부동산 공매; 알기쉬운 기초 공매
저자 ; 김동년 // 매일경제 신문사
책소개 서두에 ;;
[[ 정부의 부동산 시장 규제 정책과 큰 보폭으로 진행되는 금리 인상으로 부동산 시장이 얼어붙었다. 거래 절벽이라는 말이 무리가 아닐 정도다. 다양한 투자 종목에 관한 정보가 넘쳐나는 가운데, 어렵게 부동산으로 종목을 정한 부동산 투자 초보자들은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 그러나 그래도 부동산 시장 만한 투자처가 없다는 투자자들이 많다. 그렇다면 어떻게 투자하는 것이 좋을까? 이 책은 이 질문에 대한 답이 될 수 있다.
이 책에는 졸지에 빚더미에 앉은 평범한 50대 주부였던 지은이가 희망이 없는 삶에서 벗어나고자 부동산 투자 공부를 하고, 부동산 공매로 경제적 자유를 누리는 여유로운 삶을 살게 된 이야기가 담겨 있다. 지은이가 공매에 뛰어들게 된 것은 투자금이 부족해서였다. 적은 금액으로 가능한 부동산 투자 방법으로 경매를 공부했지만, 패찰을 거듭하면서 공매로 눈을 돌리게 된 것이다.
공매는 경매처럼 현장입찰이 아니라 인터넷으로 입찰할 수 있고, 입찰참여 비용이 적게 든다. 매각절차가 신속하게 진행되고, 잔금 납부에도 유리하다. 상대적으로 입찰차가 적어 낙찰받을 확률이 높다는 것도 장점이다. 다만 경매보다 현장조사서가 부실하고 물건의 종류와 수가 적으며, 취하되는 경우가 많다는 것은 단점이다. 이 책은 이처럼 공매의 장단점을 분석하고 공매 초보자도 어렵지 않게 공매에 입문할 수 있도록 돕는 친절한 가이드다.]]
우리가 알고 있는 경매는 어떤 것일까 , 기본 상식으로는 집담보나 근저당권을 가지고 있다가 변제 시기에 도해 해서도 제대로 빚을 청산 하지 못하면, 체권으로 갈음 하여 경매시장으로 넘겨 지게 되고 , 최저금액 이상 가액을 써낸 매수 예정자중 , 최고가를 써낸 자가 낙찰자가 된다.
공매도 비숫한 경로를 거치는데, 기관이 개인이라기 보다 켐코 기관과 기타 국세등 압류 재산 처분이 주를 이룬다. 아래 사이트를보자
옥션원-법원경매정보No.1 (auction1.co.kr)
일반적인 압류 부동산의 공매 절차는 다음과 같다.
1. 압류관서의 한국자산관리공사에 대한 공매대행의뢰(법 제61조 제5항, 법 시행령 제68조의 2 제1항)
2. 한국자산관리공사의 체납자, 납세담보물 소유자, 그 재산에 전세권･질권･저당권 또는 그 밖의 권리를 가진 자와 법 제39조제1항 전단에 따라 압류재산을 보관하고 있는 자에 대한 공매대행의 통지(법 시행령 제68조의2 제2항)
3. 공매대상재산에 대한 현황조사(법 제62조의2 제1항) 및 공매재산명세서 작성･비치(법 제68조의3)
4. 매각예정가격의 결정(법 제63조)
5. 공매기일의 지정(법 제70조)
6. 배분요구종기의 지정(법 제67조 제5항)배분요구를 할 수 있는 채권자들을 명문으로 확대하고 그 배분요구절차를 정한 규정(법 제68조의2, 제81조)을 신설하고, 이와 함께 배분요구종기를 지정하도록 하는 규정(법 제67조 제5항)을 신설
7. 매각결정기일의 지정(법 67조 제6항)
8. 공매공고(법 제67조 제2항)
9. 공매공고의 등기(법 제67조의2, 2012. 1. 1.부터 시행)공매공고 후 그 등기를 촉탁하도록 하는 규정을 신설하여, 과거 부동산 등기사항전부증명서를 열람하여도 공매절차가 진행중인지 여부를 알 수 없었던 불편을 해소하고, 그 등기시점을 기준으로 하여 배분요구의 종기까지 배분요구를 하여야 배분받을 수 있는 채권자와 배분요구없이도 배분받을 수 있는 채권자를 구분함
10. 체납자, 납세담보물 소유자, 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공매공고의 등기 또는 등록 전일 현재의 공유자, 공매재산에 대하여 공매공고의 등기 또는 등록 전일 현재 전세권, 질권, 저당권 또는 그밖의 권리를 가진 자에 대한 공매통지(법 제68조)공매처분을 하면서 체납자 등에게 공매통지를 하지 않았거나 공매통지를 하였더라도 그것이 적법하지 아니한 경우에는 절차상의 흠이 있어 그 공매처분은 위법함. 다만, 체납자 등은 자신에 대한 공매통지의 하자만을 공매처분의 위법사유로 주장할 수 있을 뿐 다른 권리자에 대한 공매통지의 하자를 들어 공매처분의 위법사유로 주장하는 것은 허용되지 않음(대법원 2007두18154)
11. 입찰(법 제73조 제1항)
12. 공매보증금의 납부(법 제65조)
13. 매각결정(법 제75조 제1항)
14. 매각결정통지서의 교부(법 제75조 제3항)
15. 대금납부기한의 지정(법 제75조 제3항)
16. 매수대금의 납부(법 제77조)
17. 권리이전절차(법 제79조) 단, 유찰 혹은 매수대금 미납시에는 재공매(법 제74조)
18. 배분절차(법 제80조)
==============================================================================
상단 절차를 보면 꽤나 까다로워 보이지만 실제로 접근 하며 하나 하나 풀어 나가면서 공부 한다면
공매 또는 경매 절차 처럼 느껴 질 수 있고 오히려 온비드라는 온라인 매체를 통한 , 매각 여부를 결정 하여서
시간에 바쁜 직장인이나 주부 , 소액투자에 관심있는 사람들도 , 한 두번쯤 진행을 하다 보면 자연스럽게 익히게 되는 것이 경매 , 공매 이다.
또한 여러기관에서 진행 하는 공매 사이트 있어서 지역별 혹은 금액대 별로 필요한 용도에 맞춰 토지를 매입 하기에도 참조 할만 하다. 아래는 토지 공사 사이트
공매에 처분되는 부동산은 구분에 따라 국유 일반 재산중 행정 재산과 일반 재산으로 분류 되는데 아래와 같다.
책은 일반 독자들을 위해 알기 쉽게 써져 있고 , 당사자도 처음 공매 경매를 접했을때의 당혹감과 처리 미숙에 대한 시행 착오등도 참고 할만하고, 우선은 요즘 다양한 앱을 통한 정보 활용이 가능 하다라는 점이다. 시세 부터 물권 분석 , 위치 , 입지, 예정 낙찰가등 ,, 손품 , 발품을 잘 팔고 못 팔고는 오롯이 자신이 결정할 일이지만 한단계 더 뛰어 넘는 투자를 이뤄 보고 싶다면 , 그간 잘 눈여겨 보지 못했던 공매의 세계에 한단계 들어가 보면 어떨까 한다. 2022- 2023 년도 불확정성 혹은 변동성이 강한 시기에는 어느 정도는 차익과 차손이 발생 할 수 밖에 없는 것이 부동산의 구조이자 생테 이다 , 준비 하고 공부 하는 자만이 그 기회를 볼수 있지 않을까 하며 몇자 마무리 한다.. Written by E Han 2022.11.29
