20년간 타인의 땅을 점유하였다면 내땅이 될까?
점유취득시효 법적근거와 요건
20년간 남의 땅을 점유하고 있으면 그 땅의 주인이 된다"는 이야기를 들어보신 적이 있으실 겁니다. 많은 분들이 이 말을 듣고 "정말인가요?"라고 질문하시곤 합니다. 결론부터 말씀드리면, 이는 절반은 맞고 절반은 틀린 이야기입니다. 단순히 20년만 점유한다고 해서 소유권이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 오늘은 부동산 점유취득시효가 법적으로 성립하기 위한 엄격한 요건과, 소유자와 점유자 양측의 현명한 대응 전략에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
1. 점유취득시효 법적근거와 요건
우리나라 민법 제245조 제1항을 확인해보면 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 규정하고 있습니다. 해당 규정만 읽어본다면 타인의 땅이라도 점유만 하고 있다면 소유권을 취득할 수 있다고 오해할 수 있으나 자세하게 규정을 읽어보면 몇가지의 규정을 충족하여야할 것을 요구하고 있습니다.
1) 20년이라는 기간
권리에 관한 대표적인 격언 중에 '권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다.'라는 말이 있습니다. 소유권을 갖고있는 자가 본인에게 소유권에 관한 권리가 있음에도 불구하고 20년이라는 오랜 기간 권리를 행사하지 않았다면 권리를 방치한 소유자보다, 그 땅을 평화롭게 사용해 온 점유자의 현실적인 권리를 보호해주겠다는 취지입니다.
2) 소유의 의사 = 자주점유
점유자는 단순하게 해당 땅을 점유하는 것에 그치지 않고 점유자가 소유자처럼 해당 부동산을 배타적으로 지배하겠다는 의사를 가지고 점유를 해야합니다. 이를 자주점유라고 합니다.
대표적인 자주점유의 예시로는 다음과 같습니다.
2-1) 토지매매계약을 체결하고 대금을 모두 지불하였으나 등기만 하지 않은 상태로 토지를 사용하였거나
2- 2) 지적도 또는 토지대장이 잘못작성되어 실질과 다르게 본인의 건물 아래의 땅이 남의 땅인 경우
1번의 경우 등기만 하지 않았을뿐 본인 소유의 땅이라고 생각하고 지속적으로 땅을 사용하였다면 자주점유 상태가 되는 것이고 2번의 경우 비록 본인의 땅이 아니지만 본인의 땅이라고 생각할 수 밖에 없는 상황으로써 소유권을 갖고 있다고 생각한 경우입니다.
자주점유와 반대로 타주점유의 경우 점유는 하고있으나 소유의 의사가 없는 상태로서 임차인, 잠시 거주하는자 등 이 이에 해당합니다.
취득시효소송에 있어 처음부터 점유자에게 소유의 의사가 있었다고 추정됨으로 소유권을 주장하는 자가 점유자에 대하여 타주점유였음을 입증해야합니다.
3) 평온, 공연한 점유
점유에 있어 당연히 폭력과 같은 물리적 위협이 존재하였거나 또는 은밀하게 숨어서 점유하는 것이 아닌 합법적으로 평화롭게, 주변에서 알수있도록 드러낸 상태에서 점유를 하여야만 합니다.
평온 공연한 점유의 경우에도 자주점유와 같이 소송에 있어 처음부터 법적으로 추정됨으로 소유권을 주장하는 자가 점유자가 평온, 공연하지 않았다는 것을 입증해야합니다.
4) 등기함으로써
점유취득시효기간이 완성되었다고 하여 소유권을 바로 이전받을 수 있는 것은 아닙니다. 모든 조건을 충족하였다면 점유자는 원소유자를 상대로하여 소유권이전등기청구권을 취득하게 되며 이 권리를 행사하여 소유권이전등기를 마쳐야만 비로서 소유권이 인정되게 됩니다.
즉 20년간 자주점유로써 평온,공연하게 점유하고 있었더라도 소유권이전등기청구를 하지 않았다면 소유권을 획득하지 못하게 됩니다.
2. 점유자의 시효완성 시 진행과 원소유자의 대응방법
앞서 설명드린 모든 조건을 충족한 점유자는 원소유권자를 상대로하여 소유권이전등기청구소송을 제기하면 됩니다. 소송에서 승소하여 판결문을 받았다면 점유자는 해당 판결문을 근거로 단독으로 등기소에 소유권이전등기를 신청하여 최종적으로 소유권을 취득합니다.
원소유자는 앞서 설명드린 격언과 같이 점유자가 누구인지 확인되면, 즉시 내용증명을 보내 무단 점유에 대한 이의를 제기하거나, 울타리를 치는 등 점유를 중단시키려는 행동을 해야 합니다. 이러한 행위는 점유자의 '평온, 공연한 점유'를 깨뜨리는 증거가 됩니다. 무단 점유자에게 '토지인도청구소송' 등을 제기하여 소유권을 적극적으로 행사해야 합니다
반대로 점유자는 해당 토지에서 경작하거나 건물을 지은 사진, 해당 기간 동안 납부한 재산세, 수도요금, 전기요금 등 공과금 납부내역 등의 증거를 확보해두고 20년이 완성된 시점에 즉시 등기 절차를 착수해야합니다.
