주택청약 당첨 후 절차 A to Z
청약 당첨! 이제 뭘 해야하지?
주택 청약 당첨으로 꿈에도 그리던 내 집 마련에 한 발짝 가까이 가게 된 나초보씨. 그런데 오히려 당첨 후에 할 일이 너무도 많아 머리가 터질 것 같다. 계약금, 중도금, 그리고 잔금.. 뿐만 아니라 대출과 세금에 대한 고민까지. 청약 당첨 사실을 알고 마냥 기쁘기만 했던 때와 달리 청약 자체를 포기하고 싶어지기까지 한다.. 하지만 어떻게 이루어낸 당첨인데, 절대 포기해서는 안 된다. 오늘은 청약 당첨 이후 절차와 대출은 어느 정도 가능한지, 그리고 세금은 얼마나 내야 하는지, 모든 것을 알아보자.
주택 청약 당첨 이후 진행 절차
주택 청약에 당첨되고 진짜 ‘내 집’을 가지게 되기까지 총 5개의 단계를 거치게 된다.
1. 공금 금액 및 납부 일정 확인
주택 청약에 당첨되면 가장 먼저 해야 할 것이 바로 내가 넣은 청약의 모집공고를 확인하는 것이다. 모집공고를 보면 공급금액과 납부 일정을 알 수 있다. 이는 계약을 위해 돈을 얼마 내야 하는지, 그리고 언제까지 내야 하는지를 알 수 있는 과정이기 때문에 매우 중요하다.
이미지 출처: 주택청약시스템, 과천 제이드 자이 청약 모집 공고문주택청약시스템에 들어가면 청약일정에 등록되어 있는 모든 지역의 청약 공고문을 볼 수 있다. 만약 과천시의 아파트에 당첨이 되었다면 본인이 고른 동/라인의 정보를 보면 된다. 904동 1호라면, 주택 가격은 약 4억 5천, 계약금은 20%인 약 9천만 원, 중도금은 60%로 약 2억 7천만 원이며 총 6차에 나누어 납부 일정이 정해져 있는 것을 알 수 있다.
2. 계약금 납입하기
계약금은 청약 당첨 이후 ‘내가 이 집을 계약하겠다!’고 정확한 의사를 밝혀 찜하는 단계에 납입하는 돈이라고 보면 된다. 일반적으로 분양금액의 10% 정도이나, 일부 분양이 잘 안되는 단지 등은 계약금이 정찰제로 정해져있기도 하다.
아파트에 따라 다르지만 5~20%로 정도로 생각하면 된다. 계약금은 별도의 집단대출이 불가하여 당첨자 본인이 현금으로 준비하거나 개인신용대출을 통해 마련해두어야 한다. 단, 당첨자 발표 직후 계약일에 맞추어 내지 못하면 청약 당첨이 취소되므로 해당 금액은 청약 신청 전부터 준비해두는 것이 좋다.
3. 중도금 납입하기
중도금은 매매 대금 중 가장 큰 부분을 차지하는 금액이다. 계약금을 제외한 대금의 일부를 중간에 나누어 내는 돈이다. 40~60% 정도이며, 일반적으로 60%를 6회차로 나누어 받고 있다.
대부분의 당첨자가 중도금은 경제적 부담이 크기 때문에 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출해 주는 집단대출로 마련한다. (단, 분양가 9억 원 이내의 아파트에 한해서만 대출이 가능) 여기서 잠깐! 정확히 짚고 넘어가야 할 개념이 있다.
LTV? DTI? 이 암호 같은 말은 뭐지?
어디서 많이 들어는 보았지만, 무엇을 뜻하는지는 모르고 있던 이 단어.. 중도금 마련을 위해 집단대출을 받으려면 꼭 알아 두어야 한다.
LTV는 주택 시세, 즉 집값 대비 어느 정도의 비율까지 대출받을 수 있는지를 나타낸 수치이다. 예를 들어 5억 원의 아파트를 계약하고 LTV가 50%라면 최대 2억 5천까지는 대출이 가능하다는 뜻이다.
DTI는 대출을 받으려는 사람의 상환능력에 따라 대출규모를 규제하기 위한 수치이다. 만약 연봉이 4,000만 원인데, DTI 40% 라면 연간 원리금 상환액이 1,600만 원을 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있다. (단, LTV는 최대 대출금액이 정해져 있는 것과 달리, DTI는 대출 상환기간을 늘려 대출 금액을 조정할 수도 있으므로 이 부분은 참고 바란다.)
이 두 가지 개념이 중요한 이유는 주택청약은 지역에 따라 LTV, DTI 비율이 정해져있기 때문이다.
조정대상지역의 분양가가 5억 원인 아파트에 당첨된 무주택 세대주의 연 소득이 6,000만 원인 경우를 예시로 들어보자.
LTV와 DTI의 개념을 정확히 알고 지역별 비율을 아는 것은 본인이 중도금 대출을 받을 시 상환 계획을 세우는 데 있어서 매우 중요하므로 꼭 알아두어야 한다.
이 외에도 중도금 집단대출을 받으려면 신용도도 매우 중요한 요소이다. 대출금의 80%는 주택도시보증공사가 보증을 서지만, 나머지 20%는 은행의 손에 달려있기 때문에 신청자의 신용등급에 따라 대출이 거절될 수도 있기 때문이다. 따라서 중도금 대출을 실행하기 이전부터 신용 관리를 꼼꼼히 해두어야 한다.
4. 잔금 납입하기
드디어, 매매 대금 납입의 마지막 단계, 잔금이다. 잔금은 말 그대로 나머지 잔액을 뜻한다. 통상적으로 분양가의 30% 정도이다. 잔금은 중도금을 이미 대출받은 상태라면 추가로 대출이 어려워 현금으로 마련해두는 편이 좋다.
만약 중도금까지는 문제없이 진행되었는데 잔금이 부족한 경우라면 두 가지 방법이 있다. “①주택담보대출로 전환하기, ②개인 대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금 받아 대출금 갚기”이다. 단, 주택담보대출로 전환 시 대출액이 커지며 위험부담이 따를 수밖에 없고, 전세 계약 시 융자가 포함된 만큼 계약 체결에 많은 어려움이 따를 수 있기 때문에 이 두가지 방법도 유의해야 한다.
5. 취득세 내기
우여곡절 끝에 잔금까지 모두 냈다면, 정말 고지가 멀지 않았다. 이제 취득세만 내면 “내 집”을 가질 수 있다. 취득세는 주택 소유권에 대한 세금을 뜻하는데, 집을 살 때 한 번 납부하게 된다.
주택 취득세율
오늘은 총 5단계의 주택 청약 당첨 후 과정을 소개했다. 이러한 과정 외에도 분양권을 팔고 양도소득세를 내는 절차도 있지만, 오늘은 실제 거주 목적으로 내 집을 마련하는 것에 집중해보았다.
어렵게만 느껴지는 청약 당첨 이후의 과정. 청약에 도전하기 전부터 오늘 소개한 절차들을 꼼꼼히 숙지하고, 과정에 따른 자금 확보 방안들도 고려해둔다면 당신도 충분히 할 수 있다 : )
