전세주고 손해보지 않으려면 기억해야 할 것
부동산 대책이 끊임없이 변하고 있다. 지난해 말에는 현 정부 출범 이후 24번째 정책인 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’을 통해, 전국적으로 11만 4천가구의 전세주택을 공급하는 대책이 발표됐다. 또한 경기도 김포시와 부산광역시, 대구광역시 일부를 신규 조정대상지역으로 지정했다. 뿐만 아니라 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’과 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위한 ‘재산세 부담 완화방안’도 발표되었다. 그리고 본격적으로 한층 더 높은 신용대출 규제를 적용해 ‘신용대출 등 가계대출 관리방안’에 따라 고소득자를 상대로 신용대출의 규모와 사용처에 대한 규제를 강화하기까지 했다.
이렇게 계속되는 부동산 대책의 변화 속에서, 정신을 똑바로 차리고 잘 기억해야 할 주택임대차 보호법 내용이 있어 소개하려고 한다. 변경된 주택임대차 보호법의 주요 내용은 다음과 같다.
임차인은 임대인에게 2년 기한의 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 되고, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 연장 요구를 받아들여야 한다. 임대료는 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.
부동산에 관심이 있는 사람들도 여기까지만 알고 있는 경우가 많다. 그러나 계약 갱신을 앞둔 임대인이라면 지난 12월 10일 발표된 내용을 기억해야 한다.
2020년 12월 10일을 기준으로, 임대차 계약갱신청구권 행사 기한이 계약 만료 한달 전에서 두달 전으로 한달 앞당겨지게 되었다. 지금과 같은 전세난이 극심한 시기에 임차인뿐만 아니라 임대인들도 주의를 해야 한다.
주택임대차보호법 상 임대차계약의 갱신 방법에는 두가지가 있다. 첫째는 합의에 의한 임대차계약의 갱신이고, 두 번째는 ‘주택임대차보호법’에 따른 묵시적 갱신이다.
먼저 합의에 의한 임대차 계약의 갱신에 대해 알아보도록 하자. 임대차 만료 기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있다.
다음은 묵시적 갱신이다. 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 의하면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우, 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주한다. 일명 묵시적 갱신 조항이다. 바뀐 주택임대차보호법에 의하면 2020년 12월10일부터는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’에 갱신 여부를 통지해야 한다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되고, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 된다. 또한 임대차의 존속기간은 2년으로 된다.
현재와 같은 전세난이 극심한 시기에는 임차인은 묵시적 갱신이 환영할 일이지만 임대인은 그렇지 않을 것이다. 임대인이 주의할 내용은 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있다. 또한 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 이럴 경우 다음 세입자를 구할 때 발생하는 부동산 중개 수수료는 당연히 임대인의 몫이 되는 것이다.
이렇게 묵시적 갱신이 된 임대차 계약은 임차인에게 유리한 계약이 될 수 있다. 더군다나 올해 변경된 주택임대차보호법에 의하면 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다. 이럴 경우 임차인은 같은 주택에서 최장 6년까지 거주할 수 있는 권리를 가지게 되는 것이다.
때문에 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임대인이라면 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’에 갱신 여부를 통지해야 불측의 손해를 보지 않을 수 있다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
[시행일 : 2020. 12. 10.] 제6조
새롭게 변경된 임대차보호법, 임대차 계약의 양 당사자인 임대인과 임차인은 본인이 원하지 않는 계약이 본인도 모르게 연장되는 것을 미연에 방지하기 위해서는 바뀐 주택임대차보호법과 시행일을 정확하게 숙지하는 것이 좋다.
#이 컨텐츠는 외부집필진인 '한국재무설계'에서 작성한 칼럼입니다.
