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by E Han Apr 24. 2023

더 크래시 ; The CRASH -최강의 부동산 수업

책 서두에,

『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다 ]]

작년 마국금리가 오르기 시작 하면서 한국의 부동산에도 지각 변동이 시작 되엇다 . 기준금리를 조정 하고 , 에대 마진에 띠른 은행별 이자률과 , 대출이자률이 바뀌면서 그간 영끌로 빌라나 오피스텔 , 아파트를 마련햇던 30-40 그리고 다른 세대들 또한 현제 매우 어려운 곤란을 겪고 있다.

최근의 빌랑와 사건과 전세 역전세에 대한 부동산 분위기도 심상치 않아서 미국발 실리콘밸리 은행의 파산에 이어 상업용 부동산의 도화선은 어디로 틯지 모르는 상황이다 하반기로 갈수록 주식 시장 또한 조정장이나 다운 사이징에 , 디플레이션의 위협마져 느껴지는 요즘, 활로를 찾아 나서는 이들이 적지 않고 스스로 멘토임을 자처 하며 어느정도 부동산의 길잡이 노릇을 할 수 있는 전문가의 조언을 들어 보는 것 또한 일리는 있는 일이다.

그간 한국의 부동산은 재태크 투자및 투기의 성향이 강해서 , 전세가가 올라 매매가에 육박하는 변곡점이 오는 순간 , 적은 자본으로도 수억 혹은 수십억짜리 아파트나 빌라가 매입 하기 쉬워 진다. 여기에다가 전세 보증금을 받고 차익을 계산하면 무피 투자도 가능한 실정이어서 이런 틈새를 노린 전문 브로커에 의해 수십채 혹은 수백채의 빌라 전세 사기에 번연히 이뤄지고 있는 것이다.

또한 , 국가 재정이라는 HUG라는 전세 임대 보증 제도를 통한 대출 및 상황, 임대부 건물 매입등도 가능한 실정이어서 감정가에 LH나 HUG 에서 건물이나 집을 매입 하였다고 하여도 시장 가치가 떻어지거나 역세세시기가 도래하면 여지 없이 깡통 물건으로 전락 하고야 만다.

전자는 부동산의 사이클은 돌고 돈다고 보앗다. 부동산 상승과 하락장의 기본은 거래량이다 그리고 전세가 비률로 어느 정도 상승기인지 하락기인지가 예측이 가능 하고, 그 지역 혹은 권역에서 미분양 물량의 증가 하면 하락장 , 감소 한다면 상승장으로 보아도 무방하나 ,이런 지표들은 보통 3-5년 사이 선행 되므로 지금 물량 부족이라고 하여도 3년 뒤에도 그러하리라는 보장은 없고 오히려 하락장을 준비 하여야 한다.

또한 메이저 경제 지표는 금리 상.하락과 , 환률 상.하락이다. 당연히 금리가 오르면 이자 부담 증가로 수요는 감소 하고 주택 가격은 하방 압력을 받게 되는데 2022- 2023년이 그러하다.

반대의 경우 , 박근헤 정부 시절 저금로 장기화로 인한 이자 부담이 감소하여 수요 증가 , 주택 가격 상승으로 마감 하였다.

환율과의 관계는 어떨가 ,, 자국의 환률이 상승 하면 수입물가나 원자재의 가격이 오르고ㅡ 이는 제조 물가를 상승 시키며 , 동시에 금리 상승의 여파로 개개인 가처분 소득이 줄고 이는 부동산이 하방 압력으로 작용 한다.

반대의 경우는 환률이 내리면 ㅡ> 물가하락 -- > 금리 인하 --> 가처분 소득 증가 -- > 부동산 매입 증가로 나타난다.

전체적으로 부동산 시장의 큰 변수는 공급량이고 이는 역대 정권 시기부터 신도시 공약에 따라 전체 집값이 술렁였던 사례를 보면 잘 알수 있도 빅데이터 로도 당시 가격 변동성을 그도시의 주택 공급량과 비교 하여 판단도 가능 하였다.

마지막으로 좀더 공부가 필요 한 사람의 경우 아래와 같은 경제 지표를 참조용으로 같이 본다면 보다 정확한 미래 시황 예측이 가능 하지 않을까요 ..

HAI; 주택 구입 부담지수

주택금융지수 | 주택금융통계 (hf.go.kr)

PIR; 소득 대비주택가격비률

PCE ; 소비자 지출 가격지수

연준이 주목하는 물가지표 "PCE"란? (CPI와 차이, Core vs. Headline) :: 10년 뒤 퇴사를 꿈꾸며 (tistory.com)

매수우위지수 ; KB, 한국 부동산 연구원