기관투자자가 강남 오피스 투자하기에 참 어려운 시절

강남 오피스 평당 4000만원 넘겼다… 판교서도 신고가 거래

https://www.fnnews.com/news/202205261807072072

강남 오피스 가격이 천정부지다. 올해 1분기 역삼 안제타워가 평당 4,299만원을 거래됐다.
이런 무시무시한 강남 오피스 가격 상승세의 주요 이유는 아래와 같다.

 1) 강남에 공급은 부족한데, 수요는 넘쳐나는 상황(특히, 업황이 좋은 테크기업이 강남 최선호)
 
2) 이런 수급 불균형 상황에 기반한 강력한 투자세, 특히 최근 몇년간 지속된 풍부한 유동성은 이런 투자경쟁에 불을 붙임(현재 실질 Cap rate 3% 전후 수준)

3) 여러 이유로 사세가 급격히 확장된 중견/중소기업들의 사옥 수요가 강남에 집중됨(특히, 코인 업체)
https://paxnetnews.com/articles/87659 (두나무에이플러스에셋)

기관투자자에게 1)은 좋은 현상이며, 2)는 있을 수 일인데, 3)은 강남 오피스 매각 입찰에 더 이상 명함을 내밀 수 없게 만드는 현상이다. 사옥 실수요자는 수익률 관점에서 접근하지 않기 때문에, 수익률을 도외시하기 어려운 기관투자자가 매입 경쟁에서 이길 수가 없다. 위 안제타워도 클래시스라는 미용의료기기 실수요자가 매입한 것이며, 아직 언론에 보도되지는 않았지만, 강남에서 평당 5천만원에 육박하는 거래가 이뤄졌다는 얘기도 들린다. 이 거래 역시 실수요자가 붙었다고 한다.

이렇게 고가 거래가 속출하기 때문에 강남 오피스 소유자는 물건은 내놓지 않거나, 만약 매각 입찰을 진행했다고 하더라도 원하는 가격에 도달하지 않는 경우(보통 실수요자가 붙지 않고 기관투자자 간 입찰경쟁이 발생한 경우) 매물을 철회해버린다. 

당분간 기관투자자가 강남 오피스에 투자하려면, 실수요자가 붙기 어려운 초대형 물건(GFC, 센터필드, 삼성화재 서초사옥 등)에 일부 투자자로 참여하는 방법밖에 없어 보인다.(물론 이런 물건들은 매물로 나올 가능성이 매우 낮을 것이다)

다만, 앞으로 이와 같은 상황이 계속 지속될 것 같지는 않다. 금리가 너무 올랐기 때문이다. 선순위담보대출금리가 4.5%를 넘었다고 한다. 조달비용 급증으로 역레버리지 발생하여 풀에쿼티 투자 검토 얘기도 나온다. (풍문이 사실임을 가정한다면) 평당 5천만원 가까운 가격은 2010년 이후 지속된 가격 상승기에 종말을 고한 가격이 아닌가 싶다. 물론 장기적으로 봤을 땐 강남 오피스 투자는 손해보지 않을 것이라는 확신이 다들 있긴 하지만, 금리인상 기조가 완화될 때까지는 현재 가격 이상으로 더 치고 올라가기는 어려울 것 같다. 이제 좀 쉴 때가 됐다.