IFC는 딜클로징 리스크가 상당히 높은 딜이었지만, 설마 무산될 것이라는 생각은 크게 하지 않았다.
그러나 위 기사 내용만 봤을 땐 상황이 상당히 안 좋은듯하다.
1. 리츠 인가 실패 : 사실상 90%에 가까운 차입비율이 문제
국토부에서 차입비율이 높다고 인가를 거부했다. 흔하지 않은 경우다. 기사 상에선 인수금액의 절반 정도를 대출에 의존하는 구조가 문제라고 지적하지만, 담보대출(약 50%)에 더하여 주주대출형식의 후순위대출까지 고려한 실질적 차입비율(약 90%)을 고려한 것으로 추측이 된다.
풍문에 의하면 후순위대출은 담보대출 대주처럼 이자 미지급 시 디폴트 권한도 없고, 그렇다고 매각차익을 확보할 수 있는 구조도 아니었던 것으로 보인다. 사실상 에쿼티 투자자의 포지션을 가지면서도 리턴은 열악하여 투자매력도 또한 좋게 마케팅되지 않은듯하다.
2. 담보대출금리 급등 : 당초 4.2% -> 5% 이상
크리티컬 이슈다. 미래의 IFC 매입가인 4.1조원은 현재 금리수준을 충분히 반영하지 못한 밸류에이션이다.
현재 강남 테헤란로 오피스 선순위(LTV 65% 내외) 담보대출금리가 6%를 호가한다고 한다.
간신히 담보대출금리를 5% 초반 정도로 막는다고 하더라도, 에쿼티 투자자의 수익률은 금리가 올라간 것에
비례하여 떨어질 것이다. 투자자 모집이 가능할지 의문이다.
3. 투자자 모집 난항 : 국내 기관투자자 불참
국내 기관투자자는 4.1조원을 오버 밸류에이션으로 판단하여 펀딩에 불참했다고 한다. 이런 문제가 기사화까지 돼서 앞으로 펀드레이징이 더 어려워질 것 같다. 한가지 고무적인 사실은 최근 원화가격이 급락하여 본 건을 긍정적으로 보고 있는 외국계 투자자가 꽤 있는 것 같다. 미래는 매도자인 브룩필드와 협의해 딜 클로징 시기도 10월말로 한달 늦춰 시간도 벌었다고 한다. 앞으로 상황이 어떻게 변할지는 예상하기 어렵지만, 개인적으론 좋은 그림이 그려지지 않는다.
4. 미래 측, 환불 불가 이행보증금 2천억원 면책조항 검토
미래는 최악의 상황을 대비해 보증금 환불이 가능한 여지가 있는지 법률검토에 착수한듯하다. 다만, 시장에서는 이를 단순히 컨틴젼시 플랜의 일환으로 보는 것이 아니라 실제 딜 무산 가능성이 상당히 높아졌다고 판단하고 있다.
=> IFC는 우리나라를 상징하는 프라임 자산인만큼 흠집이 나지 않고(이미 흠집이 좀 났지만) 잘 마무리됐으면 한다. IFC 딜이 무산되면, 국내 오피스 시장에도 연쇄적인 악영향이 있을 것으로 우려가 된다. 딜이 무산되더라도 미래 조직 내에 부정적인 후폭풍이 없었으면 하는 바람도 있다.
그리고 기왕 상황이 이렇게까지 진행됐으니, 미래 측에서도 브룩필드를 상대로 승부수를 한 번 띄워볼 필요도 있지 않을까? 확실한 딜 클로징 카드를 갖고 매매가 대폭 인하를 요청한다면 브룩필드도 재고의 여지가 있지 않을까? 브룩필드도 IFC 매각을 성공적 투자/회수 사례로 이미 많이 언론플레이를 한 것으로 알고 있다. 딜이 무산되면 타격이 있지 않을까? 미래의 마지막 전략이 무엇인지 모르겠지만, 부디 성공하기를 바란다.
