국내 물류센터 시장동향 및 투자전략
매수자 우위 시장으로 전환
물류센터는 그간 부르는 게 값이었으나, 금리인상 여파 등으로 완연한 매수자 우위 시장으로 전환됐다. 매수자들이 붙지 않아 매물이 철회되는 경우도 증가하고 있으며, 거래가 성사되더라도 불과 작년 3% 중반까지 하락했던 우량자산 Cap rate가 5%까지 치솟았다. 올해 가장 대표적인 물류센터 거래사례인 KKR 인천 석남 물류센터의 경우 Cap rate 4.7%로 거래되면서 Cap rate 하락기의 종말을 고했다. 이 Cap rate 수준도 부담스럽다는 의견이 많다. 최근 금리수준 반영했을 때 앞으로 우량자산이라고 하더라도 Cap rate 5%는 우습게 넘어갈 것으로 예상된다.
한편, 이런 금리인상으로 투자 수익률 약화가 심화되는 가운데 원자재 가격 상승 등에 따른 개발원가 증가는 투자심리를 완전히 얼려버렸다. 참고로 2020년만 하더라도 선순위 PF대출 금리는 4% 초반이었으나, 최근 Equity-cushion이 충분하고 선매입 확약 등이 있는 우량자산이 All-in 8% 이상으로 자금조달하는 경우를 확인했다. 이 정도 수준으로 자금조달이 되면 그나마 다행인 경우이고, 최근 웬만하면 자금조달이 잘 되지도 않는다.
공급과잉 이슈 여전한 반면 수요 증가세 둔화
물류센터는 2023년까지 기록적인 수치의 공급량이 예정돼있다. 2010년대 중후반 연간 50만평에서 많아야 80만평 수준으로 공급됐으나, 2021년 100만평을 넘어섰고 올해에는 200만평 이상 공급이 예정돼 있으며 내년엔 450만평 이상 공급 예정이다. 잔존 인허가 물량 및 공급지연 물량 등 고려 시 2024년까지는 과공급 상태가 지속될 것으로 예상된다. 특히, 개발원가 상승분을 상쇄하기 위한 저온센터 공급 확대는 그 대가를 혹독하게 치르고 있다. 저온시설이 섞여있는 물류센터는 거래도 잘 되지 않고, 임차에도 애를 먹고 있다. 본인이 소속된 회사에서 보유 중인 물류센터도 신축임에도 불구하고 장기간 저온 임차가 이뤄지지 않고 있다.
반면, 물류센터 성장세를 이끌던 이커머스 성장세는 다소 둔화되고 있다. 2022년 10% 중반대 성장세가 예상되는 등 아직까지 절대적인 성장률 자체는 양호해보이나, 2010년대 20% 이상의 고속 성장 추세는 앞으로 이어가기 쉽지 않아 보인다. 다만, 소비자가 과거와 같이 대면 위주 소비행태로 변화하기는 어려울 것이라는 대부분의 전문가들의 예상 등을 고려했을 때 물류센터 수요에 대한 이커머스의 긍정적 영향력은 여전할 것이다.
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투자전략 : 상온 우량자산 위주 선별적 투자 필요
단기적 공급과잉 후 물류센터 공급량은 상당수준 축소될 것이다. 인허가는 갈수록 까다로워질 것이기 때문에 신규 인허가는 점점 더 수도권에서 멀어진 곳에서 가능할 것이다.
기존 물류센터 입지로 가장 선호되던 용인, 이천, 광주 등 물류센터, 특히 수요가 안정적으로 지속되는 상온센터는 현재 금리인상 등에 따른 가격조정기를 오히려 매수기회로 고려할 필요가 있다. 장기 투자자에겐 더욱 그러할 것이다. 이런 의견은 남들도 다 아는 내용이지만, 실제로 행동에 옮기는 투자자는 많지 않을 수 있다. 각 투자기관 담당자들이 조금 더 열심을 내어 우량자산을 적정가에 확보할 수 있다면 향후에 그 자산은 효자 노릇을 톡톡히 할 것이다.
참고로 블랙스톤, AEW, 스톤피크, GIC 등 외국계 투자자는 원화약세와 국내 투자자의 투자 관망세를 투자기회로 삼아 우리나라 물류센터 투자에 상당히 적극적으로 임하고 있다.
