코로나 이후 부동산 예측
"극심한 양극화 현상이 지속할 것"
2013년 기준으로 한국은 가계자산 중 실물자산의 비중이 73%가 넘습니다. 이는 미국, 일본 등 다른 나라에 비교하여 크게 높은 수치입니다. 이 중에서 부동산의 비중은 67.8%가 됩니다. 한국인들의 부동산 사랑은 여전히 높다는 것은 분명합니다. 지금의 부동산 시장은 과거와는 달라졌다. 이제, 부동산은 보금자리라는 개념으로 접근해야 합니다. 한국 부동산 시장이 대세 하향 후 양극화가 심해질 것이라는 이유에 대해서 살펴보고, 개인이 해야 할 것을 알아보겠습니다.
먼저, 주택 가입 가능 인구가 줄고 있습니다.
부동산에도 수요와 공급의 법칙이 적용됩니다. 수요가 증가하면 가격이 증가하고, 공급이 수요보다 높으면 가격은 하락하게 됩니다. 연령대별 인구 구조를 보면 주택 구매가 가장 활발히 되는 30~54세까지의 인구가 하락했지만, 고령층의 인구는 가파르게 상승하고 있습니다. 평균 수명이 증가하고 있으므로 의료비 등 생활비는 과거보다 상승하였다. 노령층이 주택을 유지하기가 만만하지가 않습니다. 정부가 현재 실행하고 있는 주택 연금은 가면 갈수록 더욱 확대될 것입니다. 주택의 가격이 지나치게 고 평가되었기 때문에 서울에서 밀려난 사람들이 굳이 주택을 구매할 필요를 느끼지 못하게 됩니다. 지방에서는 전세나 반월세가 가능하여서 필요한 주택을 구매하고자 하는 사람들도 과거와 같이 자신의 자산 범위 내에서 주택을 구입 후 갈아타는 형태가 아니라 전세나 반월세, 월세에서 자신이 원하는 주택으로 바로 갈아탈 가능성이 큽니다. 이는 향후 주택 시장의 침체와 양극화를 부추길 것입니다. 서울의 경우 토지의 가격은 일정하게 유지될 가능성이 크지만, 우후죽순으로 개발된 신도시의 경우에는 일부 지역의 경우 크게 하락할 가능성도 있습니다. 가구의 변화도 수요를 단축하는 데 중요한 역할을 할 것입니다. 1인 가구나 2인 가구의 경우에는 집을 구매하기보다는 거주하기 위한 계획을 세울 것이기 때문입니다.
부동산에 대한 회의감도 수요를 크게 떨어뜨릴 것입니다. 부동산 시장에 대한 믿음을 잃어버렸기 때문에 빛을 내어 부동산을 구입하기 보다는 관망하는 자세로 신중하게 접근할 것이기 때문에 주택 시장이 과거처럼 활성화되기는 어려울 것입니다.
다음으로, 경제 성장의 동력이 떨어졌습니다.
부동산 상승을 경험하는 나라의 경우에는 경제가 가파르게 성장했다는 공통점이 있습니다. 미국, 일본, 한국, 중국 등은 경제 성장이 가파르게 되었을 때 부동산도 계속해서 상승했습니다. 경제 성장이 둔화하면 부동산 가격에 민감하게 영향을 줍니다. 한국은 경제가 최근에 좋지 못하다가 코로나 19라는 대형 악재로 인하여 올해 마니어스 성장이 될 수 있다는 불안감을 나타내고 있습니다. 경제 성장이 하락하는데, 부동산 시장만 상승하는 것은 그동안의 패턴과 일치하지 않습니다.
다음으로, 세계 경제의 위기가 실물경제로 파급될 수 있습니다.
세계 경제 전체가 올해는 마이너스 성장의 폭탄을 맞을 것입니다. 베네수엘라와 유럽의 일부 국가에 이어서 국가 부도에 따르는 국가들이 늘어나서 이것이 신흥국으로 도미노 현상을 보이면 파급 효과가 훨씬 커질 것입니다. 한국도 이 흐름에 예외가 될 수 없습니다. 중국, 일본, 유럽, 미국의 경제 동력이 어려워지면서 수출에만 의존하는 한국에도 경제의 위기가 밀어닥치면서 실물경제가 하락할 것입니다. 대다수의 국가가 노령화가 진행되고 생산 가능 인구가 적어지면서 세계 경제의 흐름은 하락 후 조정 국면으로 전개될 것입니다.
이런 상황에서 부동산 부채는 시한폭탄입니다.
부동산 부채 폭탄이 현실적으로 드러나기까지 주택 가격의 급락은 없을 것으로 보입니다. 하지만, 부동산 부채는 향후 시한폭탄이 될 가능성이 큽니다. 가계 부채가 많은 한국의 주택담보대출 구조를 보면 기형적인 것을 발견할 수 있게 됩니다. 원금상환 없이 이자만 내는 대출이 수백조 원이 됩니다. 비율로 보면 70%에 가까운 금액입니다. 실물경기가 장기간 위축되게 되면 부채의 폭탄이 터질 수 있습니다. 부동산 부채를 감당할 수 없는 사람들이 집을 판매하지 못하여 경매에 나오게 되면 그 악순환이 꼬리를 물고, 역전세로 인하여 전세금을 돌려받지 못하는 사람도 나오게 됩니다. 가계 부채로 인하여 이제는 견딜 수 없는 하우스 푸어들은 집을 싸게 팔려고 할 것이고, 이는 2008년 리먼브라더스때 미국이 겪은 상황과 유사한 결과를 가져올 수 있습니다.
한국은 부동산 시장의 양극화 현상이 지금보다 심화될 것입니다.
집값이 거품이 상당히 낀 것에는 동의합니다. 그래도, 한국의 특성상 수요와 공급의 경제 기본 원리를 생각해 보면 서울의 부동산, 그중에서 강남 등 핵심 부동산의 시장은 여전히 수요가 많을 것으로 보이며, 최악의 상황에서 경제 위기로 인한 경기가 조정된 후에도 이들의 부동산은 일본 도쿄의 중심가처럼 여전히 수요가 높을 것으로 보입니다. 신도시와 지방의 경우는 이와는 다릅니다. 신도시 중 서울과 이동 시간이 너무 걸리는 곳은 노후화됨에 따라 점차 관심도가 떨어지기 시작하면서 부동산 하락 시점과 맞물리면 계속해서 어려움을 갖게 될 가능성이 높습니다. 지방의 경우도 지역에 따라서 극심한 양극화 현상이 일어나게 됩니다. 앞으로는 자연, 환경도 부동산 구입 시 중요한 관심 사항이 됩니다. 0
자본주의의 단점 중 하나는 양극화의 강화입니다. 자본주의가 점점 진행될수록 양극화 현상은 강하게 나타납니다. 경제가 어려워져서 구조조정이 되면 강남과 강북, 서울과 신도시, 핵심 지역과 외곽 지역의 차이가 극심하게 벌어질 것으로 보입니다. 현재의 세금 위주의 집값을 잡는 정책은 실효성이 없다는 것이 과거 정권에서도 드러났습니다. 현재, 과도한 세금으로 인하여 집값이 안정화되기는 커녕, 집값은 오히려 많이 올랐고 세금등을 세입자에게 전가시키려는 시도는 강화될 것으로 보입니다.
양극화 현상을 대비한 부동산 전략
1) 부채를 지지 않고(일부만 지고), 투자하는 전략이 필요합니다.
경제가 어려워져서 대출 금리가 올라가고, 부동산 경기가 얼어붙었을 경우에는 세금을 감당하지 못하고 집을 헐 값에 내 놓는 하우스 푸어들이 속출할 것이기 때문입니다.
2) 집은 그래도 구매하는 것이 좋습니다.
집은 무조건 전세로만 살겠다고 하시는 분도 있는데, 원화의 가치가 급격하게 떨어지면 지금의 돈이 더더욱 가치가 없어질 수 있습니다. 그렇게 되면, 전세는 없어지고 월세로만 갈 수 있고, 전세자금에 넣어둔 돈의 가치가 급락할 수 있습니다. 또한, 전세금에 대한 고민과 이사 문제, 자녀의 교육 문제 등으로 인하여 집은 그래도 구입하는 것이 좋습니다.
3) 저소득층의 경우에는 장기임대주택을 활용하시기 바랍니다.
향후, 장기 임대주택은 더더욱 늘릴 것이고 보다 많은 사람에게 혜택이 돌아갈 것입니다.
4) 경기 하락을 대비하여, 수익을 부동산의 투자는 신중히 고려하고 토지는 주말 농사용이라도 보유하고 있는 편이 좋습니다
5) 부동산 세금을 절세하기 위해서라도 핵심 부동산만 가지고 나머지는 정리해야 합니다.
6) 부동산은 투자의 수단으로의 매력은 크게 떨어졌기 때문에 핵심 부동산만 소유하고, 나머지 금액으로는 달러 투자나 금 투자 등의 안정 자금에 보유 하자입니다.
금은 항상 생각해 보아야 할 것은 인플레이션 방어 수단이라는 것입니다. 주식, 부동산 등 다른 투자상품과 비교하면 금은 시세가 거의 완만하게 유지되다가 인플레이션이 발생하면 천정부지로 금값이 올라갑니다. 금은 50% 정도 보석과 장신구로 쓰이고, 40%는 투자용으로 쓰이고 나머지 부분은 산업용으로 쓰입니다. 금이 중요한 이유는 보석의 효과보다는 투자의 효과에 있습니다. 다이아몬드나 다른 보석들은 매입한 순간부터 일반적으로 감가상각이 일어납니다. 보석들은 가공비 등 큰 비용이 발생하고, 고객에 맞추어서 높은 부가가치를 얻게 됩니다. 하지만, 금은 살 때와 팔 때 다양한 세금이 붙기 때문에 한 번 거래 시에 신중하게 하지 않으면 손해를 볼 가능성이 있습니다.
금융위기를 맞아서 세계가 혼란에 빠지게 될 때 부동산은 거래가 완전히 막힐 것입니다. 금융 기관은 부채비율을 줄이기 위하여 대출에 대한 회수를 단행하게 될 것이고, 이로 인하여 집값은 크게 떨어질 수 있습니다. 집에 대해 매매 등 거래는 절벽에 떨어질 가능성이 있습니다. 이러한 시점이 되면 금 2kg으로 서울 시내의 집을 살 수 있고, 4kg으로 강남아파트를 살 수 있고 10kg으로 조그마한 건물을 살 수 있는 시대가 올 수 있습니다. 미국의 달러가 약화하고 세계의 금융시스템이 불안해지면 질수록 ‘금’에 대한 필요성은 증가할 수밖에 없고, 다시 세계는 과도기적으로 잠시나마 금본위체제로 귀환할 가능성도 남아 있습니다.
