상속 부동산 등기, 상속인 중 행방불명자가 있다면?
피상속인(재산을 남기고 사망한 사람)이 사망하면, 그 순간부터 모든 재산상 권리·의무가 상속인에게 이전됩니다. 이를 ‘상속 개시’라고 합니다. 하지만 상속이 개시되었다고 해서 곧바로 부동산을 마음대로 처분할 수 있는 것은 아닙니다. 등기를 통해 완전한 소유권을 확보해야만 매매나 증여 등 처분행위가 가능합니다. (민법 제
1. 상속등기란 무엇인가
상속등기는 상속을 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 절차입니다.
이때 신청 주체는 상속인 본인으로, 다른 상속인의 동의를 받을 필요가 없습니다.
다만 이 단계의 등기는 ‘법정상속분’대로 지분을 기재하는 중간 등기에 불과합니다.
이후 상속재산분할협의나 법원의 분할심판 결과가 나오면 지분이 달라질 수 있고, 그때는 상속경정등기를 통해 내용이 변경하면 됩니다.
Tip
상속등기는 사망일 다음 날부터 바로 신청 가능하며, 신청 기한의 제한은 없지만 미루면 미룰수록 등기 비용과 세금 문제, 협의 분쟁 가능성이 커질 수 있는 점을 염두에 두어야 합니다.
2. 상속등기에 필요한 기본 서류
상속등기를 신청하려면 피상속인의 제적등본(출생부터 편제된 제적 전부), 가족관계등록부, 상속인 전원의 기본증명서·가족관계증명서 등이 필요합니다. 상속인이 여러 명이면 각자의 지분을 공동명의로 기재해야 하며, 유언이 있더라도 유언에 따른 등기절차를 마치기 전까지는 법정상속분 기준으로 등기하게 됩니다.
3. 유증을 받은 경우
유증(유언으로 재산을 받는 것) 수증자는 단독으로 상속등기를 신청할 수 없습니다.
반드시 상속인과 공동으로 신청해야 하며, 유언집행자가 지정되어 있다면 집행자와 협의해야 합니다.
4. 행방불명·연락두절 상속인이 있는 경우
사례
서울 양재동 빌딩을 남기고 사망한 W씨에게는 아들 세 명이 있습니다.
그러나 막내아들은 10년 전 행방불명이 되어 주민등록도 말소된 상태입니다.
이 경우 장남과 차남은 막내의 소재를 확인할 수 없어도 세 사람 공동명의로 상속등기 신청이 가능합니다.
등기신청서에는 행방불명된 상속인을 공동상속인으로 표시하고,
말소된 주민등록표 등본(최후 주소지를 명시)을 첨부하면 됩니다.
다만 이 상태로는 단순 등기만 가능할 뿐, 상속재산분할협의는 불가능합니다.
협의는 모든 상속인의 동의가 있어야 하기 때문입니다.
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5. 실종선고를 통한 호적 정리
행방불명 기간이 5년 이상이고 생사가 확인되지 않는다면, 이해관계인(다른 상속인 등)이나 검사가 실종선고를 법원에 청구할 수 있습니다.
실종선고가 내려지면, 실종자는 선고 확정 시점이 아닌 ‘부재기간 5년 만료일’을 기준으로 사망한 것으로 간주됩니다.
실종으로 ‘사망’이 확정되면 나머지 상속인들이 단독으로 상속등기 및 분할협의를 진행할 수 있습니다.
Tip
실종선고 절차에는 공시최고 기간(6개월 이상)과 여러 기관 사실조회가 필요하므로 최소 1년 이상이 걸릴 수 있습니다.
6. 상속경정등기
상속등기를 먼저 해두었다가 뒤늦게 분할협의나 법원 심판이 확정되면, 기존 등기를 말소하는 것이 아니라 상속경정등기를 통해 지분 비율을 변경합니다. 이때도 협의서 원본 또는 심판 확정서 등 분할 결과를 증명하는 서류가 필요합니다.
7. 실무상 유의할 점
세금 문제: 상속등기를 늦추면 취득세·재산세 부과 기준일에 따라 세 부담이 달라질 수 있습니다.
분쟁 예방: 행방불명자가 있는 경우, 다른 상속인이 마음대로 재산을 처분했다가 추후 돌아온 부재자가 권리를 주장하면 분쟁 위험이 큽니다.
변호사 조력 필요성: 부재자재산관리인 선임, 실종선고, 상속경정등기 등 절차가 얽히면 사실조회·공시절차 등 서류 하나만 빠져도 수개월 지연될 수 있으므로 상속 전문 변호사의 전략적 조언이 필수적입니다.
핵심 정리
상속등기는 법정상속분 기준으로 상속인 단독 신청 가능.
연락두절·행방불명자가 있어도 공동명의 상속등기 가능, 단 상속분할협의는 불가.
실종선고가 확정되면 해당 상속인을 제외하고 분할협의 및 단독 등기 가능.
분할 결과가 달라지면 상속경정등기로 반영.
복잡한 절차와 증빙 확보를 위해서는 전문가 조력을 받는 것이 가장 안전하다.
상속 부동산 등기는 단순히 등기소 서류만 제출하는 행정 절차가 아닙니다.
특히 행방불명 상속인이 있는 경우에는 부재자재산관리인 선임, 실종선고,
그리고 이후 재산처분 허가까지 여러 단계를 종합적으로 검토해야 합니다.
처음부터 전문가와 함께 전략을 세워야 상속재산을 빠르고 안전하게 정리할 수 있습니다.
