부동산 개발의 시작-5
부대비용과 사업계획에 대한 재무 관리자의 관점
여하튼 금융비용 비중이 과거에 비해 너무 올라가서 사업의 성패를 좌우하거나 사업을 개시하지 못하게 되는 경우가 많이 발생하고 있다. 그러한 의미에서 적절한 금융비용을 예측하는 것은 중요한 일이다. 다음 편에서는 마지막 비용인 '부대비'와 재무관리자에게 있어 사업계획의 의미에 대해 살펴보면서 사업계획편을 마무리하도록 하겠다.
1. 부대비용
아이러니하게도 부동산 개발 사업계획에 있어서 덜 필수적이라고 불리울 수 있는 부대비용이 어쩌면 사업이 개시된 이후에는 가장 중요한 비용일 수 있다. 부동산 개발 사업에서는 필수비용"만"이 중요하다. 그러다 보니, 기업을 운영하는데 들어가는 필수적인 비용들을 덜 감안할 수밖에 없다.
매출은 가장 중요한 요소이니 정확한 예측과 반영이 필요하고, 토지비, 건축비, 판매비, 금융비들은 어느 하나가 빠지면 사업자체가 진행되지 않으니 개발을 시작할 수조차 없다. 그렇기 때문에 반영된 숫자들 하나 하나가 너무 중요하다. 그러나 이렇게 정교하게 작성된 사업계획만으로 사업이 진행될 수 있을까? 안타깝게도 그렇지 않다. 그래서 부대비용이 너무 중요하게 된다. 왜냐하면 그 빈 공간을 메꾸는 것이 부대비용이기 때문이다.
PF가 진행되어 사업을 개시하게 되면 '시행사 운영비'라는 명목으로 사실상 아무런 비용 매칭과 상관없이 법인을 운영하는 비용을 일부 준다. 이 부분으로 운영에 관련한 각종 인건비, 임차료, 비품 등을 살 수 있는 것이다. 그리고 부대비에 제세공과금이라는 항목으로 '취득세' 및 '재산세' 등을 예상해서 반영해 둔다. 건물을 다 지었다고 하더라도 취득세가 없어서 취득을 못하는 일은 없어야 하기 때문에 제세공과금이라는 명목으로 최소한의 비용을 우선 잡아놓는다.
그럼에도 불구하고 비용이 모자를 수밖에 없다. 사실 초반에는 별 비용이 더 들어가지 않는 것처럼 보이지만, 조금 시간이 지나면 모자란다는 사실을 알 수 밖에 없다. 가장 대표적인 부분이 '법인세'이다. 사실 세금은 후행하는 비용으로 이익이 발생하면 납부하면 되는 것으로 생각하기 쉽지만, 분양사업에 있어서는 생각보다 이 원칙이 잘 지켜지지 않는다. 매년 법인세가 발생하게 되는데, 이 재원은 사업계획 어디에도 반영되지 않는다. 또한 규모가 상당한 개발을 하는 것이 일반적이므로 회계감사비용이나 세무조정 비용도 상당할 수밖에 없다. 이러한 비용들은 모두 반영되지 않은 것들로 재원마련이 어려운 경우가 많다.
이러한 이유로 지출비용의 모든 부분이 중요하지만, 나머지 항목들은 사전의 계획이 가장 중요하다면 부대비는 계획에서 반영되지 않은 비용들을 넣어야 하기 때문에 어려운 결정을 해야 할 때가 많다.
2. 사업계획에 대한 재무 관리자의 관점
- 유동성 관리 -
재무관리자의 관점에서 사업계획은 두 가지 측면에서 매우 중요하다. 첫 번째는 유동성 관리의 측면이다. 사업계획이 잘 짜여지지 않으면 유동성 관리가 매우 어렵다. 예를 들어, 매출계획을 잘못 세우게 된다면 각종 비용들이 추가로 들어가게 된다. 일반적으로 매출계획이 잘못 세웠다는 이야기는 너무 낮은 가격 책정을 했거나 너무 높은 가격을 책정한 것이다. 너무 낮은 가격을 책정한 경우에는 대부분 문제가 발생하지 않는다. 이익이 줄어들 뿐이지 너도 나도 물건을 사기 위해 달려들고 또한 계약금, 중도금, 잔금 일정에 차질을 안 빚을 가능성이 높으므로 문제가 없다고 할 수 있다. 그러나 너무 높은 가격이라면 어떻게 될까? 아무도 물건을 사려고 하지 않을 것이고, 이 문제를 해결하기 위해서 강제로 판매비 등을 더 투입해서 물건을 팔아야 한다. 이렇게 물건을 팔게 되면 결국 최초에 계획했던 비용들이 집행하기 어려워지는 상황이 발생하게 되고 궁극적으로는 '손실'을 보는 사업이 될 가능성이 높아지게 된다. 뿐만 아니라 돈으로 회수해야 할 재원을 물건으로 가지고 있을 가능성이 높으므로 실제로는 흑자도산이 될 수도 있다. 따라서 유동성 문제를 피하기 위해서는 적절한 매출을 책정해야 한다.
다른 비용 측면에서도 동일하게 유동성 이슈는 늘 상존한다. 최근 몇 년동안 너무나 많은 물가 상승, 이자 상승 등 각종 이슈가 발생하게 되면서 건축비가 상승했다. 이로 인해 시공사들은 손실을 최소화하기 위해서 어떻게든 추가공사비를 협의할려고 노력하게 된다. 일례로 둔촌주공 재개발 사업에 있어서 조합과 협의가 되지 않은 유수의 시공사들이 현장을 세워버리는 일이 발생되지 않았는가. 사실 현장을 세우는 것은 시공사에게도 엄청난 압박이다. 왜냐하면 투입된 재원에 대한 회수 문제도 있고, 금융이자도 문제가 되며, 궁극적으로 책임준공이라는 '보증'이 족쇄를 채우고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 이렇게 밖에 할 수 없는 이유는 시공자체를 강행하다가 발생하는 건설사업의 손실 문제들을 해결해야 하기 때문이다. 여하튼 이러한 이유로 인해 개발주체는 늘 유동성 이슈를 안고 있다고 할 수 있다.
마지막으로는 앞서 이야기한 관리비용(회계감사, 세무조정 등)과 법인세 문제를 늘 생각하면서 유동성 계획을 해야 한다. 유동성 계획을 잘 수립하지 않으면 사업의 진행과 상관없이 관리적인 문제로 상당한 출혈비용이 발생하는 경우가 있다. 사업은 잘 된 것처럼 보이지만, 실제로는 법인세도 연체되고 법인에는 재원이 하나도 없는 경우가 발생하는 것이다. 그래서 사업계획을 세울 때 이러한 보이지 않는 비용을 고려해서 재원을 마련할 수 있는지 반드시 검토해야 한다.
- 회계적 측면에서 진행률 -
두 번째는 사업계획을 통한 회계적 측면이다. 회계는 '발생주의'라는 개념을 채택하고 있다. 실제 돈을 받지는 못했지만, 권리와 의무가 확정 또는 확정에 준한다면 수익 또는 비용을 인식하는 것이다. 그런 측면에서 개발사업에 있어서는 '진행률'이라는 개념으로 수익과 비용을 인식한다. 그런데 이러한 진행률을 측정할 때 가장 중요한 부분이 바로 '예상원가'이다. 이 예상원가를 추정하는 최초의 근거가 바로 사업계획이다. 만약 사업계획을 잘못 작성하게 되면 매년 회계적 수익과 비용이 왜곡될 수밖에 없는 것이다. 그러므로 최초 사업계획을 수립할 때 빠진 항목은 없는지 잘 살펴보아야 한다.
후행적으로 발생하는 공사비 상승이라든지, 각종 비용을 인상 또는 인하들은 그 때 그 때 반영하면 되겠지만, 애초에 누락한 원가 부분들이 발생한다면 여간 곤란한 것이 아니다. 따라서 회계적인 이슈를 감안해서라도 최초의 사업계획은 잘 작성해야 한다.
여기까지 부동산 개발사업의 사업계획에 대해서 이야기해 보았다. 이제 본격적으로 토지를 사러 가보도록 하자. 사업계획을 설명하면서 많은 이야기를 했지만, 사업적인 측면 뿐만 아니라 재무관리자의 입장에서 한번 살펴보도록 하겠다.
