IFC 매각 관련 기사를 읽고(1)

" IFC, 연 5%대 수익내는 슈퍼코어 자산 만들 것"이라는 기사를 읽고 몇가지 간단한 의견을 공유해본다.

https://marketinsight.hankyung.com/article/202206029586r

1. 어마무시한 규모의 거래
- 매매금액 4.1조원이라고 한다. 글로벌 시장에서도 거래규모가 1조원 이상이면 대형 딜로 취급되는데, IFC는 과연 1개 운용사가 펀드레이징 단계부터 운용까지 잘 할 수 있을지 의문이 들 정도의 큰 자산이다. 이행보증금도 2천억원이나 납부했다고 한다.  미래 금융그룹의 명운을 건 승부수로 보인다. (IFC 자산 사이즈가 아무리 크다고 해도 그간 국내 운용사가 이행보증금으로 내던 금액은 50억원 내외였다) 거래가 종결될 때까지 미래운용 담당자들은 아마 잠못이루는 밤을 보낼 것 같다. 다만, IFC 딜을 잘 마무리만 한다면, 이번 입찰 경쟁상대이자 부동산 운용의 라이벌인 이지스를 여러모로 따돌릴 수 있는 기회가 될 것이다. 금리인상 등 어려운 시기에 4조원이 넘는 자산에 대한 투자구조, 운용전략 등에 대해 투자자를 설득시킨 경험은 정말 좋은 트랙레코드가 될 것이다.

2. 비싸게 산 것인가?
- 당연한 얘기지만, 미래에선 적정가격에 매입했다고 홍보 중에 있다. 그러나 개인적으론 다소 아쉬운 면이 많은 가격으로 보인다. 금리인상기인 점을 고려하면 비싸보인다. 물론 정답은 없는 문제다. IFC와 같은 대한민국 유일무이한 자산에 대한 밸류에이션은 사실 시장의견보다 조금 높다고 하더라도 장기적 관점에서 전혀 문제는 없을 것이다. 본인도 비싸다고 생각하지만 투자기회가 온다면 가격이 비싸다고 해서 투자기회를 놓치지는 않을 것이다. IFC를 싸게 살 수 있다고 생각하는 것 자체가 넌센스다. 그리고 앞으로 우량자산 투자기회는 매우 희소하다. 좋은 기회는 놓치면 안 된다.
- 다만, 기관투자자는 부동산 외 여러 자산군을 포트폴리오 관점에서 투자한다. 현재 우량 회사채 금리가 4% 후반이다. 기사에선 IFC가 연 5%대 수익을 내는 자산이라고 하고 있지만, 아마 분명히 투자 후 향후 몇년간은 5%가 안 나올 것이 뻔하다. 그러면 기관투자자는 어떤 의사결정을 하기 더 편할까? 5% 육박하는 채권 vs 트로피에셋이긴 하지만 배당수익률이 저조하고 매각차익을 기대해야 하는 부동산 자산... 참고로 대부분 기관투자자의 CIO는 주식/채권 매니저 출신이기 때문에 부동산 장기투자에 대한 이해도가 높지 않다. IFC는 단순히 부동산으로서의 상품성 검증 뿐만 아니라 다른 자산군과의 경쟁까지 거쳐야 되는 상황인 것이다.

3. 국부 유출
- 개인적으로 케케묵은 논쟁이라고 생각한다. 전혀 문제 없다. 다만 기관투자자가 투자의사결정을 할 때 국부 유출과 같은 비논리적인 이슈들이 정성적으로 큰 영향을 끼친다. 만약 국민연금 등 헤드라인 리스크에 취약한 주요 연기금/공제회가 IFC 검토불가 의견을 낸다면, IFC 딜클로징에 큰 영향을 줄 것이다. 미래도 이 점을 인식하고 최근 언론보도를 통해 오히려 우량자산 국유화 홍보 등 열심히 언론플레이 중이다.

4. 전략적 투자자(예정)인 해비치, 터브먼, 신세계 등이 시너지 효과를 창출할 것인가
- 개인적으로 장밋빛 미래가 잘 그려지지 않는다. 리테일인 IFC몰은 이미 어느정도 잘 되고 있다. 터브먼이나 심지어 스타필드가 들어온다고 하더라도 혁신적인 변화를 가져올 수 있을까? 신세계가 코엑스 별마당 등을 통해 매출을 조금 늘리긴 했는데, 코엑스에 정말 큰 변화를 준 건지는 잘 모르겠다. 주변에서도 코엑스에 신세계 파급효과를 잘 못느끼겠다는 의견이 많다.
- 해비치는 콘래드와 같이 5성급 호텔 운영경험이 있는가? 아니면 자본력이 좋아서 임대료 보장을 할 수 있는가? 투자자들을 설득해야 할 것이다. 만약 설득이 안 된다면, 분명 해비치는 전략적 투자자로 참여함에 따라 높은 매각차익을 가져갈텐데, 이 부분 또한 투자자의 수정요구를 받을 수 있다.

5. 기타 숨겨진 리스크들

- 본격적으로 투자검토 시 세금이슈(정말 중요), 토지리스에 따른 문제점, 외국계 투자자 참여 조건(IFC는 외국계 투자자가 일정비율 이상 반드시 투자해야 하기 때문에 외국계 투자자가 무리한 조건을 내 걸 가능성이 있다) 등 현재 언론에서 다뤄지지 않은 문제들에 대해 심층적으로 따져봐야 한다. 전혀 예상하지 못한 부분에서 IFC 딜이 뒷다리 잡힐 수도 있을 것이다.

=> IFC 딜은 클로징 시점까지 난관이 많을 것이다. 미래가 이 난관을 어떻게 풀어갈지 정말 기대된다. IFC가 우리나라를 상징하는 트로핏에셋인만큼 흠 없이 좋은 방향으로 흘러가길 바란다.