가족만 두고 임차인만 이사가면 대항력은 어떻게 될까?
임차인의 가족이 먼저 전입신고하여도 대항력이 발생할까?
전세 또는 월세로 살다보면 예상하지 못한 일들로 인하여 주소를 급하게 옮겨야 하는 상황이 발생하고는 합니다. 이러한 상황이 발생하게 되면 많은 분들께서 저희 법인에 "직장 때문에 저만 지방으로 전입신고를 해야 하는데, 우리 집 보증금 보호받을 수 있나요?" "아직 전세가 안 빠져서 아내랑 아이들만 새집에 먼저 전입시켰는데 괜찮을까요?"와 같이 질문을 주시는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리면 가족이 남아있거나 먼저 전입했다면 괜찮습니다. 하지만 법적으로 인정받기 위한 정확한 요건을 알아야 합니다. 오늘은 임차인 본인이 아닌 가족의 주민등록이 가지는 강력한 법적 효력에 대해 알아보겠습니다.
1. 임차인이 전출하게 되면 임차인의 기존 대항력은 어떻게 될까?
주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 주택인도 + 주민등록(전입신고)가 완료되어야 하며 한번 취득하였다고 끝나는 것이 아닌 임대차기간 내내 유지하고 있어야 합니다. 그렇기에 임차인이 개인 사정으로 잠시라도 주민등록을 다른 곳을 이전하였다가 다시 돌아온다면 기존의 대항력은 소멸하고 재전입한 다음날 부터 대항력이 생기게 됩니다.
예를 들어 A라는 임대차목적물에 임차인 甲이 1월1일 날 주택을 인도받고 주민등록을 완료하였다면 다음날인1월2일부터 대항력이 발생하게 됩니다. 만약 임차인 甲이 3월1일날에 잠시 일이 생겨 B라는 건물에 주민등록을 하고 다시 4월1일날 A라는 건물에 재전입을 신고하였다면 재전입하였다고 하더라도 임차인 甲은 기존 1월2일에 발생한 대항력은 소멸하게 되고 재전입한 날인 4월 1일을 기준으로 4월2일부터 새롭게 대항력이 발생하게 됩니다.
만약 A건물의 집주인이 그 잠깐의 공백 기간(3월1일~4월1일) 대출을 받아 근저당권이 설정하였다면, 대항력이 4월2일부터 새롭게 발생한 임차인 甲의 보증금 순위는 은행 뒤로 밀려나게 됩니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 잃을 수도 있는 치명적인 상황이 발생할 수 있는 것입니다.
2. 임차인만 전출하고 가족이 남아있는 경우에는?
법원은 대항력과 관련하여 임차인의 주민등록뿐만 아니라 가족의 주민등록도 유효한 공시 방법으로 인정하고 있습니다. 즉 임대차계약에서 계약자에 해당하는 임차인인 본인이 주소를 옮겼다고 하더라도 가족이 해당 집에 남아 주민등록을 유지하고 있다면 대항력은 상실되지 않고 드래도 유지된다고 보고 있는 것입니다.
앞선 예시와 같이 임차인甲이 3월1일날 주민등록을 B라는 건물이 주민등록이전을 하였다고 하더라도 A건물에 임차인甲의 가족이 주민등록을 유지하고 있었다면 임차인甲이 4월1일날에 A건물에 다시 주소이전하더라도 1월2일부터 대항력이 유지되고 있는 것으로 보는 것입니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 보아야 할 것이다... 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력은 상실되지 아니한다.
대법원 92다30338판결
3. 가족만 먼저 이사가는 경우 대항력이 인정될까?
원래 살고 있던 곳에서 임차인만 다른 곳을 주소를 이전하는 것과 반대로 이사 갈 집에 기존 계약 문제 등으로 가족(배우자/자녀)이 먼저 들어가 전입신고를 하고, 계약자인 본인은 나중에 합류하는 경우는 언제부터 대항력이 발생하는지 문제가 될 것입니다. 임대차계약에 있어 계약 당사자는 임차인 본인임으로 가족구성원이 먼저 전입신고를 하였더라도 임차인 본인이 주민등록+주택인도를 완료해야지 대항력이 발생한다고 생각할 수 있습니다. 이에 대하여 대법원은 임차인의 가족구성원이 임차인보다 먼저 전입신고 및 주택인도를 하였다면 가족의 전입일을 기준으로 대항력이 발생한다고 판시하였습니다.
임차인의 처가 임차주택에 입주하여 주민등록을 마친 때에는 처가 주민등록을 마친 다음 날부터 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 보아야 한다.
대법원 87다카14
쉽게 사례로 보여드린다면 다음과 같습니다.
1. 상황
계약자 A(남편)는 1월 30일에 이사 예정이나, 아내 B가 먼저 1월 10일에 이사하고 전입신고를 마침.
2. 사건
집주인이 1월 20일에 은행 대출(근저당)을 받음.
3. 결과
A가 나중에 전입했더라도, 대항력은 아내 B가 전입한 다음 날(1월 11일)에 이미 발생했으므로, 1월 20일 설정된 은행 근저당보다 선순위로 판단하게 됩니다.
가족관계에 있는 사람의 주민등록이 인정된다고하여 모든 친인척이 인정되는 것은 아닙니다. 판례에서 말하는 가족은 배우자와 직계혈족을 의미합니다. 단순 동거인이나 친구의 전입은 인정되지 않는다는 점 명심해주셔야 합니다.
오늘은 이와 같이 임차인의 가족구성원의 주민등록만으로 대항력을 주장할 수 있는지 확인 해보았습니다. "잠깐 주소 옮기는 건데 별일 없겠지?" 이런 안일한 생각이 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 주소 이전이나 계약 문제로 고민이 되신다면, 행동에 옮기기 전에 반드시 법률 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.
