소유권이전등기청구소송에서 쟁점이 되는 사항들은 무엇일까
부동산 소유권 이전등기는 물권변동이 발생한 부동산에 대한 공시 방법으로서 물권변동 원인이 법률행위인 경우 등기를 요하며 법률규정에 의하여 이루어진 경우에는 등기가 없어도 효력이 발생은 하나 부동산을 처분하기 위해서는 등기가 필요합니다. 매매계약을 원인으로하여 소유권이전등기청구 소송에서 매수인이 승소하게 되면 소송의 확정판결은 매도인의 등기신청 의사표시를 갈음하게 되어 피고의 도움없이도 원고는 확정판결문을 통하여 등기 절차를 완료할 수 있습니다.
민법 제186조
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
민법 제187조
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
1. 소유권이전등기청구 소송에서의 주장과 입증
원고인 매수인은 소유권이전등기청구 소송을 진행하게 되는 경우 소유권이전등기청구권 발생의 요건사실인 매매계약이 유효하게 체결되었음을 주장하고 입증하기만 하면 되며 매매대금이 완납되었다는 사실과 매도인이 소유권을 보유하고 있다는 사실까지는 입증할 책임이 없습니다. 매매대금이 미납되거나 소유권이 다른사람에게 있음을 주장 입증해야하는 것은 피고 매도인이 입증하여야 합니다. 소유권이전등기청구 소송의 경우 목적물의 특정이 필수임으로 토지에 대한 소유권이전등기를 청구하는 경우 지적공부상 경계가 기준이 됩니다.
2. 대리를 통하여 매매계약이 체결된 경우
대리의 경우 크게 유권대리와 무권대리 또는 표현대리로 나누어 볼 수 있습니다.
원고인 매수인 입장에서 상대방의 대리인을 통하여 매매계약을 체결하였다면 대리인이 유권대리로써 매매계약체결이 정상적으로 이루어졌음을 주장하게 됨으로 대리인의 계약 체결 사실, 매도인을 위한 의사표시가 있었다는 사실, 대리권이 존재한다는 사실을 입증하여야 합니다.
반대로 피고 매도인 입장에서는 무권대리 주장하는 경우 대리권 수여에 흠결이 존재한다는 사실, 대리권이 없다는 것을 상대방도 알고있다는 점을 주장할 것임으로 매수인은 매도인이 무권대리인의 계약체결을 추인 또는 표현대리로써 요견을 충족하였다는 점을 입증하여야 합니다. 대리인의 경우 계약을 체결에 대한 대리권을 수여받은 경우 매매계약이 체결됨에 따라 대리인으로써 법률관계가 종료되어 소멸하였음으로 대리인이 계약을 체결하였다고 하여 계약을 해제하거나 일체 처분할 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제128조
법률행위에 의하여 수여된 대리권은 전조의 경우외에 그 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸한다. 법률관계의 종료전에 본인이 수권행위를 철회한 경우에도 같다.
3. 대금 완납을 정지조건으로 약정한 경우
동산을 매매함에 있어 우선 동산의 점유상태를 매수인에게 이전하지만 대금이 완납대기 전까지는 소유권을 이전하지 않는 정지조건으로 매매계약을 체결한 경우 이는 물권적 합의로 해석됨으로 대금이 완납되기 전까지는 매수인이 목적물을 점유하고 있더라도 소유권은 매도인에게 있음으로 매매대금이 완납되기이전에 제3자에게 목적물을 양도하더라도 양수인이 선의취득 또는 소유권자인 매도인의 추인이 존재하지 않는 이상 매수인이 제3자와 맺은 매매계약은 효력이 없다고 봐야할 것입니다. 완납을 기준으로 소유권이 이전됨으로 일부 대금을 지급하더라도 목적물의 소유권은 매도인이 갖고 있는 것으로 판단됩니다.
이는 매수인이 매매대금의 상당 부분을 지급하였다고 하여도 다를 바 없다. 그러므로 대금이 모두 지급되지 아니한 상태에서 매수인이 목적물을 다른 사람에게 양도하더라도, 양수인이 선의취득의 요건을 갖추거나 소유자인 소유권유보매도인이 후에 처분을 추인하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 양도는 목적물의 소유자가 아닌 사람이 행한 것으로서 효력이 없어서, 그 양도로써 목적물의 소유권이 매수인에게 이전되지 아니한다.
대법원 2009다93671 판결문
4. 법정해제권이 쟁점이 되는 경우
채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 법정해제권을 통하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 법정해제권의 경우 당사자 간의 특별한 합의가 존재하지 않더라도 채무불이행이 발생하면 상대방이 계약을 해제할 수 있도록 하는 권리입니다. 법정해재권은 민법에서 강제규정이 아닌 임의규정임으로 당사자간의 합의를 통하여 매매계약 체결 시 특약으로 법정해제권을 배제하는 것이 가능합니다. 다만 법정해제권을 배제하는 특약을 막무가내로 인정하는 경우 채무불이행을 용인하는 행위가 될 수 있음으로 엄격하게 해석해야하며 단순하게 해제권을 유보하거나 손해배상 위약벌 규정이 존재한다는 사유만으로는 법정해제권이 배제되었다고 볼 수 없습니다.
법정해제권을 행사하는 경우 일방의 해제 의사표시를 통하여 계약이 적법하게 해제되었다고 보게 되며 만약 계약이 해제된 상태에서 상대방이 계약이 존속된다는 가정하에 채무이행을 요구하는 경우 계약해제를 통하여 계약이 소멸되었음을 근거로 이행을 거절할 수 있습니다.
5. 매도인이 매수인의 이행지체를 이유로 법정해제권을 행사한 경우
부동산 매매계약의 경우 쌍무계약으로써 동시이행관계에 놓이게됩니다. 매수인이 매도인에게 잔금을 지급하여야할 의무와 매도인이 매수인에게 소유권을 이전해야하는 의무가 동시이행관계가 됩니다. 동시이행관계에 있는 상황임으로 이행지체가 성립되기 위해서는 본인의 의무를 먼저 이행 제공해야하며 상대방이 제공받았거나 또는 제공받기를 거부하는 경우 이행지체가 발생하게 됩니다.
매매대금 지급의 방법으로 약속어음을 교부한 경우에는 당사자간에 특별한 약정이 없으면 그 어음이 만기일에 제시되어 지급되었을 때에 대금의 지급이 있었다고 보아야 하므로 원고가 피고로부터 매매대금 지급의 방법으로 약속어음을 교부 받았다는 사실만으로 원고가 잔대금 불지급을 이유로 하는 매매계약 해제의 주장을 할 수 없는 것이 아니며
대법원 89다카11685 판결문
법정해제를 하기위해서는 상대방이 주된 채무를 불이행하여야 함으로 단순하게 부수적인 채무를 이행을 지체하였따는 이유만으로는 계약을 해제할 수 없습니다. 매수인은 매도인이 매수인의 이행지체를 사유로 법정해제권을 행사한 부분에 대하여 채무불이행에 대한 귀책사유가 존재하지 않거나 매도인측에 귀책사유가 있다는 점 또는 해제권을 포기또는 실효되었다는 점, 또는 상대방이 해제권을 행사하기 전에 채무를 모두 이행하였다는 점을 입증하여 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.
