계약갱신청구 시 임차인이 명의변경을 요구한다면?
전세나 월세 만기가 다가오면 임대인은 임차인으로부터 계약갱신청구를 받는 경우가 많습니다. 일반적으로는 기존계약과 동일한 내용으로 계약을 갱신하는 경우가 많은나 간혹 일부 임차인들이 전세자금대출 연장, 세금문제, 혹은 사내 대출 조건등을 이유로 계약을 갱신하되 계약명의를 친족으로 변경을 요청하는 경우가 있습니다.
임대인 입장에서야 누가 계약을 갱신하든 크게 문제가 없을 것이라고 가볍게 생각하고 계약을 갱신해주는 경우가 많습니다. 쉽게 생각한다면 친인촉으로 명의만 변경하였으니 정상적으로 계약을 갱신하였다고 생각할 수 있으나 명의가 변경됨에 따라 계약이 갱신된 것이 아닌 신규계약이 체결된 것임으로 임대차기간이 종료되면 또 다시 임차인이 임대인에게 계약갱신을 청구할 수 있는 문제가 발생하게 됩니다.
오늘은 계약갱신청구권 행사 시 명의 변경 요청에 대한 법적 쟁점과 안전한 대응 방법을 알아보겠습니다.
1. 주택임대차보호법에서 정의하는 계약갱신청구권
일반적으로 임차인은 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 갱신을 청구할 수 있습니다. 계약갱신청구행위는 단 1회만 가능하며 기존 차임의 5%이내에서만 차임상승이 가능합니다. 임대인은 법률로 정하고 있는 사유외에는 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없습니다. 만약 이를 거절하는 경우 거절로 인하여 발생한 손해에 대하여 임차인에게 배상해야 합니다.나아가 계약 시 계약갱신청구가 불가하다고 특약사항으로 작성하였더라도 임차인이 이를 인정하였다고 하더라도 법적으로 해당 특약사항은 무효로써 임차인은 특약사항과 관계없이 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
2. 명의를 바꾸는 것이 갱신으로 봐야할까 신규계약으로 봐야할까
맨 처음에 말씀드린 것과 같이 원칙적으로 계약의 당사자가 바뀌면 이는 기존 계약의 연장으로 보는 것이 아닌 새로운 계약으로 간주되게 됩니다. 아무리 친익척이라고 하더라도 기존 계약의 당사자가 아님으로 명의만 바꾸었다고 하여 법은 기존계약이라고 보지 않는 것입니다. 만약 임대인이 아무런 특약사항을 명시하지 않고 명의를 변경하여 계약을 체결해준다면 변경된 명의자는 임대차기간이 모두 종료된 후 나중에 명의가 변경되었음으로 신규계약임을 주장하며 계약갱신을 다시 청구할 수 있게 되는 것입니다.
계약갱신청구권은 계약 당사자인 기존 임차인에게 부여된 권리임으로 임대인은 기존임차인과 계약을 연장할 의무만 있습니다. 그럼으로 임차인이 본인의 배주앚 또는 제3자의 명의로 변경하여 계약갱신을 청구하는 경우 이를 정당하게 거절할 수 있고 만약 임차인이 명의를 변경해주지 않는 경우 갱신을 하지 않겠다고 주장한다면 이는 갱신 청구권 포기로 간주되어 계약을 종료시킬 수 도 있습니다.
3. 임차인이 명의 변경을 요구한다면 어떻게 해야할까
만약에 임차인의 명의 변경 요구를 들어줘서라도 계약을 유지해야하는 상황이라면 어떻게 해야할까? 이 경우 임대인은 반드시 명의 변경에 대하여 신규계약이 아닌 새로운 명의자가 기존의 임차권을 승계하는 것임을 명시하여 계약서를 작성하여야 합니다.임차권을 승계하는 내용으로 계약서를 작성하게 되면 해당 계약은 단순한 명의 변경이 아닌 기존의 임차인의 권리와 의무를 모두 그대로 승계받게 됨으로 계약갱신청구권도 같이 사용한것으로 간주하게 되는 것입니다.
실제로 이와 같은 상황이 발생하였다면 다음과 같은 사항들을 반드시 진행해주셔야합니다.
1) 임차권 양도(승계) 계약서 작성: 기존 임차인, 신규 임차인(배우자), 임대인 3자가 합의하여 "기존 임차인의 모든 지위를 신규 임차인이 승계한다"는 내용을 문서화합니다.
2) 계약서 특약사항 명시: 새로 작성하는 계약서 특약란에 다음 문구를 반드시 포함해야 합니다.
"본 계약은 기존 임차인 OOO의 임대차 계약을 승계하는 계약이며, 기존 임차인이 이미 행사한 '계약갱신청구권'에 의한 갱신 계약임을 임대인과 신규 임차인 모두 확인한다. 따라서 신규 임차인은 향후 본 계약에 대한 추가적인 계약갱신요구권을 행사할 수 없다."
3) 보증금 반환 채권 양도 통지: 보증금 반환 문제가 꼬이지 않도록 주의해야 합니다. 보증금은 원칙적으로 돈을 낸 사람(기존 임차인)에게 돌려줘야 합니다. 명의가 바뀌었다고 무턱대고 새 명의자에게 주면, 나중에 기존 임차인이 "내 돈 내놔라"라고 할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 [채권 양도 양수 계약서]를 작성하고, 기존 임차인이 임대인에게 이를 통지하도록 해야 합니다.
계약서 문구 하나 차이로 수억 원의 자산권 행사가 제한될 수 있습니다. 복잡한 갱신 계약, 변경 계약을 앞두고 계신다면 변호사의 검토를 받아 안전하게 진행하시길 권해드립니다.
