중도금 지급일 전에 선지급해도 계약해제가 불가할까?
부동산 매매가가 상승하는 시기가 찾아오면 저희 변호사 사무실로 다수의 자문을 요청하는 전화가 걸려옵니다. 매도인이 매매계약을 체결하였음에도 시세가 급등하자 더큰 이득을 위하여 계약금을 배액배상하고 계약을 해제하는 경우가 자주발생하기 때문입니다.
이러한 상황이 닥쳤을때 많은 매수인분들께서 중도금 지급일 전에 미리 중도금을 입금하여 계약해제를 불가하게 만들 수 있는지 질문주시곤 합니다. 오늘은 이와 같이 중도금 선지급이 된 경우 계약해제 가능여부에 대하여 법리와 판례를 통하여 안내드리도록 하겠습니다.
1. 계약해제 가능 여부의 기준 중도금 지급
일반적으로 부동산매매계약을 체결하는 경우 또는 타 계약을 체결하는 경우에도 크게 계약금 - 중도금 - 잔금으로 나누어 대금을 지급하게 됩니다. 이때 민법에서는 계약을 해제가 가능한 시기를 원칙적으로 '당사자 중 일방이 이행에 착수하기 전'까지라고 명시하고 있습니다.
민법에서 의미하는 '이행의 착수'라함은 통상적으로 중도금 지급을 의미하고 있습니다. 즉 중도금이 지급되기 전까지는 이행의 착수에 도달한 상태가 아니라고 판단됨으로 매수인은 매도인에게 지급한 계약금을 해약금으로써 포기하고 계약을 해제할 수 있고 반대로 매도인은 매수인에게 지급반은 계약금을 배액을 상환하여 해약금으로써 계약을 해제할 수 있다는 것입니다.
그러나 중도금이 지급된 후에는 이행의 착수에 도달한 것으로 보아 매도인이 아무리 배액을 상환하게다고 하거나 매수인이 계약금을 포기한다고하더라도 양 당사자의 동의가 존재하지 않는 이상 계약을 일방적으로 파기하는 것은 불가능하게 됩니다.
민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2. 중도금 지급일 전에 지급 시 효력이 있을까?
간혹 많은분들께서 질문주시는 부분이 바로 계약서상에 기재되어 있는 중도금 일자보다 빠르게 중도금을 지급한 경우 계약해제를 막을 수 있는 지 입니다.
결론부터 말씀드린다면 중도금 지급일 전에 중도금을 미리 넣어두더라도 중도금으로써 효력이 발생하게 됩니다. 이에 대하여 대법원은 "이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다."라고 판시함으로써 특별한 조건이 존재하지 않는 이상 계약서에 정해진 일정보다 빠르게 중도금을 지급하더라도 이행을 착수하였다고 보고 있습니다.
쉽게 예시로 보여드린다면 다음과 같습니다.
계약: 매매가 5억 (계약금 5천 / 중도금 2억 / 잔금 2.5억)
중도금 약정일: 2025년 11월 20일
상황: 시세 급등 조짐이 보이자 매수인 B가 11월 8일에 중도금 중 2천만 원을 기습 입금함.
결과: 매도인 A는 11월 10일에 "배액배상 할 테니 해제하자"고 해도 불가능함. (이미 이행 착수로 간주)
3. 지급일 전에 중도금 지급하더라도 효력이 발생하지 않는 경우
위에서 설명드린 것과 같이 중도금 지급일 이전에 미리 중도금을 지급하더라도 이행의 착수에 도달한 것으로 보고 계약해제가 불가능하게 됩니다. 그러나 언제나 효력을 인정해주는 것은 아닙니다. 다음 두가지 경우에는 지급일 전에 중도금을 지급하였다고 하더라도 이행의 착수에 도달하지 않았다고 봅니다.
1) 계약서상 특약사항으로 선지급 금지 특약이 존재하는 경우
계약서상 특약사항으로 매수인이 중도금 지급일 전까지 중도금을 미리 납부할 수 없다는 문구가 기재되어있다면 이는 선지급 금지 특약으로써 아무리 중도금 지급일 이전에 미리 지급하여도 중도금 납부일이 되어야 이행 착수의 효력이 발생하게 됩니다.
2) 매도인이 먼저 해제를 통보하는 경우
매수인이 중도금을 미리 지급하기 이전 매도인이 앞서서 계약해제를 통보하였다면 선지급 금지 특약이 존재하지 않더라도 계약이 해제된 것으로 간주되어 중도금 선입금과 관계없이 계약이 해제되게 됩니다.
대법원 해당 사안에 대하여 "매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있는 것이므로 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없다.'라고 판시하였습니다.
