아파트가 오피스텔보다 넓은 이유. 그리고 앞으로는...
아파트와 오피스텔의 숨겨진 공간의 차이. 그리고 앞으로 바뀌는 것.
"아파트와 오피스텔을 고민하고 있어요. 같은 면적이면 오피스텔이 더 좁다는데 왜죠? 말 그대로 같은 면적이면 같아야 하는 것 아닌가요?"
기준시점을 2024년 2월 23일 기준으로 말씀을 드립니다. 아파트가 오피스텔 보다 넓습니다. 흔히 오피스텔이 아파트보다 좁다는 인식이 있지만, 엄밀히 말하면 오피스텔이 좁은 것이 아닙니다. 오피스텔은 표기되어 있는 면적(전용면적) 그대로이고, 아파트에는 숨겨진 공간이 있기 때문입니다. 그 숨겨진 공간 때문에 아파트는 표기되어 있는 면적보다 넓습니다.
"왜죠?"
위에 말씀드렸듯이 오피스텔은 표기된 면적 그대로입니다. 어찌 보면 당연하죠. 표기가 59㎡면, 면적도 59㎡인 것이 응당 맞습니다. 그렇다면 아파트는 왜 표기된 면적보다 더 넓은 것일까요?
그 이유는 서두에 말씀드린 아파트의 숨겨진 공간 때문입니다. 이 숨겨진 공간은 "안전" 때문에 필요한 공간이고 이는 관련된 법률이 있습니다. 건축법 제119조에는 건축행위에 대한 면적 산정방법을 규정하고 있습니다. 이 중 바닥면적에 대해
"건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입 한다."
이렇게 규정하고 있습니다. 조문으로 보면 너무나 어렵습니다. 무엇을 빼고 곱하고 산입하고 법률상의 글로 표현하니 너무 어려우니 쉽게 그림으로 설명드려보겠습니다.
"노대"는 간단히 얘기하면 아파트 발코니 같은 곳입니다. 위의 그림에서 녹색으로 표기된 공간입니다. 이 공간은 화재 등 재난에 대비한 대피 공간입니다. 안전을 위한 공간이다 보니 법률상으로 이 공간만큼은 특별히 건축면적에 포함하지 않고 그냥 지어도 된다는 의미입니다. 다만, 무제한으로 그 공간을 지어서 쓰면 안 되니 위 그림과 같이 외벽에 접한 부분에 1.5m만큼을 그 안전을 위한 공간으로 하겠다는 의미입니다.
"꼭 1.5m만큼만요?"
그렇지만은 않습니다. 법조문 상으로 보면 "1.5미터를 곱한 값의 면적"으로 언급되어 있습니다. 무조건 1.5m로만 하면 너무 단조로운 공간을 보일 수 있으니 1.5m를 곱한 값의 면적으로 하여 다양한 건축구조를 가질 수 있게 한 것입니다. 예를 들면 아래 같은 그림과 같습니다.
"어? 그렇다면 더 넓게 만들 수도 있겠는데요?"
눈치가 빠르시다면 녹색 부분을 더 넓게 쓸 방법을 찾으실 수 있으셨을 것입니다. 접한 외벽의 길이를 늘이면 되는 것입니다. 마치 아래 구조처럼 말입니다.
최근 4 BAY와 같이 평면도상 횡으로 긴 공간형태가 유행을 한 여러 이유 중 하나이기도 합니다. 더불어 흔히 말하는 "복도식", "계단식"에서도 이러한 차이를 낼 수 있지요. 복도식의 경우 한 면이 공용공간으로서 복도여서 발코니를 설치할 수 없어 한 면만 발코니가 존재한다면, 계단식의 경우 두 면으로 할 수 있어 사용면적이 복도식보다 상대적으로 넓게 구성할 수 있다는 장점이 있는 것입니다. 보통은 이러한 면적의 용어가 어려우니 흔히 "서비스 면적"이라 하여 표현한 것입니다. 이 면적을 넓게 설계할 수 있는 시공사는 흔히 "공간을 잘 뺐다."는 것으로 표현하기도 합니다.
"오피스텔도 할 수 있는 것 아니에요?"
건축법은 모든 건축물에 해당이 됩니다. 당연히 오피스텔도 건축물이니 위와 같이 만들어야 맞겠지요. 그런데 오피스텔은 거주 목적도 분명 있으나 엄밀히는 "오피스"입니다. 거주공간이 아니기에 안전에 대한 의무가 주거공간에 비해 완화되어 있는 편입니다. 오피스텔 건축기준이라는 별도의 법률이 있고 이곳에서는 아래 조문처럼 오피스텔은 발코니를 설치하면 안 된다 규정되어 있었습니다.
제가 "있었습니다."라고 과거형을 사용하여 말씀드렸습니다.
그 이유는 서두에 말씀드린 2024년 2월 23일의 날짜 기준으로 법령이 아래와 같이 개정되었기 때문입니다.
최근 오피스텔의 주거목적 활용이 많아지다 보니 발코니 설치 금지 규정을 삭제한 것입니다.
이에 따라 앞으로 건축되는 오피스텔은 발코니가 있을 것이고, 이는 아파트의 서비스면적과 동일한 개념이 될 것입니다. 따라서 발코니 면적을 넓게 하려는 설계/시공사들의 고민이 더 깊어질 것이고, 소비자 입장에서는 아파트와 큰 차이가 없는 면적과 내부 배치를 기대할 수 있을 것입니다. 오피스텔을 고민하시는 독자분들께서는 앞으로의 분양자료와 면적에 대해 좀 더 유심히 살펴보시면 좋은 구조를 비교하실 수 있으실 것입니다.
