을 확인하였는데 신탁등기가 되어있다면 신탁원부를 확인하시어 담보대출이 얼마나 있는지 보증금을 받기 위험하지는 않을지 꼭 확인을 하셔야 겠습니다.
▶ 전세사기 관련 보증금반환소송이 필요하다면? (클릭)
