<전세 만료 후 보증금을 돌려받지 못하였을 때, 이사 가기: 임차권등기명령> (1)
전세 만료 후 보증금을 돌려받지 못하였을 때, 이사 가는 방법
브런치 스토리 독자 여러분, <생활법률, 창과 방패> 박성기 법무사입니다.
지금부터 '브런지 스토리' 독자 여러분께 생활법률 이야기를 하려고 합니다. 법무사, 행정사, 김&장 송무팀장, 서울시 마을법무사, SBS POWER FM 법률상담사로서의 경험을 잘 녹여드리겠습니다.
생활법률에서 중요한 부동산 임대차, 금전과 채권, 공증과 내용증명, 가족과 미래라는 4가지 파트에 대하여 각 5회씩 연재합니다. 일반론 1회, 사례론 3회, 정리론 1회를 매주 화요일과 목요일에 10주간, 20회를 연재합니다.
2025년 12월 09일부터 시작하면 2026년 2월 12일에 연재가 끝나는데 자세한 일정은 '<생활법률, 창과 방패> 연재계획'을 참고하시기 바랍니다.
우리가 살면서 가장 불안한 순간 중 하나, '전세 계약이 끝나 이사는 가야 하는데, 보증금을 받지 못할 상황'이 생길 수가 있습니다. 이런 상황이 생길 때 이를 어떻게 풀어가는 게 좋은지 같이 생각해 보겠습니다.
임대차 기간이 끝났음에도 임대인(집주인)이 "새로운 임차인이 올 때까지 보증금을 못 준다."라고 할 때 임차인은 참으로 답답하겠지요.
예전에는 이사 갈 곳을 정해 둔 임차인이 보증금을 받지 못하고 그냥 이사 가면, 보증금을 떼일까 불안하고, 울며 겨자 먹기로 마냥 참으며 기다려야만 했던 시절이 있었습니다.
이제 법이 바뀌어 그러지 않아도 된다는 것은 다들 잘 알고 있지요. 이런 경우가 없다면 좋겠지만, 사람 일은 한 치 앞도 알 수 없지요. 아는 법무사가 있어도 선뜻 연락하기 쉽지 않아요. 인터넷의 안내도 혼자서 하려면 막막해요. 어떻게 하면 좋을까요.
바로 여기에 정답이 있어요. 제가 여러분이 소송을 하지 않아도 보증금 떼일 걱정 없이 안전하게 이사 갈 수 있는 '법률방패'를 만들어드리겠습니다.
우리가 말하는 전세금의 중요한 비밀
우리나라에만 있는 독특한 '전세제도'에 대하여 여러분이 먼저 알아야 할 법률상식이 하나 있어요. 우리가 흔히 말하는 '전세'는 법률상 '전세권'이 아니라 '(주택)임차권'입니다. 우리나라 민법체계상 '전세권'은 물권, 즉 물건에 대한 권리이고, '임차권'은 채권, 즉 무엇을 청구할 수 있는 권리입니다. 물권인 전세권이 채권인 임차권보다 권리의 순위가 빨라요. 권리의 순위가 빠르다는 것은 물권과 채권이 서로 대립할 때 물권이 우선 적용된다는 말이에요.
우리가 알고 있는 진짜 '전세권'은 '물권'이므로, '전세권'은 부동산 등기부에 '전세권'이 있다고 표기되어 있습니다. 우리의 '임차권'은 채권이기 때문에 부동산등기부에 '임차권'이라 고 등기를 할 수 없어요. 임차권뿐만 아니라 모든 채권은 부동산등기에 권리표시를 할 수 없어요.
부동산등기부에 임차권표기는 할 수는 없지만, '임차권'이라고 해도 '전입신고'를 하고 '확정일자'를 받으면, 그다음 날부터 '물권'과 비슷한 권리를 줍니다. 이런 임차권이 완전한 전세권은 아니지만 제삼자에게 권리를 주장할 수 있어요. 이를 '대항력'이라고 하는데, 대항력을 갖추면 임대인이 바뀌어도 계약기간 동안 거주할 수 있지요. 이것이 우리 임차인의 1차 방패입니다.
그런데 문제는 계약이 만료되고 나서 임차인이 이사를 가면, 그 방패, 대항력이 없어집니다. 만약 보증금을 받지 못하고 이사 간 다음날, 그 부동산이 경매로 넘어가면 보증금을 잃을 수도 있어요. 그러니까 대항력을 유지하면서 이사를 가는 방법을 택하면 되겠지요. 그 방법이 바로 '임차권등기명령' 신청입니다. 이것은 원래는 등기부에 기재하지 못한 임차권인데도 특수한 사정이 있므로 임차권을 등기부에 기재하게 해 달라는 신청이지요.
임차권등기명령이 정답
임대차 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 이제 보증금반환청구 민사소송이나 임대인과의 감정싸움 대신 임차권등기명령권을 우선적으로 사용하면 됩니다.
그러면 법원에서 임차인이 '임차권'이 있다는 것을 등기부등본에 기재하여 줍니다. 임차권이 부동산등기부에 기재가 되면, 임대인은 '임차권'을 '전세권'과 같은 비중으로 취급해요. 그렇게 되면, 새로운 임대차 계약자는 임대인에게 임차권등기 해결을 조건으로 임대차계약을 체결할 테니까요.
결국 임차권등기가 완료되면, 임차인은 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 그럼 보증금을 떼일 걱정 없이 마음 편히 이사를 갈 수 있다는 말입니다. 임차권등기명령제도, 파워풀하지요.
그럼 임차권등기명령을 어떻게 신청할까요? 어렵지 않아요. 법무사의 도움 없이도 스스로 할 수 있어요. 4단계로 설명드릴게요.
나 홀로 임차권등기명령 신청, 4단계
지금부터 '대법원 전자소송'으로 혼자서 임차권등기명령을 신청하는 절차를 안내합니다.
1. 관할법원 확인 및 접속
임차한 부동산 주소지를 관할하는 지방법원이 어디인지 확인합니다. 대법원전자소송 접속, 서류제출, 민사 신청, 주택임차권등기명령 순서로 이동합니다.
2. 서류 준비
임대차계약서(사본), 주민등록등본, 부동산 등기부등본을 pdf 파일로 준비합니다. 임대차 계약만료사실을 임대인에게 알렸던 문자메시지나 카톡, 내용증명 서신 등 보증금을 돌려달라고 한 사실이 있음을 증명할 수 있는 자료를 첨부하면 좋습니다.
3. 신청서작성
신청인 본인과 피신청인 임대인의 정보를 등기부등본을 기준으로 작성합니다. 신청이유란에는 임대차기간이 만료되었으나 보증금을 반환받지 못하고 있다는 사실을 기재하면 됩니다.
4. 비용납부 및 등기완료
전자소송 시스템에서 인지대, 송달료, 등기촉탁수수료 등의 비용을 납부하고 제출 완료하면 신청이 끝납니다.
안전한 이사
임차권등기명령 신청을 하고 나서 1주일을 전후(법원마다 사정이 다를 수도 있어요)하여 법원에서 등기가 완료되었다는 통보가 옵니다. 그때 부동산등기부를 보면 '임차권'에 대한 등기가 기재되어 있을 겁니다. 그걸 확인한 다음, 안전한 이사를 하세요.
여러분, 이제 보증금 반환문제로 더 이상 불안해하지 마세요.
임차권등기명령이야 말로 여러분의 소중한 재산을 지켜주는 확실한 '방패'입니다.
오늘 가벼운 몸풀기, 어떠셨나요?
저도 평생 처음으로 하는 브런치 생활법률이었어요.
이번 주 목요일에는 임차권등기명령 실제 사례를 올려드릴게요.
감사합니다.
