부동산 개발의 시작-4
비용의 예측②
가장 핵심이 되는 매출액과 토지비와 건축비를 통해 사업을 하기로 결정했다면 이제 세부적인 비용들을 정리해서 사업성을 최종적으로 검토해야 한다.
1. 판매비
판매비는 어떤 상품을 개발하느냐에 따라 다르기 마련이다. 일반적으로 아파트 같은 상품의 경우에는 판매비가 다른 상품에 비해 낮지만, 상가와 같은 상업용 물건에 경우에는 상당히 높은 비중을 차지 한다. 더불어서 시장상황도 판매비를 상당히 많이 좌우한다. 요즘과 같이 부동산 경기 하락인 경우에는 어쩔 수 없이 판매비가 많이 들어갈 수밖에 없다. 일정 수준이상의 마진을 남겨야지 사업을 진행할 수 있는 특성상 판매가를 무한정 낮추는 것은 불가능하다. 그러다 보니, 비싼 가격으로 물건을 내놓을 수밖에 없는 것이고 그 이후에는 판매하는 영업사원의 역량에 따라 물건을 팔 수 있느냐 없느냐가 결정되는 경우가 많기 때문에 판매비가 영향을 많이 미치게 된다.
필자의 경험상으로는 판매비는 초기에 가장 적게 들고, 시간이 지날수록 점점 늘어간다. 판촉비 같은 실질적으로 할인분양이 되는 경우도 많고, 때로는 영업사원에게 돌아갈 인센티브를 많이 책정해서 팔 수 있도록 하기도 한다. 가장 중요한 것은 시장성이 되겠지만, 이 부분은 사업을 시작하는 순간 결정되어 있기 때문에 사업의 성패를 결정하는 것은 판매가 얼마나 잘 되느냐 하는 것이고, 이를 좌우하는 것은 판매비에 있는 것이 보통이다.
사실, 개인적인 의견으로는 판매를 '판매비'에 의존하는 시장은 점점 탈피해 간다는 생각이 든다. 설계단계부터 사람들이 좋아할만한 매력적으로 느낄만한 상품을 만드는 것이 우선순위에 두어야 할 것이고, 이후 홍보나 영업을 통해서 판매를 원활하게 하는 노력이 필요하다. 혁신적인 상품이 시장에 나와야지 잘 팔리는 것이지 오래된 물건으로 영업의 능력으로 파는 것은 시대가 점점 지나가고 있다고 생각한다.
여하튼 판매비는 일정 비율 이상을 책정해 두어, 분양물건의 완판을 꿈꾸어야지 실질적인 이익을 볼 수 있기 때문에 중요한 요소라고 할 수 있다.
2. 금융비용
사업계획을 작성할 때 보통의 경우에는 금융비용 이전에 부대비용이라는 항목을 먼저 계산하지만, 여기에서는 금융비용을 먼저 생각해 보도록 하겠다. 금융비용은 후행하는 비용이면서 사업의 안정성을 좌우하는 비용이다. 금융비용이 사업을 잘 되게 할 수는 없지만, 사업을 망하게 할 수는 있다. '22년에 발생한 레고랜드 사태 이후 금융비용이 급격하게 증가하고 조달 자체가 어려워졌다. 기준금리는 0.5%에서 3.5%까지 3% 정도 올랐는데, 금융비용은 작게는 5%에서 많게는 20%까지 증가한 것을 볼 수 있다. 기준금리 인상으로 인해 통화당국의 시그널이 유동성을 줄이겠다는 의미로 해석되었고, 그러다 보니, 시장에 유통되던 유동성이 줄어들어 실질적인 금리는 급격하게 올라간 것이다.
부동산 개발에 있어서는 너무나도 큰 악재가 되었다. 더 이상 사람들이 부동산에 투자해서 돈을 벌기 보다는 차라리 은행에 예금을 하고 이자를 받는 것이 안정성과 수익성을 모두 나은 결정이 되는 경우가 많다 보니, 사람들이 투자보다는 예금을 하는 경우가 많아진 것이다. 또한 시장에 유동성이 줄어들게 되니, 돈이 필요하던 사람들이 더 많은 비용(높은 이자)을 내고서라도 돈을 쓰기를 원하게 되어 금리는 더욱 올라가는 악순환이 되고 있다.
최근 PF가 되지 않는 이유가 물가상승으로 인해 토지비, 건축비가 올라가는 탓도 있지만, 여기에 더불어 금융비용이 너무 많이 상승해서 분양가를 올리게 되고, 이로 인해 예전보다 경쟁력이 사라지고, 또한 경쟁력이 사라진 이유로 금융비용이 더 올라가고, 이로 인해 더 높은 분양가를 책정해야 하는 문제가 발생하게 되면서 금융기관(차주)은 유동성 공급을 꺼리게 되면서 PF가 무산되는 경우가 많아지고 있다.
이 부분을 가만히 살펴보면 앞으로 공급되는 물건이 줄어들게 되면서 시간이 지나면 부동산 가격은 언젠가는 다시 올라갈 수밖에 없는 구조가 될 것이다. 물론 매력적인 지역이나 상품에 한해서 할 수 있는 이야기이기도 하다.
여하튼 금융비용 비중이 과거에 비해 너무 올라가서 사업의 성패를 좌우하거나 사업을 개시하지 못하게 되는 경우가 많이 발생하고 있다. 그러한 의미에서 적절한 금융비용을 예측하는 것은 중요한 일이다. 다음 편에서는 마지막 비용인 '부대비'와 재무관리자에게 있어 사업계획의 의미에 대해 살펴보면서 사업계획편을 마무리하도록 하겠다.
