내년에 돌아오는 역전세를 걱정하는 지인

다양한 시나리오 검토

어제는 한 지인과 저녁식사를 했는데요. 부동산 고민을 털어놓더군요. 7억에 산 집이 있고 현재 전세는 4억에 임차인이 들어있다고 합니다. 그리고 계약만기는 내년 3월이라고 합니다. 내년 3월이 최초 전세계약 후 2년 만기가 돌아오는 시점이라고 하고요. 그런데 걱정이 뭐냐고 하니, 현재 부동산 조정으로 전세가가 3억 언저리로 형성되어 있어 역전세를 걱정하고 있다고 합니다.

만약, 현재 살고 있는 임차인이 더 이상 계약 연장을 하지 않고 다른 집으로 이사를 간다고 하면, 임차인을 새로 구하던지 내가 직접 주담대를 실행해 들어가야 하는 상황이고.

만약, 현재 살고 있는 임차인이 계약 연장은 하되 현 시세를 맞춰달라고 하면 1억을 토해내야 하는 상황인 겁니다.

즉, 아래 다섯 가지 시나리오가 있는데요.

첫째, 임차인이 현재 전세금으로 계약연장을 한다(베스트)

둘째, 임차인이 현재 전세금 4억이 아닌 3억으로 전세금 인하하여 재계약 요구를 한다

셋째, 현 임차인은 나가고 새로운 임차인을 구한다

넷째, 내가 주담대를 실행해서 실거주한다(대출 4억을 실행해야 한다고 합니다)

다섯째, 집을 매도하고 전세로 산다

사실 첫 번째가 베스트입니다. 현 임차인도 굳이 지금 잘 살고 있는 집에서 복비, 이사비를 줘가면서 이사하고 싶을까요. 이사는 큰 일이기도 하고요. 현 전세금 4억에서 2년 연장만 해줘도 지금 부동산 빙하기를 잘 지나갈 수 있습니다. 연장해준다고 하면 임차인에게 엎드려 절해야겠지요.

두 번째도 차선책이기는 하나 임차인과 심리전에서 밀렸을 때 일어나는 시나리오입니다. 최대한 작은 금액을 돌려주고 재계약을 해야 되는데요. 어찌 됐건 시세로 재계약해야 될 경우 1억 가량을 돌려줘야 됩니다. 지금같이 고 금리인 시점에서 1억은 큰돈입니다. 임차인 입장에서도 전세자금대출이 있다면 돌려받은 돈으로 대출을 상환하려고 할 겁니다.

세 번째는 리스크가 상당히 큽니다. 임차인을 구하려면 전세를 미리 내놓아야 하는데 지인이 가지고 있는 아파트 지역에 신규 아파트 공급이 상당히 많습니다. 공급이 많다는 이야기는 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 말입니다. 그것도 지인의 아파트 주변에 새 아파트가 많이 들어서기 때문에 가격을 정말 낮게 하지 않는 이상 임차인 구하기는 어려울 것으로 보입니다. 즉, 이 옵션은 고려하지 말아야 합니다.

네 번째는, 바로 내가 주담대를 실행해서 깔고 들어가는 건데요. 4억을 대출받아야 하니 이자가 5%라고만 쳐도 매년 2천만원을 이자로 지불해야 합니다. 최악의 경우에는 어쩔 수 없겠지만 이자부담이 상당합니다.

다섯 번째는, 집을 매도하는 건데요. 현재 시세를 봤을 때는 지인분이 매수한 가격보다 호가가 낮아서 매도하는 건 좋은 판단이 아닌 것 같습니다. 시간이 지나면 부동산은 반드시 오를 테니까요.

그러면, 가장 좋은 선택은 뭘까요? 사실 임차인이 바보가 아닌 이상에야 전세금 그대로 연장하겠다고 할 일은 없습니다. 무조건 전세가를 낮춰서 재계약하자고 할 겁니다. 그렇다면, 결국 얼마의 전세금을 돌려줄거냐에 대한 협상이 됩니다.

여러분들이라면 어떻게 하실 것 같은가요?

저라면, 우선 시세보다는 높게 협상을 시작할 텐데요. 시세가 3억이라면 3억 5천에 재계약하자고 협상을 시작할 것 같습니다. 그리고, 만약에 이 가격에 재계약 의사가 없으시다면 저희는 괜찮으니 그냥 실거주하겠다고 말이죠. 현 임차인분도 이 지인분이 실거주로 들어온다고 할 때 주담대 받는다는 사실을 안다면 전세금을 더 깎아달라고 할 겁니다. 그래서, 절대 내가 주담대를 실행해서 들어간다는 정보는 흘려서는 안 됩니다. 물론 소장님께도 얘기하면 안 됩니다. 그냥 현금이 있으니, 들어갈 수 있다고 얘기해야 합니다. 임차인이 나간다고 해도 전혀 아쉽지 않은 것처럼요.

현재 이 지인분은 이 집을 팔아야 하나 말아야 하나 기로에 선 것 같습니다. 그래서, 제 의견은 어떤지 물어보시더군요. 이 아파트는 지역을 공개하기는 어렵지만, 뷰가 상당히 좋은 아파트고 단지도 굉장한 대단지입니다. 그래서, 당장 팔기보다는 현재 임차인과의 재계약 협상에 집중하는 것이 좋다는 게 제 기본적인 생각입니다. 이번 주말에는 시간을 내서 이 아파트의 향후 시세가 어떻게 될지 공부를 좀 더 해봐야겠습니다. 제가 지금 지인의 상황에 놓여있다면 상당히 머리 아픈 일인 것 같습니다. 그리고 내 인생을 좌우할 아주 중요한 선택이기도 하고요. 지인분의 아파트 문제가 원만히 해결되길 바라며, 제 생각을 정리해봤습니다.