위반건축물 매입으로 인한 손해 누구의 책임일까?
부동산중개사무실에서 '새롭게 리모델링 하여 최상의 상태'라고 소개 받아 이를 믿고 건물을 매입하였는데, 1년 뒤 구청에서 갑자기 시정명령 및 이행강제금 부과 통지서가 날아왔다면 매우 당황스러울 수 밖에 없을 것입니다. 말로만 들었을때는 진짜로 일어날 수 있는 일이가 싶을 수 있으나 지금도 많은분들께서 같은 문제로 피해를 보시고 저희 법무법인에 상담을 요청해주시고 계십니다.
당연히 위반건축물임을 고지하지 않은 매도인의 잘못이 있으니 매수인 입장에서는 매도인을 상대로 손해배상청구를 진행하는 것이 맞습니다. 그런데 이 부동산 매매거래있어 확인 설명의무를 갖는 공인중개사에게도 손해배상 책임을 물을 수 있는지 문제가 될 수 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 위반건축물 중개 시 공인중개사의 책임 범위에 대해 명확하게 짚어보겠습니다.
1. 위반건축물에 대한 책임은 누가 져야할까
위반건축물이란 건축법에 의거하여 담당청의 허가 또는 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 건물을 의미합니다.
대표적인 위반건축물 유형으로는 베란다, 옥상 등을 허가없이 확장공사하거나 철골로 추가 공간을 만드는 경우, 다세대주택에서 간이벽 또는 경계벽을 설치하여 주요 구조를 임의로 변경하는 경우, 사무실로 용도를 신고하였음에도 주택으로 변경하여 사용하는 경우가 있습니다.
그렇다면 무단 증측을 한 자가 위반건축물을 소유하고 있던 기간 동안 시정명령을 받는다면 문제가 없겠지만 만약 해당 위반건축물을 다른 사람이 매수하였다면 누구에게 시정명령을 내려야하는지 문제가 될 수 있습니다. 많은 분들께서 당연히 무단증축을 한 당사자가 시정명령을 이행하여야한다고 판단 할 수 있느나 현재 행정적 제제는 불법행위를 한사람이 아닌 적발 당시 소유주 또는 점유자에게 부과되게며 당사자가 해당 건물이 위반건축물인지를 인지하고 있지 못하였다고 하더라도 대항할 수 없습니다.
이를 사례로 보면 다음과 같습니다.
매도인 A가 옥탑방을 무단으로 증축 → 중개사 B를 통해 매수인 C에게 건물 매각 → 1년 후 구청에서 위반 사실 적발 → 시정명령 및 이행강제금은 현재 소유주인 매수인 C에게 부과됨.
매수인 C 입장에서는 불법 행위는 전 주인이 저질렀는데 모든 책임을 떠안게 되는 억울한 상황에 놓이는 것입니다. 이행강제금은 시정될 때까지 매년 반복해서 부과될 수 있어 그 금전적 피해가 막대할 수 있습니다.
2. 매수인은 누구에게 손해배상청구를 제기할 수 있을까
우선 당연히 1차적인 책임자는 위반건축물임을 알고있었음에도 불구하고 이를 고지하지 않고 판매한 매도인에게 있습니다. 매도인은 민법상 부동산매매계약에서 매수인에 대하여 하자담보책임과 고지의무 위반에 따른 책임을 갖게 됩니다.
매수인 입장에서는 해당 건물이 위반건축물임을 인지하고 있었고 이로 인하여 시정명령 및 이행강제금이 발생한다는 사실을 알고 있었다면 당연히 계약 체결을 거부하였을 것입니다. 그렇기에 매도인은 매매계약을 체결할 당시 매수인에게 고지의무에 따라 위 매매목적물이 위반건축물에 해당사실과 위반건축물에 해당하는 이유에 대하여 충분히 설명해주어야 합니다. 만약 아직 시정명령이 고지되지 않았거나 위반건축물로 지정되지 않았더라도 무단으로 증축 또는 건축, 용도변경 행위가 존재하였다면 이를 고지하여야 합니다.
만약 이를 이행하지 않고 매매계약을 진행하여 매수인이 손해를 입었다면 매수인은 매도인을 상대로 이행가제금, 철거 및 원상복구 비용 등 발생한 모든손해에 대하여 손해배상 청구를 진행할 수 있고, 하자가 중대하여 계약 목적을 달성할 수 없는 상황이라면 매매계약 자체를 무효라고 보고 매매대금 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 위반건축물을 소개해준 중개사에게도 책임이 있을까?
무단증축, 무단 용도변경 행위를 한자는 기존 소유주인 매도인이니 당연히 책임을 지는 것이 맞지만 그렇다면 위반건축물을 소개해준 중개사에게는 아무런 책임이 없을지 문제가 될 것입니다. 결론부터 말씀드리면 중개사에게도 책임이 발생할 수 있습니다.
중개사는 공인중개사법 제25조에 따라, 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상의 제한 등을 성실·정확하게 확인하여 매수인에게 설명하고, 그 근거자료를 제시할 의무가 있습니다. 위반건축물 여부는 거래의 중요 사항이므로, 이를 제대로 확인하고 설명하는 것은 중개사의 핵심 의무 중 하나라고 볼 수 있습니다. 그렇기에 위반건축물을 매매하는 경우 중개사분들은 어떠한 사유로 해당 건물이 위반건축물로 지정이 되었는지, 위반건축물을 매입하는 경우 어떠한 문제가 발생하는지 안내해야합니다.
법원은 이와 같은 사안에 대하여 중개인인 단순하게 위반건축물에 등재되었다는 사실 또는 건물현황이 서류와 다르다는 사실만 언급하는 수준만으로는 설명의무를 모두 이행하였다고 보지 않고 있습니다.
일부 판례에서는 '중개사는 위반건축물이라는 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하는 것에서 나아가, 해당 위반 사항으로 인해 부과될 수 있는 이행강제금의 액수, 시정명령에 따른 철거 의무 및 비용 부담, 행정적 제재의 구체적인 내용 등에 관하여 관할 관청에 문의하거나 법률 전문가의 조언을 구해 매수인에게 정확하게 설명해야 할 의무가 있다.' 라고 판시하였습니다.
4. 건물 매입전 확인해야하는 사안들
앞서 설명드린 것과 같이 위반건축물에 대한 책임은 현 소유자에게 발생하게 됨으로 아무리 매도인 또는 중개사측에 손해배상청구가 가능하더라도 시정명령 및 이행강제금을 부담해야함으로 계약 전 반드시 건축물대장을 발급받아 변동사항 란에 위반건축물 표기가 있는지 확인하고 서류상으로 깨끗하더라도 직접 현장을 방문하여 건축물대장 도면과 실제 건물의 구조가 일치하는 지 확인하는 것이 중요합니다.
만약 의심스러운 부분이 존재한다면 중개사를 통하여 확인을 요청하고 반듯이 중개대상물 확인 설명서에 특약사항으로 명시할 것을 요구하는 것이 좋습니다. 중개사분들의 경우에도 매도인의 주장을 믿기보다는 건축물대장 등 공적 장부를 직접확인하고 문제의 소지가 있어보이는 부분에 대하여는 반드시 매수인에게 안내하는 것이 좋습니다.
