강남의 숨겨진 보물? 46년 만의 대변신
강남 ‘재건축 최대어’ 은마아파트
46년 만에 49층 5893세대 대단지로
서울시 규제 혁파로 사업 속도전
은마아파트 재건축 / 출처: 서울시
서울 강남 부동산 시장의 상징적 존재였던 은마아파트가 수십 년간의 정체를 깨고 초고층 대단지로 탈바꿈한다.
준공 이후 거의 반세기 동안 각종 규제의 벽에 막혀 표류해온 재건축의 꿈이 서울시의 과감한 ‘신속통합기획’ 정책으로 마침내 현실화되는 순간이다.
이는 강남을 시작으로 여의도, 목동 등 서울 전역의 정비사업 속도를 높이겠다는 서울시의 야심 찬 주택공급 청사진의 첫 신호탄이 될 전망이다.
46년 만의 기회, 서울시 ‘신속통합기획 시즌2’ 적용
강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 14층 4424세대 규모의 노후 단지로, 10년 넘게 재건축의 암초를 만나 사업 추진에 난항을 겪어왔다.
은마아파트 재건축 / 출처: 연합뉴스
특히 2017년 당시 서울시의 ’35층 높이 규제’에 막혀 심의조차 받지 못하는 등 정체 상황이 이어졌다.
이러한 오랜 정체가 해소된 것은 2023년 높이 제한이 폐지되면서부터다. 서울시는 은마아파트에 신속통합기획 시즌2를 적용하는 첫 사례로 지정하고, 인허가 규제를 혁신하여 사업에 속도를 내고 있다.
오세훈 서울시장은 10월 13일 은마아파트를 찾아 철저한 공정관리와 행정적 지원을 약속하며, 시가 보통 18.5년 걸리던 정비사업 기간을 12년까지 단축할 수 있는 기반을 마련했다고 밝혔다.
지난달 초 도시계획위원회 심의를 통과하며 본격적인 재건축 추진이 가능해진 은마아파트는 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 사업을 진행한다.
은마아파트 재건축 / 출처: 연합뉴스
서울시는 은마아파트 재건축을 시작으로 강남은 물론 여의도, 목동, 성수 등 주요 지역의 정비사업 속도를 높여 2031년까지 서울 전역에 31만 호를 공급한다는 방침이다.
오 시장은 “빠른 공급이 부동산 가격 안정의 왕도”라며 은마아파트에 인센티브를 부여해 속도를 내게 하는 것이라고 설명했다.
역세권 특례 도입, 49층 대단지 변모와 지역 인프라 개선
이번 재건축의 핵심은 최고 49층, 5893세대의 초대형 단지로의 변모이다. 은마아파트는 정비사업 최초로 ‘공공분양주택’이 도입되는 민간 주도 재건축 사례이기도 하다.
시는 역세권 용적률 특례 제도를 적용하여 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 완화하고, 이를 통해 655세대를 추가로 공급할 계획이다.
은마아파트 재건축 / 출처: 연합뉴스
추가 공급되는 655세대 중 195세대는 다자녀 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로, 233세대는 공공임대로, 나머지 227세대는 민간 분양으로 공급된다.
서울시는 현재 은마아파트 외 5개 단지에서도 역세권 용적률 특례 적용을 검토하고 있다고 밝혔다. 단순한 주택 공급을 넘어 교육, 복지, 안전이 어우러진 주거 환경 조성에 초점을 맞춘 점도 특징이다.
대치동 학원가 상습 주차난 해소를 위해 공영주차장이 설치되고, 개방형 공공도서관, 국공립어린이집, 공원 등이 들어선다.
특히 대치역 일대에 4만㎥ 규모의 저류조를 설치하고 인근 아파트에도 추가 저류조를 마련하여 지역의 오랜 문제였던 침수 피해를 해결하는 등 지역 전체의 방재 시스템을 강화할 계획이다.
분양가 시장 새 기준 제시, 장기 주택 공급 신호탄
은마아파트 재건축 / 출처: 연합뉴스
은마아파트의 재건축 결정은 강남 부동산 시장에 새로운 기준을 제시할 것으로 예상된다. 업계에서는 벌써부터 이 단지의 3.3㎡당 분양가를 8천만 원 수준으로 전망하고 있다.
이 경우 국민 평형인 전용 84㎡의 분양가는 27억 원에 달할 것으로 예상되며, 이는 역대 재건축 단지 중 최고가를 기록했던 강남구 청담동 ‘청담르엘’보다도 높은 금액이다.
서울시 주택실 최진석 실장은 “속도, 공공책임, 삶의 질 개선이라는 세 가지 핵심 키워드를 통해 재건축 공급 시계를 신속하게 돌려 더 많은 주택을 빠르게 공급하겠다”고 밝혔다.
오 시장은 “서울에서 재건축이 가장 빠른 시일 안에 되는 단지가 될 수도 있다”고 언급하며, 은마아파트 재건축이 강남권을 비롯한 서울 주요 지역 정비사업의 신호탄이 될 것으로 기대감을 표명했다.
